Giới bất động sản “chất vấn” tiến sỹ Alan Phan

Sau khi Tiến sỹ Alan Phan có bài trả lời phỏng vấn với quan điểm “để thị trường bất động sản rơi tự do”, CLB bất động sản Hà Nội đã có văn bản gửi tới vị doanh nhân này, với 15 nội dung “chất vấn” mong được giải đáp.

LTS: Để góp thêm một góc nhìn trong cuộc thảo luận về quan điểm “cứu hay không cứu bất động sản” vốn được nhắc đến nhiều trong thời gian qua, chúng tôi xin giới thiệu nội dung bản “chất vấn” mà CLB bất động sản Hà Nội gửi tới ông Alan Phan, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Hà Nội.

Cùng với đó, để bạn đọc có được cái nhìn hai chiều về vấn đề này, chúng tôi cũng mạn phép trích dẫn một bài viết thể hiện quan điểm của Tiến sỹ Alan Phan trên trang mạng quen thuộc của ông.

Thị trường BĐS đang trải qua giai đoạn khó khăn

“Lời đầu tiên, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội xin gửi tới Ông lời chào trân trọng.

Thời gian vừa qua, các thành viên của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội trên 64 Tỉnh Thành đã gọi điện và gửi thư yêu cầu CLBBĐSHN trực thuộc HHBĐSVN chuyển tới Ông một số câu hỏi muốn Ông giải thích rõ về một số nhận xét đánh giá của ông về thị trường BĐS Việt Nam, điển hình là bài trả lời phỏng vấn với tiêu đề “Nên để thị trường bất động sản rơi tự do” và các bài “Hãy để chúng chết đi”, “Thị trường sẽ cứu chúng ta” trên trang gocnhinalan.com.

Chúng tôi đánh giá cao sự quan tâm, tâm huyết của Ông với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng, tuy nhiên, trong những đánh giá, quan điểm mà Ông đã nêu tại các bài viết nói trên, chúng tôi có nhiều điểm không đồng tình và mong muốn được chất vấn Ông để làm rõ vấn đề. Trên tinh thần tôn trọng và cầu thị, chúng tôi thống nhất gửi đến ông những câu hỏi mà chúng tôi đã tổng hợp từ các hội viên gửi tới CLB, mong Ông dành thời gian giải đáp:

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền vậy ai sẽ là người mất tiền?

3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ nguồn tiền gửi của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?

5. Theo đánh giá của ông, giá bất động sản tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?

6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. Song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?

7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?

8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?

9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam, có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính manh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của Ông nếu Ông làm được việc này.

11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?

12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?

13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án… Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?

14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc. Nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?

15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự Hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?

Trên đây là những câu hỏi bước đầu mà các thành viên của CLB BĐSHN đặt ra với Ông. Rất mong Ông sớm dành thời gian phúc đáp để chúng ta có thể tiếp tục trao đổi, làm sáng tỏ vấn đề”.

Sau đây là bài viết với tựa đề “Thị trường sẽ cứu chúng ta” của Tiến sỹ Alan Phan đăng trên trang mạng quen thuộc gocnhinalan.com. Bài viết bắt đầu với câu danh ngôn “Con phượng hoàng phải bị thiêu thành đống tro tàn để hồi sinh và bay cao” (Janet Fitch) và đại diện cho quan điểm “Hãy để chúng chết đi” của ông Alan Phan khi nói về thị trường BĐS Việt Nam:

Cứu tôi với…

Gần đây, dư luận bức xức vì kiến nghị của Hiệp Hội Bất Động Sản xin đánh thuế vào các tài khoản tiết kiệm trên 500 triệu VND để lấy tiền hổ trợ các doanh nghiệp khác. Đây là một chiêu thức cố hữu của các nhóm lợi ich, luôn muốn kéo dòng tiền lưu thông trên thị trường về cho phe nhóm mình. Không có gì mới lạ so với các quốc gia khác. Do đó, khi các báo đài phỏng vấn về vấn đề phản cảm này, tôi tránh né bình lụân vì đây chỉ là một kiến nghị cho một chuyện bất khả thi, đòi hỏi nhiều vốn chính trị và tài chánh từ nhiều bộ ngành và sẽ gặp sự chống đối của một nhóm lợi ích khác là phe ngân hàng.

Nhóm lợi ích của ngành ngân hàng cũng đã đưa ra nhiều gói cứu trợ dài dài suốt mấy năm qua, và Ngân Hàng Nhà Nước đã hết sức giúp, nhiều khi quá khả năng mình, nhưng đâu vẫn vào đấy: tỷ lệ nợ xấu vẫn quá cao, các báo cáo tài chánh vẫn che giấu nhiều “bộ xương”, sở hữu chéo vẫn lùm xùm, vốn vẫn teo tóp và tổng số tín dụng vẫn thiếu hụt trầm trọng (không đủ doanh thu để điều hành) .

Lý do phần lớn các gói cứu trợ của chánh phủ thất bại là vì có quá nhiều tay bạch tuộc với quyền thế nhảy vào băm xẻ miếng bánh OPM (tiền người khác) nên mục tiêu ban đầu thường bị lãng quên và mọi người liên quan chỉ cần kéo phần chia càng lớn càng tốt về cho phe ta.

Thực trạng kinh tế hiện tại là một cơ hội vàng cho các nhóm lợi ích, vì nhìn đâu cũng thấy nhu cầu cứu trợ: BDS, ngân hàng, chứng khoán, doanh nghiệp sản xuất, nông hải sản, DNNN, đủ loại công bộc và công nhân…Đây là những nàng công chúa ngày xưa đang biến thể thành những con cóc đợi chờ một nụ hôn của chàng…chánh phủ.

Con cóc trong hang con cóc chui ra…

Nói chuyện cóc, tôi còn nhớ một bài giảng ngày xưa về quản trị tại đại học,” Nếu danh sách công việc phải làm trong ngày bao gồm việc phải nuốt sống một con cóc xấu xí, thì hãy nhắm mắt bịt mũi mà nuốt ngay vào sáng sớm, để còn thì giờ làm việc khác. Ngồi nhìn nó suốt ngày sẽ không làm con cóc đẹp hơn hay ngon hơn.”

Cách đây 4 năm, tôi đã cảnh báo về khủng hoảng hiện nay, 14 tháng trước tôi đã khuyên hãy “để chúng chết đi”. Nhưng đến giờ này, chúng ta vẫn ngồi nhìn con cóc, nói quanh quẩn, không dám nuốt và cứ hy vọng là con cóc sẽ “tự diễn biến” thành một chân dài. Tôi xin thưa,” các ngài đừng mơ. Bong bóng BĐS rồi sẽ nổ hay xì hơi, nợ xấu sẽ kéo sụp phần lớn các ngân hàng, vàng và tỷ giá sẽ điều chỉnh theo đúng giá trị thực của chúng, và các DNNN sẽ tiếp tục lỗ. Vợ nhà vẫn ghen, nhân tình vẫn tốn kém, phong bì vẫn phải lo, và dù không chịu nổi, các ngài sẽ phải nuốt con cóc. Làm ngay bây giờ để còn lo chuyện khác hay là làm sau 5 năm với bao viên thuốc nhức đầu và đêm mất ngủ là…lựa chọn duy nhất.”

Nguy đi liền với cơ…

Tuy nhiên, câu chuyện nào cũng tiềm ẩn những tia hy vọng (silver linings). Cuộc khủng hoảng hiện nay có thể giúp các nhà lãnh đạo kinh tế Việt trở thành “những anh hùng của nhân dân”. Tuyệt vời hơn nữa, các bác không phải làm gì, kể cả nhấc cánh tay để ký một nghị quyết hay văn bản nào.

Giải pháp thật đơn giản: các bác cứ ngồi yên (hay đi chữa bệnh ở nước ngoài) và để giá BDS rớt 30 đến 50% nữa. Khi các doanh nghiệp BDS thấy các bác nói KHÔNG với mọi gói, mọi cách… để cứu họ, qua tiền in hay tiền thuế của dân, qua các biện pháp hành chánh áp đặt…họ sẽ tỉnh ngộ và bỏ chạy.

Dĩ nhiên khi bong bóng BDS nổ, hơn phân nửa ngân hàng thương mại sẽ lăn ra chết vì nợ xấu, chỉ số chứng khoán sẽ rơi tự do và các nhà giàu sẽ thấm thía bài học của thị trường.

Tuy nhiên, phần lớn người dân sẽ vỗ tay reo mừng, vì cơ hội làm chủ một căn nhà đã thành hiện thực. Và những ảnh hưởng tích cực sau đây sẽ quay về giúp nền kinh tế tiến về một định hướng bền vững hơn:

1. Khi đa số người dân sở hữu một căn nhà, tầm nhìn và niềm tin của họ vào tương lai vững vàng hơn. Bây giờ họ có một tài sản gì để mất do đó, sự đóng góp của họ vào nền kinh tế sẽ năng động và tích cực.

2. Niềm tin này mới là “gói kích cầu” quan trọng hơn cả cho thị trường tiêu dùng và nó sẽ kích hoạt các cơ sở công nghiệp cũng như nông nghiệp gia tăng sản xuất, giảm lượng tồn kho và cải thiện năng suất lao động để cạnh tranh. Nên nhớ là tiền dự trữ trong dân nhiều gấp 3 lần tiền dự trữ của chánh phủ

3. Khi các zombies (xác chết biết đi) bị loại bỏ khỏi hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán, những định chế sống sót sẽ mạnh hơn nhờ thị phần gia tăng sẽ chăm chú hơn vào ngành nghề cốt lõi (sau bài học đầu tư đa ngành) và lo trau luyện những kỹ năng cần cho sự cạnh tranh dài hạn

4. Lạm phát hay tỷ giá sẽ không tăng tốc lâu dài, vì chánh phủ không cần in tiền thêm để cứu ai (một thông điệp rất rõ cho các DNNN) và ngân sách sẽ bội thu nhờ thuế phí tăng thu từ sự tăng trưởng GDP cũng như nguồn ngoại tệ sẽ dồi dào hơn với sinh lực mới của khu vực xuất khẩu

5. Khi kinh tế vĩ mô ổn định và khi luật thị trường thay thế luật “hành dân”, niềm tin quay lại với các nhà đầu tư quốc tế và kiều hối. Kênh ngoại tệ này sẽ thâu ngắn sự hồi phục và giúp chúng ta một lợi thế cạnh tranh mới.

Hãy giúp các công chúa hồi sinh…

Không ai muốn nuốt chửng một con cóc vào một buổi sáng đẹp trời, nhất là những quan chức và đại gia đang an hưởng nhà cao cửa rộng, tình đẹp dân ngoan…Không bệnh nhân nào mà không lo sợ khi bước vào phòng mổ óc hay ung thư …Nhưng chúng ta cũng không còn bao nhiêu viên thuốc giảm đau hay thuốc ngủ. Sau bao nhiêu năm, câu nói hãy để chúng chết đi vẫn là một giải pháp “ sáng tạo” và đơn giản nhất.

Theo Dantri