Cuối năm thị trường bất động sản có ‘xả hàng’, ‘bán lỗ’?

Do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70% nên sức chịu đựng có hạn, đến lúc không chịu đựng nổi có thể đành “xả hàng”, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ.

Thị trường bất động sản TP.HCM đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng khi giao dịch nhà đất sụt giảm 50%, nhưng giá nhà đất vẫn neo cao – Ảnh: NGỌC HIỂN

Ngày 21-10, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) có báo cáo đánh giá thị trường bất động sản 9 tháng của năm 2022, và kiến nghị một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững gửi đến Chính phủ.

Vay vốn lớn, dễ “ngộp thở”

Nhận định thị trường TP.HCM đã có dấu hiệu dần phục hồi nhưng theo HoREA, tổng thể vẫn còn nhiều khó khăn. Cụ thể, nguồn cung 9 tháng có 11.600 căn nhà, tăng 70,5% so với cùng kỳ 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, nhà ở bình dân 9 tháng qua tiếp tục không có (0%), thay vào đó là nhà ở cao cấp.

Theo đó, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu giảm tốc, trầm lắng khi giao dịch nhà đất sụt giảm 50% nhưng giá nhà đất vẫn còn neo cao. Lý giải về điều này, HoREA cho rằng doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm, cụ thể là thời điểm trước Tết âm lịch.

Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm đến 50-70%, nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi, có thể đành “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ” để cắt lỗ.

Thị trường “lệch pha tín dụng”

Theo HoREA, hiện có tình trạng “lệch pha tín dụng” với các phân khúc và nhu cầu của thị trường. Cụ thể, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 9 tháng tại TP đã lên đến 103.780 tỉ đồng (tăng 654%), cao hơn 6,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái (15.880 tỉ đồng).

Trong khi đó, tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 9 tháng chiếm khoảng 80,2%, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay 60-70%, điều này sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng 49.938 – 58.261 tỉ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

Đáng chú ý, giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng “lệch pha tín dụng” về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi 70% khách hàng đầu tư vào phân khúc này lại là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê hoặc nhằm để bán lại.

Trên thực tế, giá nhà cao cấp có thể cao gấp hàng chục lần so với giá nhà vừa túi tiền.

Kiến nghị các giải pháp tăng nguồn cung, vốn cho thị trường

HoREA kiến nghị sớm xem xét, có kết luận dứt điểm 64 dự án ở TP bị dừng triển khai để rà soát pháp lý thời gian qua do sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do cổ phần hóa… để tăng nguồn cung nhà ở – Ảnh: NGỌC HIỂN

Ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch HoREA – cho biết hiệp hội đã kiến nghị nhiều giải pháp phát triển thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngắn hạn và dài hạn, sửa đổi luật và các quy định Nhà nước…

Trong đó, với các giải pháp tăng nguồn cung nhà ở cho TP.HCM, hiệp hội kiến nghị tổ công tác của Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của trung ương sớm xem xét, có kết luận dứt điểm 64 dự án ở TP bị dừng triển khai để rà soát pháp lý thời gian qua do sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do cổ phần hóa… để tăng nguồn cung nhà ở.

Liên quan đến tín dụng, hiệp hội kiến nghị nới trần (room) tín dụng thêm 1-2% để có thêm nguồn vốn 100.000 – 200.000 tỉ đồng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Về thị trường trái phiếu, hiệp hội kiến nghị tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỉ lệ nhất định.

Đồng thời, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp…

Nhà siêu sang, giá đến 1 tỉ đồng mỗi mét vuông

Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m, cá biệt có mức giá đến 1 tỉ đồng/m – Ảnh: NGỌC HIỂN

Đánh giá về thị trường, HoREA cho hay đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây, giá nhà bình dân (khoảng 2 tỉ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m ²) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.

Nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Bên cạnh đó, từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m, cá biệt có mức giá đến 1 tỉ đồng/m.