Cuộc chiến giá căn hộ tại Tp.HCM: Kẻ tám lạng, người nửa cân!

Những động thái “siết chặt” của thị trường BĐS gần như không mấy tác động đến chiều gia tăng giá của thị trường căn hộ Tp.HCM – nơi nguồn cung mới chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Nguồn cung “nhỏ giọt”, giá biến động tăng

Có lẽ, động thái “siết chặt” đối với thị trường BĐS từ thuế đến tín dụng… đã và đang gây ra những hiệu ứng ngược, khi mà giá căn hộ vẫn chiều hướng gia tăng, thậm chí tăng mạnh hơn trong bối cảnh khan nguồn cung mới. Nhiều giả thuyết đặt ra, nếu giá BĐS vẫn trên đà tăng cùng với các động thái siết của thị trường BĐS thì cơ hội để sở hữu nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp.

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, tại Tp.HCM chỉ một số dự án căn hộ mới ra thị trường. Mặt bằng giá trung bình từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Dù mức giá này đã tăng so với cùng kì năm ngoái nhưng thanh khoản ghi nhận ổn định bởi nguồn cung không đa dạng để người mua lựa chọn. Chẳng hạn, tại khu Nam hiện có khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park chào giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại khu Tây, khu căn hộ biệt lập cao cấp Flora thuộc Akari City giai đoạn 2 cũng “một mình một trận” trên thị trường, với mức giá bán dưới 48 triệu đồng/m2.

Tại khu Đông – vốn là nơi có nguồn cung dồi dào nhất Tp.HCM thì từ đầu năm đến nay cũng chỉ một vài dự án căn hộ chào sân. Chẳng hạn, dự án Fiato Premier quy mô 400 căn hộ được giới thiệu mức giá từ 55 triệu đồng/m2. Hiện khu này chuẩn bị chào sân các sản phẩm shophouse khối đế với khoảng 50 căn. Hay, một số dự án đã bán trước đó như Urban Green, MT Eastmark City cũng là nguồn cung mới “nhỏ giọt” trên thị trường BĐS khu vực này.

Có thể thấy, nguồn cung sản phẩm ít, trong khi nhu cầu tìm mua BĐS Tp.HCM ghi nhận vẫn ổn định, không có lý do gì để CĐT dự án giảm giá bán. Nhìn vào mức giá chào bán căn hộ trên thị trường Tp.HCM cho thấy sự cạnh tranh về giá bán đang diễn ra. Trong đó, mặt bằng chung là giá không còn thấp. Sự cạnh tranh kiểu “kẻ tám lạng, người nửa cân” này thể hiện cho câu chuyện: Giá BĐS vẫn trên đà tăng, thậm chí trong tương lai sẽ còn tăng mạnh khi dấu hiệu nguồn cung chưa có sự cải thiện.

Trong khi đó, ở phân khúc giá cao cấp thuộc về dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, villa hay căn hộ hạng sang ngay trung tâm Sài Gòn gần như không còn mức giá dưới 200 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, nếu càng siết thì đồng nghĩa với nguồn cung nhà ở càng giảm, giá BĐS càng tăng, khả năng mua nhà của người dân càng trở nên khó.

Nếu khóa van tín dụng, BĐS đã khó lại càng khó hơn

Thực tế, thị trường BĐS Tp.HCM thời gian qua đã trải qua nhiều khó khăn do dịch bệnh. Nguồn cung chưa dấu hiệu cải thiện kể từ 2 năm nay. Với những chính sách siết tín dụng hay thuế… ở thời điểm này theo một số chuyên gia, lại càng khiến thị trường khó khăn hơn.

Ngoài các vướng mắc, khó khăn về pháp lý khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm thì hiện nay các ngân hàng đã ngừng cho vay mới, thậm chí còn ngưng giải ngân đối với những hợp đồng tín dụng đã ký trước đây. Điều đó khiến các doanh nghiệp không thể thực hiện các dự án dở dang hay các dự án triển khai mới.

Chưa kể, giá vật liệu xây dựng tăng cũng khiến áp lực lên giá BĐS. Sau đợt tăng giá dồn dập trong 3 tháng đầu năm thì giá sắt thép cuối tháng 4 đến nay đã hạ nhiệt nhờ giá nguyên liệu đầu vào đồng loạt giảm. Dù vậy, giá sắt thép hiện vẫn đang cao hơn cuối năm 2021 cả triệu đồng/tấn. Bộ Xây dựng dự báo giá các loại vật liệu xây dựng thiết yếu như xi măng, sắt thép sẽ tiếp tục đà tăng. Điều này sẽ tác động khiến giá nhà ở, công trình xây dựng tăng cao dù giá BĐS đã liên tục tăng trong suốt thời gian qua.

Một chuyên gia trong ngành phân tích: Các chi phí đầu vào tăng cao, các nhà thầu hiện đã khó lại càng khó hơn khi hầu hết các chủ đầu tư đều xin gia hạn tiến độ thanh toán do kẹt vốn. Thậm chí một số nhà thầu đang làm công trình dang dở buộc phải tạm dừng do chủ đầu tư kẹt vốn, chậm thanh toán nên họ không có tiền để trả chi phí nhân công, xi măng, sắt thép… Kinh tế chật vật hồi phục hậu Covid-19, áp lực lạm phát ngày càng đè nặng trong khi chỉ số giá nhà ở của nước ta hiện đã cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Giấc mơ mua nhà của nhiều hộ gia đình và cá nhân ngày càng xa vời.

Không chỉ dòng vốn từ Ngân hàng đang bị siết, kênh huy động từ trái phiếu cũng bị đóng băng. Báo cáo từ Hiệp hội trái phiếu Việt Nam cho thấy trong tháng 4 không có đợt huy động vốn nào của doanh nghiệp BĐS. Dòng vốn từ Ngân hàng cho vay mới bị hạn chế, kênh huy động bằng trái phiếu “đứng hình”, phát hành cổ phiếu cũng èo uột do thị trường chứng khoán giảm mạnh khiến các dự án BĐS hoàn thiện sẽ càng ít xuất hiện. Chênh lệch cung cầu tiếp tục được đẩy ra xa.

Theo các chuyên gia, nếu siết nguồn vốn vào BĐS cũng chính là đang “bóp nghẹt” nguồn cung của thị trường

Như vậy, nguồn cung nhỏ giọt, giá BĐS tăng, cộng thêm việc khó khăn tiếp cận tín dụng có thể sẽ đẩy thị trường BĐS vào trạng thái “khó khăn” chồng chất. Vì thế, theo các chuyên gia, về van tín dụng không thể “khoá cứng” với BĐS.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, giá nhà đất tăng quá cao, cơ bản là do nguồn cung không có. Nguồn hàng khan hiếm, phần lớn là hàng tồn đọng mua đi bán lại trong khi nhu cầu đầu tư, mua bán nhà cửa ngày càng tăng nên giá bị đẩy lên rất cao. Theo đó, hạn chế dòng tiền vào các phân khúc thị trường BĐS kiểu “đi buôn”, đầu cơ đất là cần thiết để làm giảm nhịp “ sốt đất”, bình ổn thị trường. Tuy nhiên, không thể đồng loạt siết tất cả thị trường BĐS nói chung. Nếu tiếp tục siết không cân nhắc thì lập tức thị trường sẽ “đứng hình”, nhiều ngành kinh tế sẽ sụp đổ theo hiệu ứng domino như thời khủng hoảng kinh tế diễn ra năm 2008.

Cũng mới chia sẻ trên báo chí mới đây, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, bất động sản là một bộ phận rất quan trọng của nền kinh tế. BĐS luôn gắn với tài chính và sẽ không thể xử lý được các vấn đề liên quan đến bất động sản nếu tách khỏi tài chính. Ngược lại, nếu bàn về tài chính mà không nói đến câu chuyện BĐS thì cũng chưa đủ.

“Theo tôi, không nên dùng từ “siết”. Vấn đề ở đây không phải là siết hay thắt chặt hoặc kiểm soát,… mà thay vào đó phải lành mạnh hóa, không phải bóp nghẹt. Bởi vốn tín dụng ngân hàng thực ra không phải là nguồn vốn phù hợp cho bất động sản, cả kể về kỳ hạn, rủi ro và thế chấp. Nhưng rõ ràng hiện nay các doanh nghiệp không có phương án khác mà phải tìm đến các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu”, TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.