Giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập trung bình, HoREA “hiến” loạt kế sách tháo gỡ
Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, đề xuất một số giải pháp cấp bách nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở và bình ổn thị trường bất động sản.
Giá nhà ở của Việt Nam đang cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình (ảnh minh họa)
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội – hai phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân.
Cụ thể, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng sản phẩm mới ra mắt trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng.
Điều này thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiề.n sử dụng đất tại TP. HCM trong giai đoạn 2016 – 2021 là 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, mà về tiềm năng thì nguồn thu này có thể đạt trên dưới 10%.
Việc cung không đủ cầu đã khiến giá nhà đang cao hơn 20 lần thu nhập trung bình của người dân. HoREA cho biết, chỉ số này ở các nước phát triển chỉ khoảng 6 – 7 lần.
Trước những bất cập nêu trên, Chủ tịch HoREA đề xuất hàng loạt giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Hiệp hội đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với nhà nước.
HoREA đề nghị xem xét xử lý theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản nhà nước hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước bị thất thoát, không làm thất thoát tài sản công, nhất là nguồn lực đất đai.
Sau đó, hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.
Video đang HOT
HoREA đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cung dự án nhà ở;
Tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản;
Tháo gỡ vướng mắc về tính “tiề.n sử dụng đất” dự án nhà ở thương mại giúp làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
HoREA đề xuất giải pháp đẩy mạnh thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.
Ngoài ra, để cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, Chính phủ còn phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm thị trường tiề.n tệ – tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản.
Theo HoREA, cần thiết phải thay đổi cách tính tiề.n sử dụng đất hiện nay bằng việc ban hành mới sắc thuế trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đất ở. Điều này vừa không để xảy ra tình trạng “thuế chồng thuế”, vừa góp phần điều tiết thị trường bất động sản, vừa không làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước, vừa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.
'Doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ chế.t trên đống tài sản'
Dòng tiề.n nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị thiếu hụt, nguy cơ mất thanh khoản khi công ty vẫn còn tài sản nhưng chưa bán được.
Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020/TT-NHNN và Thông tư 03/2021/TT-NHNN cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19.
Hiệp hội đán.h giá sau hơn một năm rưỡi bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, khối doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức, thậm chí có một số đơn vị kiệt sức, nguồn lực bị bào mòn, có nguy cơ bị phá sản, nếu không được Nhà nước hỗ trợ kịp thời thêm.
Trong khi lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 7-8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, đồng thời tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động. HoREA theo đó kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua đại dịch lần này.
Đói dòng tiề.n, doanh nghiệp đôn đáo đi vay
Hiệp hội này nhấn mạnh "thiếu dòng tiề.n" là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất. Nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn tiề.n để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiề.n để duy trì bộ máy và giữ chân người lao động.
"Doanh nghiệp không còn tiề.n để cầm cự qua giai đoạn quá khó khăn do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, phải dừng công trình xây dựng, thiếu sản phẩm trong lúc thị trường bị đứng hình, giao dịch sụt giảm mạnh, không bán được sản phẩm, doanh số bán hàng bị rơi thẳng đứng, không thể huy động được vốn như trước đây" HoREA liệt kê.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt nguy cơ mất thanh khoản. Ảnh: Hoàng Hà.
Việc thiếu dòng tiề.n cũng liên quan trực tiếp đến khó khăn về tín dụng, do lãi suất vay ngân hàng hiện nay chưa giảm như kỳ vọng và doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết thêm doanh nghiệp đang phải đôn đáo đi vay mượn, thậm chí "vay nóng" để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn.
Theo quy chế hoạt động của ngân hàng, các khoản vay đáo hạn nếu không trả đúng thời gian thì sẽ được ngân hàng tự động chuyển thành khoản nợ xấu. Việc phân loại thành nợ xấu sẽ càng khiến doanh nghiệp khó khăn hơn do không thể tiếp cận được các khoản vay mới.
"Kẹt tiề.n, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiề.n, nên doanh nghiệp có thể bị "chế.t trên đống tài sản" của chính mình", theo ông Lê Hoàng Châu.
HoREA cho biết ngân hàng Nhà nước trong 2 năm qua đã chỉ đạo quyết liệt các ngân hàng thương mại thực hiện các giải pháp hỗ trợ khá hiệu quả cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản hầu như chưa được xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn bị coi là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro.
Hiệp hội này đề xuất cho các doanh nghiệp được giảm lãi vay, gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ "xấu" và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.
Ngoài ra Hiệp hội cũng kiến nghị hệ thống ngân hàng chủ động xem xét cơ cấu nợ của khách hàng và mở rộng thời gian áp dụng đến ngày 30/6/2022 (Thông tư 03/2021 trước đó chỉ áp dụng với dư nợ phát sinh đến 31/12/2021).
Dòng tiề.n doanh nghiệp ra sao?
Thực tế trên báo cáo tài chính quý II của nhiều doanh nghiệp cũng đang cho thấy những khó khăn nhất định về dòng tiề.n kinh doanh, nhất là doanh nghiệp có quy mô trung bình và nhỏ trong ngành.
Hoạt động giao dịch bất động sản gặp trở ngại do dịch bệnh nhưng lợi nhuận các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán lại rất khả quan. Thống kê 19 doanh nghiệp trong ngành cho thấy có đến 17 đơn vị báo cáo tăng trưởng lợi nhuận.
Trái ngược với bức tranh lợi nhuận, dòng tiề.n kinh doanh của doanh nghiệp lại có sự phân hóa rất đáng kể. Các công ty có quy mô lớn và tiềm lực tài chính dồi dào như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt vẫn duy trì được dòng tiề.n dương trong nửa đầu năm.
Một số công ty quy mô nhỏ hơn lại diễn biến tiêu cực. Đơn cử, dòng tiề.n kinh doanh của Đầu tư Hải Phát khi âm gần 1.550 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là do lượng hàng tồn kho doanh nghiệp tăng mạnh 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng.
Nhờ có dòng tiề.n đi vay nợ lớn giúp lưu chuyển tuần thuần của Hải Phát chỉ còn âm hơn 550 tỷ đồng. Kết quả này dẫn đến lượng tiề.n và tương đương tiề.n chỉ còn 87 tỷ đồng tại cuối tháng 6, giảm mạnh so với con số 603 tỷ đồng hồi đầu năm.
Cen Land cũng có dòng tiề.n kinh doanh âm đến 885 tỷ đồng trong nửa đầu năm (cùng kỳ dòng tiề.n dương). Phần thâm hụt dòng tiề.n chủ yếu là do tăng giá trị tồn kho thêm 1.260 tỷ đồng, khi công ty tăng mua các căn hộ, đất nền từ các chủ đầu tư để bán lại.
Tương tự khi dòng tiề.n của Nhà Khang Điền diễn biến tiêu cực từ dương 455 tỷ cùng kỳ chuyển sàn âm hơn 840 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Điều này là do công ty đẩy mạnh thanh toán mạnh các khoản phải trả 752 tỷ đồng và tăng thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp gần 461 tỷ đồng.
Một số đơn vị khác cũng ghi nhận lưu chuyển tiề.n tệ từ hoạt động kinh doanh âm đáng chú ý như Đầu tư Nam Long, Năm Bảy Bảy, Hodeco, Đất Xanh, Nhà Đà Nẵng...
Dòng tiề.n từ hoạt động kinh doanh chênh lệch giữa các dòng tiề.n thu vào - chi ra liên quan đến thu nhập và chi phí của doanh nghiệp và xảy ra thường xuyên trong quá trình sản xuất kinh doanh. Chỉ tiêu này trên báo cáo tài chính sẽ phản ánh khả năng tạo tiề.n từ hoạt động kinh doanh cơ bản khấu hao tài sản, hàng tồn kho, khoản phải thu, khoản phải trả, thuế thu nhập doanh nghiệp và một số hoạt động kinh doanh khác.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiề.n âm thường cho thấy doanh nghiệp gặp khó trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc khó thu hồi tiề.n... Về lâu dài có thể tác động tiêu cực đến sức khỏe tài chính doanh nghiệp, bị chiếm dụng vốn và gia tăng các khoản chi phí, thâm chí gây nên tình trạng mất khả năng thanh toán.
Số liệu về dòng tiề.n được tổng hợp tại cuối tháng 6 trên báo cáo tài chính một số doanh nghiệp tiêu biểu. Trong khi đó tình hình thực tế ở các doanh nghiệp có thể đã diễn biến tiêu cực hơn bởi giãn cách xã hội cang được thắt chặt hơn trong tháng 7-8 vừa qua.
Ngân hàng siết tín dụng cho vay bất động sản, người mua nhà ở thực sẽ gặp khó? Động thái siết tín dụng cho vay bất động sản được cho là một trong những giải pháp ngăn chặn đầu cơ. Trong trường hợp nếu như các nhà băng đồng loạt siết tín dụng cho vay bất động sản thì người mua ở thực cũng sẽ rơi vào thế khó? Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu kiểm soát...