Giải pháp nào chống đầu cơ nhà đất?
Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương. Nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn do vướng thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư xây dựng các loại hình bất động sản (BĐS).
Thực tế này dễ dẫn đến tình trạng đầu cơ nhà đất, găm hàng, vì vậy cần được các cơ quản quản lý Nhà nước kiểm soát chặt.
Thị trường BĐS bộc lộ nhiều bất cập
Theo rà soát của Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS trong các luật, văn bản pháp luật đang có nhiều bất cập, chồng chéo quy định, cần sớm nghiên cứu sửa đổi, bổ sung như: Việc thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại BĐS…
Nguồn cung BĐS khan hiếm, nhưng tình trạng đầu cơ đất xuất hiện nhiều.
Tình trạng trên là những nguyên nhân khiến hàng trăm dự án BĐS tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh “ách tắc” về pháp lý để khởi công hoặc tiếp tục triển khai. Do ảnh hưởng của COVID-19, nguồn cung các dự án BĐS càng trở nên khan hiếm trên thị trường, song giá BĐS lại liên tục tăng cao, vượt quá thu nhập của đa số người dân, khiến người mua gặp khó.
Các chuyên gia xây dựng đánh giá, thị trường BĐS đang có dấu hiệu lệch pha cung cầu và sự phát triển thiếu bền vững, khi giá tăng cao, nhưng thiếu nguồn cung, nhất là những phân khúc bình dân. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2, giá nhà ở riêng lẻ, đất ở tại nhiều dự án cao, thậm chí lên đến 200 triệu đồng/m2, giá đất ở tại khu vực trung tâm nhiều đô thị cũng đều ở mức trên 100 triệu đồng/m2.
Chưa hết, trên thị trường, các sàn giao dịch BĐS hình thành, hoạt động tự phát, gây nhiễu loạn; nhiều sàn giao dịnh chưa bảo đảm đầy đủ được thông tin, pháp lý khi giao dịch, dẫn đến hiện tượng bắt tay để “ôm hàng”, ” thổi giá”, gây “sốt ảo”… để trục lợi.
Video đang HOT
Một bất cập nữa là công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản được quy định tại nhiều luật, nên chưa có công cụ quản lý cụ thể, nên xuất hiện nhiều giao dịch chưa được minh bạch, có hiện tượng “hai giá”, kê khai thấp hơn giá giao dịch thật, nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS. Thực tế tại Việt Nam, tình trạng “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để là do không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ, thổi giá và hệ lụy là nhiều đợt “sốt đất” diễn ra tại hầu hết các địa phương.
Giải pháp chống đầu cơ
Hội nghị Trung ương 5 (khóa XIII) vừa qua đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW đề ra nhiều giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai. Trong đó, việc xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp. Đồng thời, quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.
Trước đó, Thủ tướng Chính phủ cũng ký Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó có yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS, nhằm ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ, khai thác có hiệu quả BĐS nhà ở và đảm bảo quyền lợi của Nhà nước.
ADVERTISING
00:00
Đa số các chuyên gia kinh tế đều cho rằng đã đến lúc đánh thuế tài sản đối với BĐS trong bối cảnh thị trường sốt giá, đầu cơ tích trữ nhà đất quá cao tại Việt Nam hiện nay. Việc thu thuế cao đối với người sở hữu nhiều BĐS là chính sách đúng đắn. Thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường và sử dụng tái đầu tư phát triển hạ tầng, gia tăng nguồn cung.
Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiên sửa đổi toàn diện Luật Đất đai để trình Quốc hội thông qua. Trước mắt, tập trung xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 để thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, người dân và doanh nghiệp. Trong đó, chú trọng hướng dẫn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhằm sàng lọc các doanh nghiệp, các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án hay các doanh nghiệp cố tình thành lập mới để làm “quân xanh – quân đỏ” trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời, hạn chế tình trạng một số doanh nghiệp đấu giá trả giá cao rồi “bỏ của chạy lấy người”…
Còn theo đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại Điều 6 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, cơ quan chủ trì soạn thảo nên nghiên cứu, bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, cụ thể: Bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất đối với các quỹ đất do Nhà nước quản lý, dành để phát triển nhà ở xã hội. Mặt khác, bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất làm dự án nhà ở xã hội đối với các trường hợp là đất hợp pháp (gồm đất ở hoặc đất được quy hoạch làm nhà ở, đất ở và đất khác, trong đó có đất phi nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng làm đất xây dựng nhà ở…).
Tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2022
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - Kênh thông tin bất động sản (BĐS) số một tại Việt Nam, mặc dù mối quan tâm đến BĐS có dấu hiệu "giảm nhiệt" tại các địa phương trong quý II/2022, nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá BĐS giảm, vì ngoài mục đích để ở hiện hữu, mục đích đầu tư của người tiêu dùng hướng tới dài hạn và tâm lý nhà đầu tư không bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh hay các các yếu tố khác.
Mức độ tăng giá của nhà đất vượt vàng, chứng khoán và tiền gửi
Trải qua 2 năm dịch bệnh kéo dài, thị trường nhà đất, vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm ghi nhận nhiều diễn biến thăng trầm. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong hơn 2 năm qua, từ tháng 1/2020 đến tháng 6/2022, đất và nhà ở có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau đó là vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm. Riêng tháng 6/2022, chỉ số giá đất tăng 86% so với tháng 1/2020.
Giá đất và nhà ở có mức tăng giá vượt vàng, chứng khoán và tiền gửi tiết kiệm.
Mặc dù chỉ số giá vàng và chứng khoán đã tăng mạnh vào tháng 1/2022, với mức tăng lần lượt tăng 44% và 57% so với tháng 1/2020, nhưng sang tháng 6/2022, giá vàng và chứng khoán đã giảm mạnh, nên mức tăng so với tháng 1/2020 còn 34% và 21%. Trong khi đó, quý II/2022, giá đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá nhà đất rao bán vẫn tăng ở nhiều địa phương, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh so với trung bình giá 2021.
Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23%, nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven tăng mạnh. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt tăng 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021.
Còn TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý 2/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%...
Thị trường đất nền toàn quốc trong quý II/2022 ghi nhận mức độ quan tâm ước tính giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn cao hơn 5% so với quý II/2019 - thời kỳ trước dịch COVID-19. Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá BĐS tăng hay giảm tùy thuộc nhu cầu của thị trường. 80% lượng giao dịch, tìm kiếm BĐS tập trung tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trước tốc độ đô thị hóa và nhu cầu về nhà tăng cao.
Tâm lý nhà đầu tư thay đổi ra sao?
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý II/2022 cho thấy mức độ quan tâm BĐS cho thuê ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ 2021, tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020. Trên toàn quốc, ước tính nhu cầu tìm kiếm BĐS cho thuê mảng văn phòng tăng 7%, nhà phố tăng 63%, chung cư tăng 18% so với cùng kỳ 2021.
Đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TP Hồ Chí Minh, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như Quận 2 tăng 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%... Xu hướng này sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm 2022.
Nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn được tổng hợp so sánh từ 3 chỉ số: Tin đăng, mức độ quan tâm và giá, với 80% tổng số tin đăng và 90% nguồn thông tin dự án trên toàn thị trường, thể hiện nguồn hàng cả sơ cấp và thứ cấp, cũng như xu hướng, nhu cầu thị trường. Trên cơ sở sở hữu nguồn dữ liệu khổng lồ lên tới 70 triệu lượt người tìm kiếm/tháng, với khoảng 4 triệu người dùng, phản ánh tương đối tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường BĐS.
Theo bà Thắm Phạm - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, trong nửa cuối năm 2022, xu hướng nhà đầu tư có ý định mua BĐS gia tăng mạnh, trong đó có tới 67% nhu cầu tìm kiếm BĐS sơ cấp, 25% cân nhắc các sản phẩm thứ cấp; 61% gia tăng nhu cầu về không gian xanh, 46% mong muốn ngồi nhà lớn hơn, 45% ưu tiên các khu vực ít đông đúc hơn hoặc ở ngoại ô thành phố...
Cụ thể, do đa số người Việt Nam hiện nay đã sở hữu ít nhất một BĐS, nên 25% số người được hỏi có ý định mua thêm BĐS trong một năm tới tại những khu vực cùng địa phương hoặc khu vực lân cận, với lý do đầu tư hoặc nâng cao chất lượng sống. Tuy nhiên, giá bán vẫn là rào cản lớn nhất. Bên cạnh đó, nhóm đã có BĐS muốn mua thêm để đầu tư và dành cho con cái, nên tâm lý nói chung tìm mua BĐS trong bán kính 50 km, với giá từ 2,5 - 5 tỷ đồng (đa số quan tâm tới đất/nhà biệt lập, nhưng không phải BĐS nghỉ dưỡng).
Mặt khác, không gian sống xanh đang và sẽ tiếp tục là 1 xu hướng lựa chọn thiết yếu của các nhà đầu tư trong tương lai; đồng thời, việc thanh toán được thực hiện dần bằng các giao dịch trực tuyến trong quá trình mua/bán BĐS...
Thị trường bất động sản cuối năm thanh lọc nhà đầu tư Theo các chuyên gia xây dựng, các yếu tố như quỹ đất hạn chế, nguồn cung khan hiếm, giá bán cao và quy trình cấp phép các dự án vẫn đang bị siết chặt... mà thị trường bất động sản (BĐS) đang đối mặt sẽ góp phần thanh lọc nhà đầu tư trong 2 quý cuối năm 2022. Đối mặt 4 khó khăn...