Diễn đàn bất động sản
Các dự án “chây ì” nhiều năm không triển khai gây bức xúc dư luận, ảnh hưởng xấu tới mỹ quan đô thị và gây thất thoát nguồn tài nguyên đất trầm trọng.
Câu hỏi đặt ra là, vì sao trong suốt hàng chục năm, thậm chí là 30 năm, nhiều khu quy hoạch hàng nghìn hécta vẫn nằm trong tình trạng “treo” do năng lực tài chính của chủ đầu tư hay do pháp luật chưa điều chỉnh kịp trước đà phát triển của xã hội?
Không làm cũng… không sao
Theo số liệu báo cáo gần nhất của 48 tỉnh, TP cho thấy có đến 3.088 dự án, công trình chậm triển khai thực hiện, với tổng diện tích 80.453,2 ha, trong đó có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất, nhưng không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng, với tổng diện tích là 60.332,1 ha.
Dự án treo không chỉ ở một hay hai địa phương mà tồn tại nhiều năm qua tại hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước, đáng lưu ý phải kể đến TP. Hà Nội với 383 dự án; TP. Hồ Chí Minh 126 dự án; tỉnh Hòa Bình 105 dự án; tỉnh Thái Nguyên 22 dự án…
Dự án khu nhà ở Minh Đức tại xã Tiền Phong (huyện Mê Linh) treo nhiều năm.
Pháp luật quy định, một dự án đầu tư trên đất được gọi là “treo” khi sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ triển khai dự án đề ra. Theo Luật Đất đai 2003, những dự án như thế sẽ bị thu hồi đất và trả lại phần tài sản đã đầu tư trên đất. Đến Luật Đất đai 2013, những dự án chậm triển khai được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn không triển khai thì bị thu hồi đất và các tài sản đã đầu tư trên đất. Nhưng Luật Đầu tư thì quy định, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút giấy phép đầu tư.
Theo Tiến sĩ luật Bùi Đức Hiển – Viện Nhà nước và Pháp Luật, nhiều dự án treo hiện không thể giải quyết do những chồng chéo trong quy định. Những mâu thuẫn trong quy định pháp luật gây khó cho việc xử lý chậm triển khai dự án. Luật Đất đai không nêu rõ dự án treo trong thời hạn bao lâu thì bị huỷ bỏ, mà chỉ có thời hạn huỷ bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sau 3 năm.
Video đang HOT
Mặc dù quy định pháp luật còn một số hạn chế, nhưng theo các chuyên gia, đó không phải là vấn đề lớn nhất. Trao đổi với báo chí, Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc xử lý dự án treo đã được quy định rõ trong luật, nhưng gần 20 năm vẫn không xử lý được thì trách nhiệm phải thuộc về các cơ quan quản lý nhà nước. Hiện nay vẫn còn rất nhiều dự án treo không được thực hiện, mặc dù theo quy định tối đa 48 tháng là phải thu hồi, nhưng các cơ quan, DN không thực hiện; thậm chí, DN không thực hiện cũng không bị làm sao mới là câu hỏi lớn. Do đó, trách nhiệm lớn nhất thuộc về chính quyền địa phương, có hay không việc nằm trong nhóm lợi ích?
Ở một góc độ khác, Tiến sĩ Bùi Đức Hiển cho rằng, ngay cả việc thu hồi dự án, rút giấy phép đầu tư của chủ đầu tư cũng là vấn đề nan giải. “Quy hoạch là ý chí nhà nước, thực hiện quy hoạch là từng doanh nghiệp, từng tổ chức có chức năng. Các dự án cứ “treo” ở đó gây hệ luỵ lớn lắm chứ không hề đơn giản”.
“Găm” đất chờ tăng giá
Các dự án nằm im lìm suốt hơn một thập kỷ, người dân bị động trên chính mảnh đất của mình. Vậy những nhà đầu tư làm gì trong suốt khoảng thời gian đó trong khi chính họ cũng phải bỏ tiền ra đầu tư?
Ông Hiển cho rằng, đây là một cuộc chơi lớn của những nhà đầu tư cấp một, còn những nhà đầu tư thứ cấp và người dân sẽ là người cuối cùng chịu thiệt thòi trong câu chuyện này. Thêm vào đó, một bộ phận nhà đầu tư ôm đất, nằm yên chờ giá đất lên cũng góp phần quan trọng trong việc khiến cho những dự án này treo từ năm này qua năm khác.
“Có những chủ đầu tư có tiền, có tiềm lực đầu tư nhưng lại gặp vướng mắc về pháp luật, phải chịu thiệt thòi. Điển hình như tại Hưng Yên, một doanh nghiệp về bất động sản “kêu trời” khi đã thực hiện gần xong dự án đã được cấp phép đầu tư, nhưng 2 năm qua vẫn không được chính quyền tỉnh này đưa ra khung giá đất để đấu giá, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ và dòng tiền để thu hồi vốn của doanh nghiệp.
Nhưng cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực nhưng vẫn xin giao đất với mục đích chờ giá đất tăng, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác. Về bản chất, những nhà đầu tư này không có mục đích sản xuất, kinh doanh mà chỉ xin giao đất rồi “để đó” chờ đất tăng giá, không thực hiện theo quy hoạch” – Ông Hiển cho hay.
Pháp luật cần đưa ra các quy định về bồi thường cho những hộ dân sống trong vùng quy hoạch và có chế tài đối với những nhà đầu tư “không chịu” triển khai dự án.
Tháo nút và “hạ” các dự án đang bị “treo” là cả một câu chuyện lớn. Có nhiều lý do để suốt nhiều năm qua những thửa đất rộng lớn hàng nghìn hecta bị bỏ hoang vẫn không được xử lý. Thay đổi quy định và sửa luật vẫn là giải pháp căn cơ nhất để xử lý tình trạng này. Tuy nhiên, để người dân sống trong các khu quy hoạch không bị mất quyền lợi và không bị chôn chân tại các dự án không biết khi nào mới hết treo, pháp luật cần đưa ra các quy định về bồi thường cho những hộ dân sống trong vùng quy hoạch và có chế tài đối với những nhà đầu tư “không chịu” triển khai dự án.
Pháp luật hiện nay đang có những quy định thu hẹp quyền của những người đang sống trong vùng quy hoạch, vì vậy, chủ đầu tư phải bồi thường cho những người đó khi không triển khai dự án theo đúng tiến độ quy hoạch. Các quy định pháp luật hiện nay khá “lờ mờ” trong việc giải quyết quyền lợi cho những hộ dân sống trong vùng quy hoạch (như không được cải tạo nhà trong khu quy hoạch).
Mới đây, việc sửa đổi Luật Đất đai được lùi từ kỳ họp thứ ba sang kỳ họp thứ tư (khai mạc tháng 10/2022). Đây là lần thứ tư dự án Luật Đất đai sửa đổi được đề nghị lùi đến sau thời điểm Trung ương có chủ trương định hướng về đổi mới chính sách pháp luật. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Võ Tuấn Nhân cho biết, các chính sách về đất đai phải có nghị quyết của Trung ương làm cơ sở chính trị. Đây là căn cứ quan trọng để lấy ý kiến thẩm định trình Quốc hội.
Tham dự Hội nghị tổng kết công tác năm 2021 và triển khai nhiệm vụ năm 2022 của ngành tài nguyên và môi trường mới đây, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành cho rằng, hiện nay số lượng dự án tồn đọng cần xử lý ở các địa phương rất lớn. Các dự án treo, dự án sử dụng đất sai mục đích còn nhiều, trong đó nhiều dự án chiếm vị trí đất lợi thế, đắc địa nhưng hiện nay chưa tháo gỡ được.
“Năm 2022, Bộ TN&MT cần rà soát kỹ, phân nhóm dự án, dự án vi phạm pháp luật thì xử lý nghiêm minh đúng quy định, tránh tình trạng vụ việc kéo dài, khắc phục không được, khiến hàng ngàn ha đất ở các khu đô thị để chờ hàng chục năm, lãng phí rất lớn. Đây là nhiệm vụ mà ngành tài nguyên và môi trường cần tham mưu xử lý để sớm đưa nguồn lực lớn này vào phục vụ phát triển”, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành quán triệt.
Đẩy nhanh tiến độ đầu tư, rà soát những dự án chậm triển khai, chây ì nợ lớn
HĐND TP Hà Nội vừa ban hành Nghị quyết về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, rà soát từng dự án chậm tiến độ, chậm triển khai do điều chỉnh quy hoạch, đồng thời rà soát các dự án nợ nghĩa vụ tài chính kéo dài.
HĐND TP Hà Nội yêu cầu UBND TP tiếp tục thực hiện có hiệu quả các nội dung nhiệm vụ, giải pháp đã được nêu trong Nghị quyết, các kiến nghị sau giám sát, tái giám sát của HĐND thành phố để tập trung xử lý, giải quyết dứt điểm tình trạng các dự án chậm tiến độ, chậm triển khai trên địa bàn.
Trên cơ sở tăng cường kỷ cương trong quản lý đầu tư và quản lý sử dụng đất đai, Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội nhấn mạnh UBND TP cần phân công rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm, rõ đầu mối giải quyết, rõ quy trình trong giám sát, kiểm tra, thanh tra, xử lý.
Phải tập trung tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đối với các dự án đầu tư đủ điều kiện, thúc đẩy các chủ đầu tư có năng lực, kinh nghiệm, tập trung nguồn lực để triển khai thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ đầu tư, sớm đưa dự án vào khai thác sử dụng đất có hiệu quả.
Đồng thời, yêu cầu phải kiên quyết xử lý dứt điểm đối với các dự án chậm thực hiện đầu tư, chậm đưa đất vào sử dụng còn tồn đọng; các trường hợp cố ý chây ì, tiếp tục vi phạm thì kiên quyết thu hồi các dự án theo quy định.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Theo HĐND TP, cần tiếp tục đôn đốc, giám sát đầu tư và yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, cam kết thời hạn sớm đưa dự án vào sử dụng theo tiến độ và quy định của pháp luật đối với các dự án đã giải phóng xong mặt bằng, đang xây dựng công trình hoặc đã xây dựng một phần nhưng đến nay đang ngừng thực hiện.
Với trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật, Nghị quyết của HĐND TP yêu cầu phải tổ chức kiểm tra, thanh tra, xử lý đối với từng dự án theo quy định của pháp luật; kiên quyết xử lý nghiêm theo pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật liên quan đối với trường hợp chây ì, tiếp tục vi phạm.
Ngoài ra cần tăng cường đôn đốc, cưỡng chế nợ thuế theo đúng quy định, tăng cường công tác kiểm tra liên ngành để kiểm tra, đôn đốc từng chủ đầu tư dự án, tháo gỡ vướng mắc khó khăn trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính; Rà soát các dự án nợ nghĩa vụ tài chính kéo dài, các dự án nợ nghĩa vụ tài chính với số tiền lớn, chây ì không thực hiện.
Cũng theo Nghị quyết, cần triển khai rà soát từng dự án chậm tiến độ, chậm triển khai do phải điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch phân khu mà đến nay chưa thực hiện xong để làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm và có biện pháp xử lý dứt điểm.
HĐND TP cũng cho rằng, cần rà soát, kiểm tra và xử lý nghiêm, cụ thể từng dự án theo quy định pháp luật về quy hoạch và xây dựng đối với các dự án xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng, không có giấy phép xây dựng (đối với công trình phải có giấy phép xây dựng), vi phạm trật tự xây dựng.
Nghị quyết lưu ý không thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch theo đề nghị của chủ đầu tư khi chưa nghiên cứu, rà soát, báo cáo về sự phù hợp quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; không xem xét đề xuất điều chỉnh dự án, tham gia đấu giá, đấu thầu để thực hiện dự án đầu tư khác đối với các chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật đầu tư, quy hoạch, đất đai, thuế, xây dựng mà chưa khắc phục các vi phạm, chưa chấp hành các biện pháp xử lý của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, HĐND TP Hà Nội yêu cầu tổ chức kiểm tra, thanh tra, làm rõ nguyên nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan và có biện pháp xử lý nghiêm theo thẩm quyền, đúng quy định của pháp luật đối với các dự án có các vi phạm pháp luật đất đai khác như sử dụng đất sai mục đích; cho thuê, cho mượn đất; chậm hoàn thành các thủ tục đất đai; chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đúng quy định, huy động vốn trái phép.
UBND các quận, huyện, thị xã cần thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng...; giám sát chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, thực hiện các kết luận thanh tra, kiểm tra và chỉ đạo sau thanh tra, kiểm tra; giám sát việc xử lý các vi phạm đối với chủ đầu tư của cơ quan có thẩm quyền để kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các vi phạm...
Ngỡ ngàng cảnh bên trong khu nhà ở hiện đại 800 căn hộ ở Triều Tiên khu nhà ở hiện đại vừa được hoàn thành tại thủ đô Bình Nhưỡng để cấp cho các nhà khoa học, nhà giáo dục nhà văn có đóng góp cho đất nước Triều Tiên Triều Tiên vừa hoàn thành việc xây dựng khu dân cư có 800 căn hộ nằm trong các khối nhà chung cư hiện đại tại khu vực Kyongru-dong (Bình...