Giấc mơ hão của “đại gia” nhà đất và gánh nặng cho toàn xã hội
Ủy ban Kinh tế khẳng định, Nhà nước sẽ không đủ khả năng cứu BĐS. Trong khi đó, dù giá nhà đất đã tăng hơn 100 lần trong 20 năm, cao gấp 25 lần thu nhập trung bình người lao động nhưng doanh nghiệp BĐS vẫn găm giá chờ “giải cứu”.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu.
Tại Bản tin kinh tế số 8 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội phát hành ngày hôm nay (7/3), cơ quan này dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/9/2012, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản và hoạt động dịch vụ đang chiếm khoảng 19,25% tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng.
Nhiều hệ lụy khi doanh nghiệp BĐS phá sản
Theo đán.h giá của Ủy ban, đây là một vấn đề lớn, do nợ xấu bất động sản kéo theo sự trì trệ của hai ngành quan trọng đối với việc làm và an sinh xã hội là xây dựng và vật liệu xây dựng.
Ngành xây dựng tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động, tương ứng với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế. Lao động trong ngành này có mức thu nhập thấp hơn so với mức trung bình của nền kinh tế và 88,9% lao động trong ngành này không có bảo hiểm xã hội.
Trong khi đó ngành vật liệu xây dựng có khoảng trên 500.000 lao động, chiếm trên 1% tổng số lao động của nền kinh tế và 62,3% lao động trong ngành không có bảo hiểm xã hội.
Quy mô nợ xấu của lĩnh vực bất động sản là đáng kể, song vấn đề còn lớn hơn khi phân tích trạng thái động: đối với một nền kinh tế đang trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau thời gian tăng trưởng nóng dự trên tăng trưởng tín dụng cao thì những lĩnh vực vay nợ nhiều nhất, tăng trưởng nóng nhất như bất động sản sẽ phải điều chỉnh mạnh để có thể đưa nền kinh tế về quỹ đạo cân bằng và bền vững.
Ủy ban phân tích, tại nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết, nợ đang chiếm tỷ lệ lớn trong tổng tài sản. Giữa bối cảnh thị trường chuyển từ trạng thái giá bong bóng để trở về mức cân bằng dài hạn thì giá trị tài sản sẽ phải co lại đáng kể, trong khi giá trị của các khoản nợ sẽ tiếp tục nở ra (do lãi).
Sự kéo dài của tình trạng “nợ nở ra, tài sản co lại” sẽ làm không ít các doanh nghiệp bị cạn vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản các ngân hàng có liên quan, qua đó đ.e dọ.a đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng.
Video đang HOT
Do quy mô của các tài sản “độc hại” – không có khả năng thanh toán, ít nhất là trong ngắn hạn – đã ở mức đáng kể, vì vậy, Ủy ban Kinh tế lưu ý, các giải pháp cần được thực hiện nhanh chóng để có thể “hãm phanh” lại quá trình “nợ nở ra, tài sản co lại” như đề cập.
“Lãi bỏ túi, lỗ sẽ có nhà nước lo”
Trong bản tin lần này, Ủy ban cũng chỉ ra nhiều thách thức liên quan đến thực hiện các giải pháp giải quyết nợ xấu của lĩnh vực bất động sản.
Thứ nhất, đó là sự sai lệch lớn trong quan hệ cung cầu bất động sản về nhà ở. Theo đó, nguồn cung các sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp với giá trị cao chiếm tỉ trọng lớn. Điều này hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở bình dân với giá trị khiêm tốn.
Thứ hai là sai lệch lớn trong kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản. Ủy ban đán.h giá, tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo kỳ vọng sai lệch rằng “giá đất và bất động sản chỉ có tăng chứ không có giảm”.
Tập trung phát triển thị trường BĐS cao cấp và trung cấp, giá BĐS đang cao gấp hàng chục lần thu nhập người dân.
Một tâm lý nguy hiểm xuất hiện ở các doanh nghiệp bất động sản đó là: Cho dù thị trường đã bị đóng bằng một thời gian khá dài song không ít doanh nghiệp ở ngành này vẫn cho rằng khó khăn của thị trường – kể cả phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp – chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy nên sẽ chóng hồi phục.
“Rõ ràng điều này không đúng nếu chúng ta nhìn ra thế giới và nhìn về tương lai” – Ủy ban Kinh tế khẳng định. Hiện tại, giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam đã thuộc loại cao so thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người lại thuộc nhóm thấp.
Giá nhà đất Việt Nam đã tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. So với các nước phát triển, giá nhà ở Việt Nam lớn gấp 5 lần và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,2 lần và Singapore là 5,2 lần.
Một thực tế khác là, quá trình điều chỉnh đưa nền kinh tế về quỹ đạo tăng trưởng cân bằng và bền vững ở Việt Nam còn cần thời gian, ít nhất là trong trung hạn. Do vậy, thu nhập và chi tiêu của người dân, kể cả giới thượng lưu và trung lưu cũng sẽ còn phải điều chỉnh theo xu hướng giảm.
“Chướng ngại vật” nữa trong quá trình điều chỉnh trên thị trường bất động sản được Ủy ban Kinh tế chỉ ra còn là tình trạng không ít các doanh nghiệp vẫn găm giá chờ một sự “giải cứu” từ phía Nhà nước.
“Tuy nhiên, đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn”.
Ủy ban Kinh tế cũng khẳng định, Nhà nước không thể chấp nhận giải cứu, vì đều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức, làm cho các doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh liều mạng vì “lãi bỏ túi, lỗ sẽ có nhà nước lo” tạo ra mầm mống cho các cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.
Theo Dantri
Bất động sản tiếp tục phải cắt lỗ
Thị trường khó khăn, giá cả bất động sản sụt giảm. Nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục phải chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ giải quyết bài toán hàng tồn kho và nợ xấu.
Nhà đất bán dưới giá thành
Tại TPHCM, thị trường trầm lắng kéo dài 3 năm và chưa có dấu hiệu phục hồi. Năm 2012 giao dịch tiếp tục trầm lắng mặc dù một số doanh nghiệp đã chủ động giảm giá bán căn hộ, bán hòa vốn, bán lỗ có nhiều biện pháp hỗ trợ khách hàng nhưng không cải thiện được tình hình thị trường.
Hiện các chủ đầu tư đã dần chuyển hướng sang đầu tư các dự án chung cư căn hộ diện tích nhỏ có giá bán thấp vì vậy giao dịch thành công có khá hơn. So với cuối năm 2011 giá cả và giao dịch trong năm 2012 tiếp tục giảm giá. Cá biệt có dự án giảm giá 30% như Hoàng Anh River View giảm 28 triệu đồng/m2 - 18 triệu đồng/m2. Giá một số dự án chung cư diện tích nhỏ hiện đang được chào bán dưới 15 triệu đồng/m2 như căn hộ dự án Quang Thái giá 13,3 triệu đồng/m2, căn hộ diện tích nhỏ 63 m2 giá 870 triệu đồng/căn, căn hộ dự án Long Phụng Apart giá 11,5 triệu đồng/m2...
Tại TP Hà Nội, trong năm 2012 giao dịch nhà ở thành công không nhiều nếu có thì chủ yếu tại nhưng dự án đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành, có diện tích trung bình nhỏ 60-90m2 giá 1-2 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ chung cư cuối năm 2012 giảm 5-10% so với cuối năm.
Trong đó giảm mạnh nhất quận Hà Đông, Thanh trì có những dự án giảm 20-30% do với cùng kỳ năm 2011 (các biệt có dự án giảm giá mạnh như chung cư VP 3 Linh Đàm giảm 31-32 xuống 25-26 triệu đồng/m2, tháng 11 giảm tiếp 23 triệu đồng/m2), dự án chung cư Đại Thanh giảm 15 triệu đồng/m2 xuống còn 10 triệu đồng/m2 đối với loại căn hộ nhỏ hơn 90m2. Giá đất nền giảm trung bình từ 15-20% so với cùng kỳ năm 2011. Ở những khu vực ngoại thành đã phát triển nóng 2010 như khu vực Đan Phượng, Hoài Đức giảm giá tới 28-35% so với cùng kỳ năm 2011 giảm tới 50% so với năm 2010.
Theo chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, hiện nay đang là thời điểm khó khăn nhất của thị trường nên các doanh nghiệp phải cắn răng bán lỗ để cắt lỗ để giải quyết bài toán hàng tồn kho và nợ xấu để bảo đảm uy tín thương hiệu nhằm tăng cường khả năng tồn tại...
Ông Châu kiến nghị, để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, trước hết là sửa đổi ngay chính sách lãi suất cho vay quá cao hiện nay đang bóp chế.t doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách. Chính sách tín dụng cần hỗ trợ lãi suất cho vay ưu đãi khoảng 6-8%/ năm trong thời hạn 20-30 năm cho người mua căn hộ đầu tiên hoặc đang ở chật hẹp (bình quân dưới 8 m2 / người). Bên cạnh cung cấp tín dụng cho người mua nhà thì ông Châu cho rằng cần cấp tín dụng cho doanh nghiệp để hoàn thiện công trình có khả năng tiêu thụ sản phẩm, cơ cấu lại nợ vay cũ và cho vay tiếp đối với các doanh nghiệp có phương án sản xuất kinh doanh khả thi.
Áp lực phát mãi nhà đất
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, năm 2013 mới thực sự là đáy của thị trường bất động sản. Bởi các ngân hàng sẽ đẩy mạnh phát mại tài sản là bất động sản, các chủ đầu tư cũng buộc phải tiếp tục giảm giá bán.
Thực tế trong thời gian qua cho thấy, do kinh tế khó khăn, tín dụng cho bất động sản bị siết chặt, thị trường không có thanh khoản... việc ngân hàng phát mại tài sản bất động sản ở mức giá thấp không được thành công bởi nhiều yếu tố.
Đơn cử, nếu ngân hàng định giá tốt, ví dụ như nhà đất trị giá 15 tỷ đồng, nhưng ngân hàng chỉ cho vay 7 - 8 tỷ đồng, thì mới có khả năng phát mại được giá. Trong trường hợp ngân hàng thẩm định không tốt hoặc vì có quan hệ mà cho vay đến 10-12 tỷ đồng chẳng hạn, thì người thế chấp sẵn sàng chấp nhận mất nhà. Khi đó, nếu bán được thì ngân hàng cũng phải chịu lỗ nhiều. Điều này cho thấy, rủi ro của ngân hàng là rất cao, vì có nhiều khu vực, bất động sản đã giảm giá 50%, thậm chí giảm đến 60% cũng rất khó bán.
Tuy nhiên, việc phát mãi tài sản của các ngân hàng cũng sẽ gây tác động lớn đến diễn biến về giá bán bất động sản khi mà đà giảm giá chưa có dấu hiệu ngừng. Việc "bán tháo" của các ngân hàng đã góp phần hình thành nên mặt bằng giá mới trên thị trường.
Theo nhận định ông Lý Văn Mạnh- Tổng giám đốc Tập đoàn Hoàng Vương, mọi diễn biến thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào diễn biến kinh tế năm sau. Nếu tín dụng không nới lỏng, không có gì thay đổi thì thị trường không thể khởi sắc. Để cứu bất động sản cần có tiề.n tuy nhiên nguồn tiề.n thì không nhìn thấy đâu.
Những doanh nghiệp có thể trụ lại trong bối cảnh này sẽ chỉ là doanh nghiệp không chịu áp lực lãi vay ngân hàng hoặc có khoản vay không quá lớn. Diện mạo thị trường bất động sản luôn luôn phụ thuộc vào quá trình kiềm chế lạm phát như thế nào. Kiềm chế lạm phát bằng việc tác động đến lãi suất ngân hàng, giảm cung tiề.n ra thị trường nói chung, đặc biệt hãm cung tiề.n cho thị trường bất động sản.
Tác động của nó là làm cho thị trường bất động sản yếu vốn. Người dân, nhà đầu tư nhỏ lẻ không muốn đầu tư vào bất động sản dẫn đến giao dịch chậm. Nhà đầu tư càng khát vốn thì giảm giá tới mức có thể để thu tiề.n về. Vì vậy, giá bất động sản có thể xuống nhiều hơn.
Theo Dantri
Giải quyết tình trạng chậm cấp giấy tờ nhà đất Ngày 1.3, lãnh đạo Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM tổ chức kiểm tra tình hình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở (GCN) cho người mua nhà tại 41 dự án chậm cấp GCN trên địa bàn quận 1, 3, 5. Trong đó Q.1 có 17 dự án, Q.3 có 15 dự án...