Gỡ khó cho bất động sản
Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, doanh nghiệp có thể tìm đến kênh vốn FDI như một giải pháp phù hợp.
Ngày 7-11, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) tiếp tục có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp (DN), người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tại văn bản lần này, HoREA đ.ánh giá thị trường BĐS đang rất khó khăn.
Kiến nghị nhiều giải pháp
Văn bản nêu các tập đoàn, DN BĐS cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản. Một số đơn vị đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất – kinh doanh (dừng, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn…). Điều này có thể tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế. Một số khác phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) hoặc phải giảm lương, tác động đến vấn đề an sinh xã hội và cuộc sống người lao động.
Thậm chí có những DN “đói vốn” phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Bên cạnh đó, việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính, có thể làm mất đi lợi thế của DN nội địa đang thống lĩnh thị trường BĐS hiện nay.
Để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường BĐS, HoREA kiến nghị Chính phủ một loạt giải pháp liên quan đến việc xây dựng pháp luật, hoàn thiện các cơ chế, chính sách, nới tín dụng, tháo gỡ cho thị trường trái phiếu, tăng nguồn cung nhà ở xã hội… Cụ thể, hiệp hội kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tạo điều kiện cho các DN, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, các dự án nhà ở giá vừa túi t.iền, nhất là các DN có uy tín, thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước, có dự án bảo đảm yếu tố pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có sản phẩm bán tốt, có thanh khoản tốt, giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.
Đồng thời, đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại lớn gồm: BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank đã được NHNN chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội. “Hiệp hội đề nghị Chính phủ, NHNN xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng 1%-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 – 200.000 tỉ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm” – văn bản của HoREA nêu rõ.
Ngoài ra, hiệp hội cũng đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu DN riêng lẻ với một tỉ lệ nhất định… nhằm thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu DN riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với DN phát hành trái phiếu riêng lẻ.
Video đang HOT
Một dự án địa ốc đang triển khai ở trung tâm TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH
Tháo gỡ thế nào?
Liên quan đến thực trạng của thị trường BĐS, tại phiên trả lời chất vấn trước Quốc hội ngày 3-11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng thị trường này có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển. Tuy nhiên, thị trường BĐS là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, t.iền tệ và các thị trường khác.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đ.ánh giá thị trường BĐS hiện còn một số hạn chế, tồn tại. Đầu tiên là hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS và một số văn bản quy phạm pháp luật khác vẫn bất cập, cần phải sửa đổi để thống nhất. Bên cạnh đó là cơ cấu sản phẩm BĐS bất hợp lý, trong đó thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Giá BĐS cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân.
Ngoài ra, việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro và cơ cấu nguồn vốn trên thị trường còn bất hợp lý. Hiện nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nguồn vốn huy động phát hành trái phiếu, nguồn vốn khác chỉ chiếm 15%-30% và chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Đặc biệt trong quý III/2022, các DN BĐS có khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng cũng như huy động trái phiếu DN. Chính sách thuế đối với sở hữu, sử dụng BĐS cũng còn chưa phân biệt giữa sử dụng và đầu tư kinh doanh, mua đi bán lại, dẫn đến hiện tượng đầu cơ, găm hàng BĐS. Giao dịch BĐS chưa được minh bạch, hiện tượng hai giá, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế còn khá phổ biến.
Qua diễn biến tình hình thị trường trong 9 tháng đầu năm 2022, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận định thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Tuy nhiên, ông cho rằng nếu thực hiện đồng bộ, quyết liệt, trách nhiệm các giải pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cùng với sự phối hợp đồng bộ, hiệu quả của các bộ, ngành, các địa phương, hưởng ứng tích cực của DN, thị trường BĐS sẽ dần cải thiện và đi vào ổn định, hướng tới mục tiêu phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp vào phát triển chung của đất nước.
Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện hệ thống pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên thị trường như: khẩn trương xây dựng, trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 6 năm 2023; kiểm soát cơ cấu lại tín dụng BĐS bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro, đồng thời tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định pháp luật.
Đối với các DN có năng lực, có tín nhiệm, có dự án tốt, đáp ứng các điều kiện thì cần tạo điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng để phát triển dự án BĐS, góp phần tăng nguồn cung, đặc biệt là ưu tiên cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Đồng thời phải kiểm soát phát hành trái phiếu, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của các DN BĐS đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở huy động vốn của các DN có đủ năng lực hoạt động kinh doanh tốt, hiệu quả, lành mạnh.
Dưới góc nhìn của chuyên gia nước ngoài, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, nhận định thị trường BĐS đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.
Để thị trường có thể phục hồi trở lại, cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong phát triển dự án cho các DN. Riêng về vấn đề tài chính, trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các DN nên tìm đến kênh vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) như một giải pháp phù hợp. “Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay. Việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành BĐS từ dòng vốn FDI là hoàn toàn khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện nay là rất lớn” – ông Neil MacGregor nói. Ông cho biết BĐS là lĩnh vực đứng thứ 2 trong danh sách thu hút vốn đầu tư FDI tính tới ngày 20-9 vừa qua, với hơn 3,5 tỉ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.
Thị trường bất động sản lệch pha cung - cầu
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết thị trường đang rất khan hiếm nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
Phát biểu tại Hội nghị Thủ tướng với doanh nghiệp trong sáng nay (11/8), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng thị trường bất động sản có một số dấu hiện đáng lo ngại, đó là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động.
Theo ông Châu, đơn cử nhà ở bình dân, năm 2020 chỉ chiếm 1%, năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2020 là 0%. Ngược lại nhà cao cấp năm 2021 chiếm 74% và 6 tháng đầu năm là 80,1%. Như vậy rất mất cân đối.
"Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng 41% theo kế hoạch. Công nhân lao động thuê nhà trọ, t.iền thuê chiếm khoảng 20% thu nhập, hơn 60% công nhân chỉ có thu nhập vừa đủ sống. Công nhân lao động có thu nhập rất thấp chiếm 56,8%. Đây là điều đáng quan ngại, việc tiếp cận được nhà ở của công nhân là vấn đề rất lớn", Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh.
Theo ông Châu, tình trạng lệch pha về cung cầu và lệch pha về cung ứng thị trường dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong 5 năm vừa qua, tính từ năm 2017. Hoạt động chuyển nhượng ách tắc, thị trường bất động sản hiện nay có dấu hiệu phát triển chậm lại, trầm lắng, doanh nghiệp có dấu hiệu hụt hơi, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết thị trường bất động sản đang mất cân đối cung - cầu
Trước tình trạng trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh kiến nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch.
"Như mới cách đây 2 ngày, TP Hồ Chí Minh tuyên bố đấu giá trở lại quyền sử dụng đất đối với 4 lô đất tại Thủ Thiêm. Tin này là tin tốt đối với thị trường bất động sản", ông Châu cho biết.
Để hỗ trợ doanh nghiệp, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về việc không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý nhưng bảo đảm tăng cường giám sát, không buông lỏng thị trường nhà đất, làm thế nào để tiếp cận được tín dụng một cách thuận lợi hơn.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đề nghị Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 153 để chấn chỉnh lại hoạt động phát hành trái phiếu để thị trường minh bạch, an toàn...
Nguy cơ phá sản nếu không thu hồi được nợ
Cũng liên quan đến thị trường bất động sản, tại Hội nghị, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nêu lên vấn đề nợ đọng xây dựng mà các doanh nghiệp xây dựng đang đối diện.
Theo ông Hiệp, các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam phần lớn (khoảng 90%) là doanh nghiệp vừa và nhỏ quy mô vốn dao động dưới 100 tỷ đồng. Các doanh nghiệp lớn trong ngành cũng chỉ phổ biến quy mô vốn từ 500-1.000 tỷ. Chưa đến 10 doanh nghiệp có vốn trên 1.000 tỷ.
Trong khi đó nợ đọng không thanh toán được khá phổ biến ở tất cả các doanh nghiệp, các tổng công ty, tập đoàn xây dựng hầu hết đều có nợ đọng từ vài trăm đến vài nghìn tỷ trong bối cảnh vốn eo hẹp phải vay ngân hàng để trang trải thi công với lãi suất thông thường khoảng 9-10%/năm.
"Có những tập đoàn một quý năm 2022 đạt doanh thu đến 3.000 tỷ nhưng hiệu quả chỉ đạt xấp xỉ 10 tỷ", Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam thông tin.
Theo ông Hiệp, chính vì những khoản nợ đọng này nên các doanh nghiệp xây dựng, đặc biệt các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đứng trước nguy cơ phá sản nếu không thu hồi được nợ.
Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp
Về giải pháp, đối với vốn đầu tư công,Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đề nghị Thủ tướng giao Bộ KH&ĐT và Bộ Tài chính rà soát lại các chủ đầu tư vốn ngân sách để thống kê chính xác số lượng nợ tồn xây dựng trong các năm trước, báo cáo Thủ tướng phương án cắt hết các nợ dồn toa để giải quyết dứt điểm cho các nhà thầu.
Đối với vốn đầu tư ngoài ngân sách, đề nghị Thủ tướng giao Bộ KH&ĐT và Bộ Xây dựng nghiên cứu chế tài yêu cầu chủ đầu tư phải có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng cho 20% vốn thanh toán cuối dự án, khi dự án kết thúc để đảm bảo sự bình đẳng cho các nhà thầu với chủ đầu tư. Trước mắt, có chế tài cụ thể để cơ quan chức năng giải quyết cho các khoản nợ đọng kể cả biện pháp công bố tình trạng chây ì thanh toán của một số chủ đầu tư.
Theo ông Hiệp, về cơ chế thanh quyết toán cần có chế tài bình đẳng giữa các chủ thể hợp đồng, đặc biệt cần quy định rõ cơ chế xứ lý các khối lượng phát sinh trong Hợp đồng (đặc biệt đối với đầu tư công về quyền hạn phê duyệt của chủ đầu tư để được thanh toán); Đối với các khoản chậm trả do lỗi của chủ đầu tư cần có chế tài phạt theo lãi suất ngân hàng thương mại áp dụng.
Nhiều thách thức với doanh nghiệp bất động sản Những quy định mới liên quan đến thuế bất động sản, cùng nguồn cung khan hiếm, dòng vốn bị hạn chế đang là các yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường bất động sản và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Nhiều thách thức Thị trường bất động sản đang thiếu thanh...