Đã làm sai, hủy bỏ cũng sai

Trong quản lý đất đai, việc đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho chủ thửa đất là công việc trọng tâm.

Những công đoạn này còn tạo lập được hệ thống thông tin đất đai cần thiết cho quản lý đất đai điện tử, chính quyền điện tử, xã hội điện tử, tiến tới tạo lập các hệ thống quản lý thông minh. Thế nhưng, mọi việc đã trở nên một mớ bùng nhùng.

Tranh thủ cấp nhanh, vội vã thu hồi

Kể từ khi Luật Đất đai 1993 được thi hành cho đến nay, nhiều loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đã được ban hành và áp dụng. Đến 2009, Quốc hội đã quyết định thống nhất một loại mẫu giấy chứng nhận gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, và tất cả đều vẫn còn hiệu lực pháp luật, gọi chung là giấy chứng nhận (GCN).

Người sử dụng đất luôn mong được cấp GCN, vì đó là chứng thư pháp lý khẳng định quyền đối với đất đai, có nó mới được tham gia giao dịch về bất động sản (BĐS) trên thị trường. Giá trị thửa đất sẽ cao hơn rất nhiều khi đã được cấp GCN.
Thế nhưng, tại các đô thị, sự lộn xộn trong cấp GCN chủ yếu diễn ra tại khu vực chung cư gắn với những vi phạm pháp luật về xây dựng do chủ đầu tư gây ra để thu lợi bất chính.

Có nhiều khu chung cư vi phạm pháp luật rất nặng lại được cấp GCN rất sớm. Khi chủ đầu tư bị cơ quan công an khởi tố, cơ quan cấp GCN ở địa phương lại vội vã quyết định thu hồi các GCN đã cấp.

12 khối chung cư tại Linh Đàm của Mường Thanh đều vi phạm xây dựng vượt tầng.

Chủ đầu tư các chung cư thường vi phạm pháp luật theo hình thức có nhiều căn hộ nằm ngoài diện tích được phép, nằm cao hơn số tầng được phép, nằm cả ở những nơi là diện tích sử dụng chung theo thiết kế được phê duyệt. Người mua không biết về tình trạng pháp lý, chủ dự án nói gì biết vậy, cơ quan quản lý gần như đứng ngoài cuộc.

Ai chống lưng?

Tại các chung cư của Mường Thanh ở Kiến Hưng hay Linh Đàm (Hà Nội), vi phạm pháp luật xảy ra công khai, đơn vị vi phạm là cả tòa chung cư, giá trị hàng hóa BĐS tạo lập trái pháp luật được tính theo đơn vị ngàn tỷ đồng. Người dân phát hiện, nhưng cán bộ quản lý lại giả như không có chuyện gì. Đến khi công an khởi tố vụ án theo khung hình sự, cơ quan quản lý đất đai vội vã thu hồi GCN đã cấp cho những căn hộ có vi phạm. Số GCN cấp trái pháp luật ở Kiến Hưng lên tới 3.600 căn, tức ảnh hưởng tới cả chục ngàn cư dân.

Vấn đề đặt ra, tại sao ta đang phải trả lương cho bộ máy rất lớn thực hiện nhiệm vụ quản lý đầu tư, xây dựng, đất đai, thanh tra nhiều tầng nấc mà không xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật của chủ đầu tư. GCN cấp cho người dân mua căn hộ tạo lập trái pháp luật, rồi thu hồi khi chủ đầu tư bị khởi tố, trong khi quyền lợi của người dân gần như không được quan tâm.

Mặt khác, cơ quan công an lại quyết định khởi tố dựa trên căn cứ có biểu hiện chủ đầu tư lừa dối khách hàng, không biết đến các kết luận thanh tra đã thực hiện. Liệu chủ đầu tư có ai “chống lưng” nên vẫn “bình chân như vại”, hay có tham nhũng lợi ích trong thực thi quyền quản lý của các cán bộ nhà nước?

Pháp luật đất đai hiện hành bao gồm Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, có quy định về phạm vi cho phép cơ quan có thẩm quyền cấp GCN được phép thu hồi GCN đã cấp, khi thanh tra cùng cấp có kết luận về những sai phạm trong quá trình cấp GCN đã thực hiện.

Quy trình thu hồi GCN đã cấp cũng được quy định rất rõ phải thông báo cho người đã được cấp GCN về lý do thu hồi, thời gian và địa điểm nộp lại GCN, công khai danh sách những GCN không còn hiệu lực.

Ở đây có điểm cần lưu ý, đó là Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, quy định trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chỉ tòa án mới có quyền phán quyết việc thu hồi lại GCN đã cấp.

Thế nhưng đến 2007, Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại sửa đổi quy định này, cho phép cơ quan cấp GCN có quyền thu hồi lại GCN đã cấp. Quy định này được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành giữ nguyên cho đến nay. Quy định như vậy có lạc hậu, nhưng đang tồn tại nên vẫn phải thực hiện, miễn là thực hiện phải đúng.
Hệ lụy tiêu cực

Việc quyết định thu hồi GCN đã cấp cho người mua các căn hộ vi phạm pháp luật xây dựng tại các dự án chung cư của Mường Thanh, đã tạo ra hệ lụy tiêu cực. Thứ nhất, việc này được phép nhưng đã không thực hiện đúng trình tự, thủ tục thực hiện được quy định, không có kết luận của thanh tra thành phố về cấp GCN, thu hồi nhưng người bị thu hồi không biết, gây hậu quả xấu về thực thi pháp luật của cơ quan nhà nước.

Thứ hai, làm cho số lượng lớn cư dân chung cư đã được cấp GCN bất an, lo lắng, không biết liệu bao giờ GCN của mình bị thu hồi, gây bất ổn xã hội tại các chung cư. Thứ ba, chưa có biện pháp giải quyết các hệ lụy khi chủ các GCN bị thu hồi đã thực hiện các quyền giao dịch, đã thế chấp để vay tiền tại các tổ chức tín dụng; trên phạm vi lớn có thể gây bất ổn cho thị trường tài chính, tiền tệ.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, các hợp đồng cư dân mua căn hộ được tạo lập trái pháp luật của chủ đầu tư Mường Thanh là vô hiệu (Điều 123). Nhưng các cư dân đã mua căn hộ là ngay tình (không biết nó được tạo lập trái pháp luật) nên họ được hoàn trả mọi giá trị đã trả cho bên bán trước đây (Điều 131).

Hơn nữa, mọi giao dịch với bên thứ ba trước khi bị thu hồi GCN thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, các giao dịch này không bị coi là vô hiệu (Điều 133). Trong hoàn cảnh phức tạp này, Bộ Tài nguyên – Môi trường đã có văn bản kịp thời đề nghị Hà Nội dừng việc thu hồi GCN, tránh những hệ lụy khó giải quyết chồng chất lên nhau.

Rà soát, xử lý nghiêm

Vậy cách giải quyết các trường hợp trên như thế nào cho phù hợp. Theo tôi, trường hợp tất cả căn hộ được tạo lập trái pháp luật chưa bán hoặc đã bán nhưng người mua chưa đến ở, nhất quyết phải phá dỡ triệt để nhằm thực thi nghiêm pháp luật. Trường hợp các căn hộ này đã bán và đã có người đến ở, biện pháp phá dỡ sẽ gây ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân, nên xem xét để chấp nhận hiện trạng.

Tiếp tục cấp GCN cho người mua, Nhà nước tịch thu toàn bộ giá trị các căn hộ được tạo lập trái pháp luật này chủ đầu tư đã thu khi bán cho cư dân. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải chi thêm kinh phí để khắc phục việc xây dựng không đúng với quy định của pháp luật xây dựng.

Đối với các cán bộ quản lý nhà nước tại địa phương có liên quan, Hà Nội cần thể hiện quyết tâm điều tra các yếu tố liên quan đến tham nhũng, sàng lọc cán bộ, trả lời cho dân biết vì sao vi phạm pháp luật xây dựng với quy mô lớn như vậy nhưng rất chậm chạp trong xử lý. Hy vọng vụ án chung cư Mường Thanh sẽ là một bước quan trọng lập lại trật tự trong phát triển đô thị.

Từ vụ án này tại Hà Nội, các tỉnh, thành khác cũng cần rà soát để giải quyết những vi phạm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo khung pháp luật hình sự. Tạo lập hàng hóa trái pháp luật, lừa dối người tiêu dùng có tổ chức, trên phạm vi rộng, gây hậu quả nghiêm trọng nhằm thu lợi bất chính với giá trị rất lớn, phải được xử lý theo hình luật.

Xử lý nghiêm minh và kịp thời mới bảo đảm quyền và lợi ích của những người dân đang phải chắt chiu từng đồng để có nhà ở, thu lại cho ngân sách nhà nước những lợi ích bất chính các chủ đầu tư dự án đã thu được do các hành vi vi phạm pháp luật tạo ra.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Theo SGGP