Đề xuất công khai dự án nhận cọc để huy động vốn

Sở Xây dựng kiến nghị công khai thông tin pháp lý các dự án huy động vốn bằng hình thức đặt cọc để phòng rủi ro cho người mua.

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản của Sở Xây dựng TP HCM, đại dịch bùng phát mạnh từ đầu năm 2020 đến giữa năm nay đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi mặt kinh tế xã hội. Thị trường bất động sản thành phố cũng bị suy giảm, tốc độ chậm lại nhưng vẫn xuất hiện nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh.

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản TP HCM vẫn còn tình trạng dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua, bán. Các đơn vị phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng nhưng không công khai hoặc công khai không đầy đủ, thiếu trung thực thông tin về bất động sản theo quy định.

Trước mặt trái này, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP HCM chỉ đạo các sở ngành liên quan công khai thông tin pháp lý các dự án nhằm ngăn chặn hoạt động kinh doanh trái pháp luật.

Khảo sát của VnExpress cũng cho thấy, các trường hợp đặt cọc mua nhà hoặc nền đất trên giấy có giá trị lên đến hàng trăm, thậm chí cả tỷ đồng vẫn diễn ra khá phổ biến tại TP HCM và vùng phụ cận. Bên bán thường dùng hợp đồng đặt cọc để huy động dòng vốn này của khách hàng dù dự án chưa xây xong móng hoặc hạ tầng còn ngổn ngang. Các trường hợp đặt cọc mua nền (nhà) đất với giá trị lớn có thể gặp rủi ro vì Luật quy định lỏng lẻo và thiếu chế tài về hành vi này.

Thị trường bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng nhiều lần kiến nghị loạt giải pháp ngăn chặn nguy cơ và rủi ro cho khách hàng khi đặt cọc số tiền quá lớn để mua nền (nhà) đất.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự có đề cập sơ bộ đến hành vi đặt cọc nhằm mục đích “để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng. Thế nhưng, Luật Kinh doanh Bất động sản không có quy định về “đặt cọc” là điểm bất cập đáng lưu ý vì đây là lỗ hổng pháp lý quá lớn.

HoREA cho biết, lợi dụng kẽ hở này, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư… với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định “Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Hiệp hội này kiến nghị, hành vi đặt cọc khi mua nhà đất cần được quy định, thậm chí nêu rõ chế tài trong các luật chuyên ngành mới đảm bảo an toàn cho người mua. Ví dụ, đặt cọc” để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (trong đó có đất nền), thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản mới chặt chẽ.

Ngoài ra, hiện nay Bộ Luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, nên các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.

Theo HoREA, việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, Luật này quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Song trên thực tế, có rất nhiều trường hợp bán nền (nhà) đất thu tiền cọc vượt xa tỷ lệ này. Nếu dự án xảy ra sự cố, khách hàng có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí rơi vào thế yếu nếu muốn đòi lại tiền vì luật thiếu chế tài và quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo.