Đến giai đoạn thị trường bất động sản cắt lỗ toàn diện?
Một số khu vực gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Điều này càng cho thấy, thị trường BĐS đã lộ rõ sự “hạ nhiệt”, thậm chí nguy cơ suy thoái, đóng băng.
Trái ngược với diễn biến cuối năm 2021, thị trường bất động sản hiện nay đang ghi nhận gam màu trầm lắng. Thậm chí, một số khu vực gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”.
Không bán được hàng đang là tình trạng phổ biến trên thị trường BĐS hiện nay. Cả nhà đầu tư lẫn môi giới BĐS đều đang gặp khó. Báo cáo thị trường bất động sản tháng 10 của DKRA Việt Nam chỉ ra, hiện tất cả các phân khúc bất động sản đều sụt giảm nghiêm trọng về lượng tiêu thụ và đang giảm giá, cắt lỗ, chiết khấu mạnh.
Cụ thể, ở phân khúc đất nền, sức cầu thị trường giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27% (giảm 84,1% so với cùng kỳ). Các dự án mở bán trong tháng 10 có mặt bằng giá sơ cấp tăng khoảng 0,25 – 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian mở bán theo từng đợt 2 tháng – 6 tháng – 12 tháng).
Riêng trên thị trường thứ cấp, các dự án có mức giá đi ngang hoặc tăng nhẹ chỉ 2% so với tháng trước. Bên cạnh đó, thị trường cũng phát sinh giao dịch cắt lỗ khi khách hàng gặp phải những khó khăn về dòng tiền và áp lực lãi suất ngày càng tăng cao.
Về phân khúc căn hộ, thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 20% – 60% lượng sản phẩm mở bán. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4% – 10% so với đầu năm, tuy nhiên nhiều chính sách ưu đãi thanh toán nhanh được các chủ đầu tư áp dụng với mức chiết khấu lên đến 40% – 50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường.
Video đang HOT
Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm với giá bán ghi nhận giảm cục bộ ở những nhà đầu tư cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân cũng như giảm áp lực lãi vay giữa bối cảnh lãi suất tăng cao.
Theo đại diện DKRA Vietnam, mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với tháng trước, trên thị trường cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ (200 – 500 triệu đồng/căn) ở những khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng. Còn các sản phẩn bất động sản nghỉ dưỡng sức cầu cũng giảm đáng kể, lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay, khoảng 33% số lượng dự án mới không phát sinh giao dịch. Nhiều dự án được chủ đầu tư chiết khấu 30 – 40%, cam kết các chính sách thuê, mua lại nhằm kích cầu.
Như vậy, nguy cơ thị trường cắt lỗ toàn diện có thể diễn ra. Theo một số chuyên gia, suy thoái và đóng băng là hiện tượng có thể xuất hiện trên thị trường BĐS.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nhấn mạnh, thị trường BĐS đang rất khó khăn và đứng trước khả năng rơi vào suy thoái, đã có doanh nghiệp cắt giảm nhân sự, bán bớt tài sản, chiết khấu mạnh. Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức giá cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Qúy Mão). Tuy nhiên, sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì doanh nghiệp sẽ phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại.
Nguyên nhân chính là do tắc nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu, nguồn vốn huy động từ khách hàng,
Theo TS Đinh Thế Hiển, về khó khăn tài chính, thiếu vốn tín dụng của doanh nghiệp bất động sản là do “siết tín dụng”, cũng chưa hẳn chuẩn xác. Bởi từ “siết tín dụng” hiểu đúng sẽ là tăng trưởng tín dụng và dòng vốn vào thị trường bất động sản giảm so với những năm trước. Nhưng thực tế, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỷ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7/2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản. Vậy, tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, thậm chí giai đoạn năm 2016-2017 tăng trưởng tín dụng chỉ 12%. Thị trường bất động sản cũng không thiếu vốn. Vướng mắc ở đây phải chăng do các doanh nghiệp bất động sản không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng?
Vị này cho rằng, giải pháp cho thị trường bất động sản đang trong giai đoạn suy thoái lúc này, là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu giờ doanh nghiệp bất động sản vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được hàng, tỉ lệ nợ sẽ càng tăng, sức ép tài chính lớn hơn nhiều. Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển. Đầu tư bất động sản vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các loại bất động sản có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty bất động sản trong giai đoạn tới.
Mua nhà xây sẵn trong ngõ: Bức xúc nhà mới xây nhưng đã thấm dột, nứt nóc nhà
Đánh vào nhu cầu ở sẵn, chuộng nhà gắn liền với đất, loại hình nhà thương mại trong ngõ trở thành dòng sản phẩm "đắt" khách.
Nhưng đến khi chuyển tới ở, không ít người mua rơi vào tình cảnh "bán không được, ở không xong".
Xuất hiện trên thị trường hơn 10 năm trước, nhà xây sẵn (thương mại) được ví như "con gà đẻ trứng" cho nhà đầu tư bởi khả năng hấp thụ sản phẩm tốt. Với lợi thế về mức tài chính hợp lý, sẵn nhà mới, thiết kế hợp lý, lại đánh đúng vào nhu cầu "chuộng" nhà đất của người dân, nhà xây thương mại phát triển mạnh mẽ trong nhiều năm trở lại đây. Một điểm lợi thế khác của loại hình này chính là những nhà đầu tư mua lô đất lớn, cắt nhỏ các lô với thửa đất hình chữ nhật đẹp, phù hợp cho xây nhà và bố trí nội thất.
Đặc biệt, kể từ thời điểm năm 2018 đến nay, nhà xây sẵn phát triển bùng nổ tại các khu vực trung tâm Mỹ Đình và vùng ven như Hoài Đức, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Gia Lâm, Long Biên, Chương Mỹ, Sóc Sơn.
Nhà xây sẵn được thiết kế bắt mắt. Đây là căn nhà xây thương mại ở Nam Từ Liêm (Ảnh: Triệu Vương)
Chị Lê Thiện (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: "Ngay cả khi bạn tìm nhà đất để mua thì 99% môi giới dẫn bạn xem căn nhà xây thương mại. Nhà dân xây để bán rất hiếm hoặc gặp vấn đề như thửa đất không đẹp, nhà xây đã cũ. Trong khi nhà xây thương mại nhìn thiết kế hiện đại, mới, dễ dàng vay ngân hàng để mua, thửa đất đẹp. Đơn cử như hơn 1 tháng tìm nhà khu vực Tây Mỗ, Mỹ Đình, Vân Canh, môi giới chỉ giới thiệu nhà xây thương mại. Nhất là khu vực Tây Mỗ, nhà xây thương mại kín mọi nơi".
Thế nhưng, chị Lê Thiện chia sẻ, cách đây hơn 1 năm, vợ chồng chị mới bán căn nhà xây thương mại tại Hà Đông. Cuối năm 2019, vợ chồng chị Thiện chuyển từ căn hộ chung cư ở Hà Đông xuống mua căn nhà đất. Sau một thời gian tìm kiếm, vợ chồng chị Thiện được giới thiệu cho căn nhà xây thương mại, cách ngõ ô tô 50m với trị giá 1,9 tỷ đồng.
Thấy việc nhà đầu tư đồng ý cho giải ngân song song, quá trình tìm hiểu thấy nhà mới, thiết kế thông minh, vợ chồng chị Thiện thấy rất hài lòng. Nhưng khi chuyển đến ở, hai vợ chồng mới bắt đầu nhận thấy chất lượng công trình xuống cấp. Đặc biệt, chỉ sau hơn 1 năm về ở, căn nhà chị Thiện bắt đầu thấm dột.
"Nhà tôi không chỉ thấm dột từ tầng 4 (tầng thượng) xuống tầng 3, làm mốc và nhũ hoá toàn bộ trần thạch cao mà còn thấm từ khu vực nhà vệ sinh xuống bề mặt cầu thang. Vợ chồng tôi cũng đã thuê thợ chữa thấm dột nhưng chỉ được một thời gian lại quay lại cảnh cũ. Mức chi phí để sửa chữa không hề rẻ, lên tới gần 100 triệu đồng".
"Không chỉ rơi vào tình cảnh thấm dột, vì nhà xây thương mại được xây theo lô, nhiều căn cùng nhau nên khả năng cách âm rất kém, chỉ cần nhà bên cạnh đóng cửa, nhà tôi đã có thể nghe rõ, thậm chí cảm giác rung cả nhà. Hệ thống điện nước, đèn chiếu sáng cũng hỏng nhanh. Hệ thống cửa nhanh chóng xuống cấp. Sửa không được mà ở không xong, gần 2 năm sau, vợ chồng chúng tôi phải bán tháo với giá lỗ", chị Thiện kể.
Một căn nhà xây thương mại đang hoàn thiện. (Ảnh: Triệu Vương).
Rơi vào cảnh tương tự như chị Thiện, anh Vũ (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết: "Gia đình tôi đã phải chi tiền trăm triệu để sửa lại nhà. Gia đình tôi mua nhà từ giữa năm 2020. Đến đợt mưa lớn năm 2022, tầng trên cùng bị nứt toạc. Các điểm giao giữa tường và trần đều bị nứt, thấm dột. Lúc mua, môi giới và nhà đầu tư quảng cáo: rất đảm bảo, các căn nhà đều được xây móng riêng, tường riêng. Nhưng đến lúc ở mới thấy chất lượng kém. Cả khu tôi hầu như nhà nào cũng nứt nóc".
Theo tiết lộ của một nhà đầu tư từng môi giới loại hình nhà xây thương mại, phần lớn công trình nhà xây thương mại đều nhanh chóng xuống cấp sau 2 năm. Nguyên nhân lớn nhất đó chính là quá trình xây dựng "cắt xén" nguyên vật liệu, bỏ qua quy trình xây dựng cơ bản.
"Thực tế chuyện nhà dột, nứt tường, nứt nóc xảy ra thường xuyên với nhà xây thương mại. Trước đây, ở khu vực Gia Lâm, một số căn nhà trong quá trình xây dựng còn trát vữa, xi măng trực diện vào dây điện. Nên có trường hợp khi mưa lớn thấm vào nhà, gia đình có trẻ nhỏ sờ vào tường còn thấy tê tê do rò điện.
Ví dụ trường hợp cháy dây điện, để sửa chữa cũng rất khó vì cơ bản, nhà xây gặp vấn đề từ khi khởi công. Nhưng nếu nhìn bằng mắt, những căn nhà xây thương rất đẹp, đánh đúng vào thị hiếu của người dùng".
2023 là giai đoạn săn bất động sản giá tốt?
Thị trường bất động sản thanh lọc để phát triển Thị trường bât đông sản (BĐS) thời gian qua gân như "bât đông" trước đông thái "ghìm cương" cho vay BĐS cùng với ảnh hưởng của nên kinh tê nói chung. Tuy nhiên, nhiêu chuyên gia BĐS cho rằng, đây chính là cơ hôi đê "thanh lọc" thị trường BĐS, doanh nghiêp nào thích ứng nhanh sẽ tiêp tục tôn tại và phát...