Dự thảo Luật Đất đai: Chưa rõ khái niệm “phù hợp với giá thị trường”

“Khi thu hồi đất, giá đất sẽ do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” – đó là một trong những điểm quan trọng và được quan tâm nhất của Dự luật Đất đai (sửa đổi) lần đầu tiên được đưa ra Quốc hội thảo luận vào chiều 6.11.

Tuy nhiên, tại phiên thảo luận tổ, rất nhiều đại biểu cho rằng quy định đó vẫn hết sức mơ hồ và không giải quyết được vấn đề khiếu kiện như mong muốn.

Không ai hiểu thế nào là “phù hợp giá thị trường”

Một trong những điểm mới của dự luật là quy định: Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch”. Sau đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội. Về nguyên tắc định giá đất cũng được sửa đổi bằng quy định: “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

Tuy nhiên, đây cũng là vấn đề rất được các đại biểu sôi nổi thảo luận. Nhiều đại biểu cho rằng, quy định “phù hợp theo giá thị trường” là rất mơ hồ, chưa có chuẩn mực nào cả. Nhiều đại biểu cũng đặt ra câu hỏi: Quy định giá thị trường là giá lúc định giá khi quy hoạch sử dụng đất hay giá lúc thu hồi, đấu giá? Bởi theo các ĐB thì từ lúc định giá đến lúc đền bù, giá đất có thể đã biến động rất khác, vì vậy phải có nguyên tắc để định giá chứ không thể quy định chung chung như vậy.

ĐB Tô Văn Tám (Kon Tum) tỏ ra rất băn khoăn về quy định này. Ông phát biểu: “ Khái niệm “phù hợp với giá thị trường” là một khái niệm khó nắm bắt, vì chưa thể xác định được chính xác thế nào là giá thị trường”. “Vì vậy, việc xác định thế nào để mảnh đất ấy đúng giá trị thật là hết sức khó, tôi ví dụ ở Tây Nguyên có những lô đất rộng cả hécta, nhưng chưa chắc giá bán đã bằng giá 1m2 đất ở Hà Nội.

Vậy căn cứ vào tiêu chí nào của thị trường để nói rằng mảnh đất đó giá bao nhiêu? Nếu không làm rõ được việc này thì đừng hy vọng giải quyết được khiếu kiện khi thu hồi” – ĐB Tám kết luận. Nhìn ở góc độ một chuyên gia về luật pháp, Phó Chủ nhiệm UB Tư pháp của QH Lê Thị Nga cho rằng, dù dự luật được nghiên cứu khá lâu nhưng vẫn còn rất nhiều nhược điểm, ví như chưa giải quyết rõ ràng vấn đề đất nông trường, trạm, trại. Quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố tổ chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất “sạch”.

Sau đó, Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế – xã hội Nhà nước thu hồi đất cũng là vấn đề không thực tiễn. Theo ĐB này thì chỉ có những địa phương có nguồn lực mạnh mới đủ tiền để trả tiền làm mặt bằng sạch, chứ các địa phương nghèo thì không thể có tiền để đền bù cho dân theo quy định của luật.

ĐB Nga cũng cho rằng, dự luật này có những điều xung đột với Hiến pháp: “Đất đai là một tài sản, Hiến pháp chỉ quy định trưng mua, trưng dụng tài sản khi có yêu cầu về quốc phòng, an ninh, nhưng trong dự luật lại có quy định thu hồi đất của dân khi có nhu cầu phát triển kinh tế, như vậy liệu có đứng trên cả Hiến pháp?” – ĐB Nga đặt câu hỏi. Ý kiến này cũng trùng với ý kiến của ĐB Lê Trọng Sang (đoàn TPHCM). Cuối cùng, ĐB Lê Thị Nga bày tỏ “Cách chuyển dịch đất và giá đất là những thứ chúng tôi chưa yên tâm”.

Không nên giới hạn mức hạn điền

Một nội dung cũng được khá nhiều ĐB đề cập đến là quy định mức hạn điền của dự luật. Rất nhiều ĐB cho rằng, quy định như vậy là cản trở quá trình tích tụ ruộng đất để phục vụ nền sản xuất nông nghiệp lớn. Hơn thế nữa, quy định như vậy sẽ trái với Hiến pháp và cả Bộ luật Dân sự về quyền sở hữu tài sản. Để giải quyết mâu thuẫn này, ĐB Tô Văn Tám và nhiều ĐB khác hiến kế nên sửa Điều 115 về mức hạn điền theo hướng khi Nhà nước giao đất thì giao cho họ theo mức hạn điền, nhưng khi người ta chuyển nhượng lại cho nhau thì không nên giới hạn. “Tại sao nên quy định như vậy, vì chúng ta đang thực hiện cơ chế thị trường, đất đai cũng là tài sản thì cũng phải được giao dịch theo cơ chế thị trường. Cá nhân nào đó có khả năng sử dụng và sử dụng hiệu quả hơn 10 lần mức hạn điền thì tốt quá và Hiến pháp, Bộ luật Dân sự đâu có giới hạn việc họ sở hữu bao nhiêu tài sản” – ĐB Tám giải thích.

Cũng theo nhiều ĐB thì đây là một bộ luật hết sức quan trọng, nhưng thời gian dành cho thảo luận quá ít trước khi thông qua, sẽ không thể làm rõ hết mọi vấn đề và sẽ khó khi đi vào thực tiễn.

Theo laodong