Điểm tên những khu vực thị trường địa ốc ‘gãy sóng’, nhà đầu tư bỏ cọc
Sau một thời gian giá đất tăng ảo, thị trường bất động sản một số khu vực rơi vào tình cảnh “gãy sóng”, nhà đầu tư bỏ cọc.
Theo các chuyên gia, đây là hệ luỵ của thị trường địa ốc khi đã tăng trưởng quá nóng.
Khảo sát trên thị trường, giá bất động sản gần như không có dấu hiệu hạ nhưng làn sóng bỏ cọc của các nhà đầu tư đã xuất hiện. Hiện tượng này xảy ra ở các thị trường tỉnh, đã xảy ra cơn sốt giá trong khoảng thời gian ngắn.
(Ảnh minh hoạ)
Tại huyện Việt Yên, Bắc Giang, từng ghi nhận mức giá đất tăng chóng mặt lên tới 58 triệu đồng/m2 với lô đất nằm ở vị trí đắc địa. Mức giá trung bình của dự án đất nền dao động 22-26 triệu đồng/m2. Thời điểm trước, theo môi giới tên Tân kể lại, lúc sốt đất, đa phần các giao dịch chủ yếu thông qua đặt cọc sàn. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường có dấu hiệu đi xuống, chững lại, một số nhà đầu tư đã bắt đầu bỏ cọc vì lo ngại tình trạng khó thoát hàng.
Anh Tân cho biết, hiện tượng bỏ cọc ban đầu chỉ diễn ra nhỏ lẻ, sau lượng người bỏ cọc ngày càng lớn. Lý giải sâu hơn về nguyên nhân nhà đầu tư bỏ cọc, anh Tân nhận định, có thể ban đầu thị trường khu vực này sốt nóng về giá do hai nguyên nhân, một là do thông tin các dự án bất động sản đổ bộ, quy hoạch đường xá và một số nhà đầu tư “tay to” cùng đội ngũ nhân viên thổi lên. Hai là tâm lý đổ tiền vào đất trong thời điểm dịch bệnh và lạm phát như hiện nay.
Thông qua lời nhân viên bán hàng, không ít nhà đầu tư rơi vào tâm lý “phải đầu tư đất, vì chỉ có đất mới sinh ra lợi nhuận”. Đó là lý do mà khi môi giới vẽ lên hình ảnh như mua cọc để lướt cũng có lời, cọc sớm sẽ có suất ngoại giao, giá rẻ hơn so với mặt bằng trên thị trường, nhà đầu tư đều muốn xuống tiền. Tuy nhiên, khi thị trường có phần chững lại, một số nhà đầu tư nhận ra: “Kiếm lời không dễ như quảng cáo”. Họ còn lo ngại tính pháp lý của dự án, tiến độ thực hiện dự án và nguy cơ chôn vốn nên chấp nhận bỏ cọc.
Theo anh Tân, ngoài hiện tượng một số nhà đầu tư bỏ cọc còn xuất hiện tình trạng nhà đầu tư rơi vào tình cảnh cọc với sàn nhưng sau cơn sốt, sàn “nhổ biển” rời đi mất. “Trước đó, một số nhà đầu tư muốn mua được dự án phải đi qua sàn giao dịch. Nhiều nhân viên môi giới sàn quảng cáo sẽ có suất ngoại giao, rẻ hơn so với thị trường. Nhà đầu tư ký, cọc trực tiếp với sàn. Sau cơn sốt, một số đơn vị sàn tháo biển rời đi, nhà đầu tư không liên hệ được với sàn để đòi khoản cọc”.
Video đang HOT
Tại thị trường bất động sản Hải Dương, kịch bản nhà đầu tư bỏ cọc cũng được ghi nhận. Theo anh Trung, môi giới kiêm nhà đầu tư ở Hải Dương cho biết, tại Bình Giang cách đây ít tháng xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc. Anh Trung cho biết, khu vực Bình Giang xảy ra cơn sốt giá do thông tin dự án đổ về nhiều. Ngoài dự án bất động sản thì thông tin tuyến đường sẽ hoàn thành là đường trục Đông – Tây, trục Bắc – Nam huyện Thanh Miện, kết nối với đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long tại Bình Giang khiến cho bất động sản khu vực này tăng giá, nhà đầu tư cũng đổ bộ về nhiều.
“Hầu như xã nào cũng tiến hành đấu giá đất. Nhà đầu tư lúc đi cọc đông lắm. Nhưng sau thấy giá quá đắt, nhà đầu tư đều bỏ cọc vì nghĩ rằng khó kiếm lời được”, anh Trung nói thêm.
Đất phân lô tại Bắc Giang.
Trước đó, theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ghi nhận, các dấu hiệu rõ nét của thị trường bất động sản là xuất hiện bong bóng cục bộ và giá cao nhưng khả năng thanh khoản thấp.
Các chuyên gia cho rằng, hệ luỵ của cơn sốt giá rất lớn. Đầu tiên, đó chính là hiện tượng nhà đầu tư “bỏ cọc” làm náo loạn thị trường. Thiệt hại sẽ thuộc về những nhà đầu tư đưa ra quyết định sai lầm. Song, điều này khiến cho các nhà đầu tư đến sau trở nên cẩn trọng quá mức. Vô tình, khu vực xảy ra sốt nóng khó thu hút được dòng tiền đầu tư do mức giá neo ở ngưỡng cao. Mặt khác, thị trường “gãy sóng” đến từ việc giá bất động sản đẩy lên quá cao. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái trong quyết định xuống tiền vào bất động sản.
Đã đến lúc thị trường bất động sản phải thanh lọc?
Theo các chuyên gia, một loạt tín hiệu cảnh báo về rủi ro trên thị trường địa ốc khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.
Nhưng nhìn xa hơn, thị trường bất động sản cần thanh lọc sau khoảng thời gian dài tăng trưởng nóng, để đi vào quỹ đạo ổn định.
Nhà đầu tư lo ngại trước tín hiệu cảnh báo
Sốt đất đã trở thành kịch bản lặp đi lặp lại trên thị trường bất động sản, ngay cả khi dịch bệnh xuất hiện. Đến thời điểm hiện tại, sốt đất tại một số khu vực tỉnh vẫn xảy ra. Điều đáng nói, đó là giá bất động sản chưa có dấu hiệu dừng lại. Tâm lý giữ giá cao của người bán và không có người mua trở thành thực tế trên thị trường địa ốc.
Một thống kê của batdongsan.com.vn ghi nhận, lượt tìm kiếm bất động sản trong quý 1/2022 giảm 4% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng khoảng 2% so với quý 1/2019 - thời điểm dịch bệnh chưa diễn ra. Diễn biến này cho thấy bất động sản vẫn rất được quan tâm bất chấp những tác động tiêu cực và kéo dài từ dịch Covid-19. Thậm chí, nhu cầu tìm kiếm, sở hữu bất động sản còn tăng cao hơn, ở cả nhu cầu đầu tư và an cư.
(Ảnh minh hoạ)
Một số báo cáo của tổ chức này còn cho thấy, giá tất cả các phân khúc, đặc biệt là đất nền tăng mạnh. Mức giá tăng không ngừng của bất động sản khiến cho nhà đầu tư e ngại rằng, thị trường đang chững lại ở đỉnh.
Đầu tháng 4/2022, một số nhà băng bắt đầu có động thái siết tín dụng vào bất động sản. Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp tục khi dòng tiền đổ vào địa ốc mạnh và lớn.
Tiếp đến, mới đây, thị trường bất động sản đón nhận thông tin xử lý lãnh đạo một số doanh nghiệp địa ốc sai phạm.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn lo ngại kịch bản đóng băng theo chu kỳ của thị trường địa ốc sắp diễn ra bởi tính đến nay bất động sản đã tăng nóng gần 10 năm.
Thị trường cần phải thanh lọc
Đánh giá về tín hiệu siết tín dụng vào bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại đang đối đầu với rủi ro tài chính lớn nhất là tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Hiện nay giá bất động sản đã tăng 200% - 500% so với năm 2013, nhiều khu vực tăng hơn. Quy mô thị trường cũng đã lớn hơn rất nhiều. Trong khi đó nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn dựa phần lớn trên nguồn vốn ngân hàng thương mại. Do vậy, với việc một số ngân hàng thương mại dừng khẩn cấp việc cho vay bất động sản và từng bước thắt chặt cho vay lĩnh vực này là điều cần thiết để giảm rủi ro khi thị trường thực sự đóng băng như giai đoạn 2011 - 2013.
Tăng trưởng tín dụng năm 2020 vào bất động sản còn 12% nhưng điều lo là ngân hàng thương mại đã chuyển vốn tín dụng sang hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp ba lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng...
Một góc độ khác là nợ xấu báo cáo chính thức cuối năm 2021 chỉ 3,79% (an toàn là dưới 3%); nhưng tính đúng tính đủ có thể lên tới 8%, tăng mạnh so với 2020. "Điều này làm chúng ta nhớ tới 2011, 2012 đa số ngân hàng thương mại đều công bố nợ xấu dưới 3%, nhưng Tổ chức xếp hạng Fitch lại cho rằng con số đúng là 14%".
Theo ông Hiển, không có nhà nước nào kìm hãm giá đất nếu sự tăng giá đó là sự gia tăng tự nhiên của nền kinh tế đang phát triển. Còn hiện nay, Chính phủ siết tín dụng vào bất động sản là để bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng. Vị chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường bất động sản cần phải trải qua "kiếp hạn" trong năm 2022 để giảm đi rủi ro, trở nên ổn định và minh bạch hơn.
Đồng quan điểm đó, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, không đáng lo ngại với tín hiệu như siết phân lô bán nền, siết tín dụng hay việc xử lý sai phạm của lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản. Vị chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản rất cần sự thanh lọc như vậy. Những chủ đầu tư, nhà đầu tư mang tính chộp giật, phát triển dự án nóng quá mức so với năng lực tài chính cần phải được thanh lọc. Việc thanh lọc sẽ làm thị trường trong sạch hơn, thông tin trở nên công khai minh bạch hơn.
Điều này đảm bảo thị trường được chấn chỉnh phù hợp cũng như phát triển bền vững. Theo ông Thịnh, sự lo lắng của một số nhà đầu tư là có thật nhưng nhìn tổng thể, thịt trường sẽ trở nên phát triển ổn định và lành mạnh.
Cũng theo các chuyên gia, tín hiệu cảnh báo khiến cho nhà đầu tư dè dặt hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này cũng góp phần làm giảm nhiệt thị trường địa ốc nhưng điều này có nghĩa, bất động sản đi vào chu kỳ ổn định, bền vững hơn khi bong bóng được hạn chế nguy cơ vỡ.
Có nên chờ 'bắt đáy' bất động sản? Nếu dịch COVID-19 kéo dài, trong vài tháng tới, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính sẽ buộc phải "cắt lỗ", đây là lúc khách hàng "bắt đáy" mua vào. Thị trường bất động sản hạ nhiệt, trong lúc nhiều nhà đầu tư tháo chạy thì một bộ phận lại tranh thủ gom bất động sản chờ đợt sóng mới. Khảo...