Diễn đàn bất động sản

Các dự án “chây ì” nhiều năm không triển khai gây bức xúc dư luận, ảnh hưởng xấu tới mỹ quan đô thị và gây thất thoát nguồn tài nguyên đất trầm trọng.

Câu hỏi đặt ra là, vì sao trong suốt hàng chục năm, thậm chí là 30 năm, nhiều khu quy hoạch hàng nghìn hécta vẫn nằm trong tình trạng “treo” do năng lực tài chính của chủ đầu tư hay do pháp luật chưa điều chỉnh kịp trước đà phát triển của xã hội?

Không làm cũng… không sao

Theo số liệu báo cáo gần nhất của 48 tỉnh, TP cho thấy có đến 3.088 dự án, công trình chậm triển khai thực hiện, với tổng diện tích 80.453,2 ha, trong đó có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất, nhưng không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng, với tổng diện tích là 60.332,1 ha.

Dự án treo không chỉ ở một hay hai địa phương mà tồn tại nhiều năm qua tại hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước, đáng lưu ý phải kể đến TP. Hà Nội với 383 dự án; TP. Hồ Chí Minh 126 dự án; tỉnh Hòa Bình 105 dự án; tỉnh Thái Nguyên 22 dự án…

Dự án khu nhà ở Minh Đức tại xã Tiền Phong (huyện Mê Linh) treo nhiều năm.

Pháp luật quy định, một dự án đầu tư trên đất được gọi là “treo” khi sau 12 tháng không đưa đất vào sử dụng hoặc sau 24 tháng sử dụng đất không đúng tiến độ triển khai dự án đề ra. Theo Luật Đất đai 2003, những dự án như thế sẽ bị thu hồi đất và trả lại phần tài sản đã đầu tư trên đất. Đến Luật Đất đai 2013, những dự án chậm triển khai được gia hạn thêm 24 tháng, nếu vẫn không triển khai thì bị thu hồi đất và các tài sản đã đầu tư trên đất. Nhưng Luật Đầu tư thì quy định, sau 12 tháng dự án không có hoạt động đầu tư thì rút giấy phép đầu tư.

Theo Tiến sĩ luật Bùi Đức Hiển – Viện Nhà nước và Pháp Luật, nhiều dự án treo hiện không thể giải quyết do những chồng chéo trong quy định. Những mâu thuẫn trong quy định pháp luật gây khó cho việc xử lý chậm triển khai dự án. Luật Đất đai không nêu rõ dự án treo trong thời hạn bao lâu thì bị huỷ bỏ, mà chỉ có thời hạn huỷ bỏ quy hoạch đối với việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sau 3 năm.

Mặc dù quy định pháp luật còn một số hạn chế, nhưng theo các chuyên gia, đó không phải là vấn đề lớn nhất. Trao đổi với báo chí, Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc xử lý dự án treo đã được quy định rõ trong luật, nhưng gần 20 năm vẫn không xử lý được thì trách nhiệm phải thuộc về các cơ quan quản lý nhà nước. Hiện nay vẫn còn rất nhiều dự án treo không được thực hiện, mặc dù theo quy định tối đa 48 tháng là phải thu hồi, nhưng các cơ quan, DN không thực hiện; thậm chí, DN không thực hiện cũng không bị làm sao mới là câu hỏi lớn. Do đó, trách nhiệm lớn nhất thuộc về chính quyền địa phương, có hay không việc nằm trong nhóm lợi ích?

Ở một góc độ khác, Tiến sĩ Bùi Đức Hiển cho rằng, ngay cả việc thu hồi dự án, rút giấy phép đầu tư của chủ đầu tư cũng là vấn đề nan giải. “Quy hoạch là ý chí nhà nước, thực hiện quy hoạch là từng doanh nghiệp, từng tổ chức có chức năng. Các dự án cứ “treo” ở đó gây hệ luỵ lớn lắm chứ không hề đơn giản”.

“Găm” đất chờ tăng giá

Các dự án nằm im lìm suốt hơn một thập kỷ, người dân bị động trên chính mảnh đất của mình. Vậy những nhà đầu tư làm gì trong suốt khoảng thời gian đó trong khi chính họ cũng phải bỏ tiền ra đầu tư?

Ông Hiển cho rằng, đây là một cuộc chơi lớn của những nhà đầu tư cấp một, còn những nhà đầu tư thứ cấp và người dân sẽ là người cuối cùng chịu thiệt thòi trong câu chuyện này. Thêm vào đó, một bộ phận nhà đầu tư ôm đất, nằm yên chờ giá đất lên cũng góp phần quan trọng trong việc khiến cho những dự án này treo từ năm này qua năm khác.

“Có những chủ đầu tư có tiền, có tiềm lực đầu tư nhưng lại gặp vướng mắc về pháp luật, phải chịu thiệt thòi. Điển hình như tại Hưng Yên, một doanh nghiệp về bất động sản “kêu trời” khi đã thực hiện gần xong dự án đã được cấp phép đầu tư, nhưng 2 năm qua vẫn không được chính quyền tỉnh này đưa ra khung giá đất để đấu giá, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ và dòng tiền để thu hồi vốn của doanh nghiệp.

Nhưng cũng có nhiều trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực nhưng vẫn xin giao đất với mục đích chờ giá đất tăng, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác. Về bản chất, những nhà đầu tư này không có mục đích sản xuất, kinh doanh mà chỉ xin giao đất rồi “để đó” chờ đất tăng giá, không thực hiện theo quy hoạch” – Ông Hiển cho hay.

Pháp luật cần đưa ra các quy định về bồi thường cho những hộ dân sống trong vùng quy hoạch và có chế tài đối với những nhà đầu tư “không chịu” triển khai dự án.

Tháo nút và “hạ” các dự án đang bị “treo” là cả một câu chuyện lớn. Có nhiều lý do để suốt nhiều năm qua những thửa đất rộng lớn hàng nghìn hecta bị bỏ hoang vẫn không được xử lý. Thay đổi quy định và sửa luật vẫn là giải pháp căn cơ nhất để xử lý tình trạng này. Tuy nhiên, để người dân sống trong các khu quy hoạch không bị mất quyền lợi và không bị chôn chân tại các dự án không biết khi nào mới hết treo, pháp luật cần đưa ra các quy định về bồi thường cho những hộ dân sống trong vùng quy hoạch và có chế tài đối với những nhà đầu tư “không chịu” triển khai dự án.

Pháp luật hiện nay đang có những quy định thu hẹp quyền của những người đang sống trong vùng quy hoạch, vì vậy, chủ đầu tư phải bồi thường cho những người đó khi không triển khai dự án theo đúng tiến độ quy hoạch. Các quy định pháp luật hiện nay khá “lờ mờ” trong việc giải quyết quyền lợi cho những hộ dân sống trong vùng quy hoạch (như không được cải tạo nhà trong khu quy hoạch).

Mới đây, việc sửa đổi Luật Đất đai được lùi từ kỳ họp thứ ba sang kỳ họp thứ tư (khai mạc tháng 10/2022). Đây là lần thứ tư dự án Luật Đất đai sửa đổi được đề nghị lùi đến sau thời điểm Trung ương có chủ trương định hướng về đổi mới chính sách pháp luật. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Võ Tuấn Nhân cho biết, các chính sách về đất đai phải có nghị quyết của Trung ương làm cơ sở chính trị. Đây là căn cứ quan trọng để lấy ý kiến thẩm định trình Quốc hội.

Tham dự Hội nghị tổng kết công tác năm 2021 và triển khai nhiệm vụ năm 2022 của ngành tài nguyên và môi trường mới đây, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành cho rằng, hiện nay số lượng dự án tồn đọng cần xử lý ở các địa phương rất lớn. Các dự án treo, dự án sử dụng đất sai mục đích còn nhiều, trong đó nhiều dự án chiếm vị trí đất lợi thế, đắc địa nhưng hiện nay chưa tháo gỡ được.

“Năm 2022, Bộ TN&MT cần rà soát kỹ, phân nhóm dự án, dự án vi phạm pháp luật thì xử lý nghiêm minh đúng quy định, tránh tình trạng vụ việc kéo dài, khắc phục không được, khiến hàng ngàn ha đất ở các khu đô thị để chờ hàng chục năm, lãng phí rất lớn. Đây là nhiệm vụ mà ngành tài nguyên và môi trường cần tham mưu xử lý để sớm đưa nguồn lực lớn này vào phục vụ phát triển”, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành quán triệt.