Chuyển nhượng vốn: kẻ cười, người khóc!

Mai Hoàng Minh09:27 15/03/2013

Cùng là thoái vốn nhưng “thế bán” của mỗi DN lại khác nhau. Tất cả phụ thuộc vào “chất lượng” tài sản DN đang nắm giữ.

Cắt “cục nợ”…

Sáng 11/3, ĐHCĐ bất thường của CTCP Địa ốc 11 đã diễn ra tại TP. HCM tại TP. HCM. Theo thông tin công bố từ Công ty thì ĐHCĐ đã đồng ý với kế hoạch chuyển nhượng toàn bộ 40% vốn mà D11 đã góp vào Công ty TNHH Bất động sản Đại Hưng Phú. D11 dự kiến sẽ thu về 140 tỷ đồng, bằng với số tiền mà Công ty đã góp vào Đại Hưng Phú cách đây gần 4 năm.

Khoản đầu tư vào Vĩnh Hảo của GMD mang lại khoản lãi gần 140 tỷ đồng

Theo Bản cáo bạch, tháng 9/2009, Công ty TNHH Bất động sản Đại Hưng Phú được thành lập nhằm mục đích triển khai Dự án Khu nhà ở trên diện tích khoảng 1,75 héc-ta tại Lô số 6, Khu đô thị Phát triển An Phú, quận 2, TP. HCM. Giá trị góp vốn của D11 vào công ty này là 140 tỷ đồng, tương đương 40% vốn, được thực hiện dưới hình thức góp quyền sử dụng đất. Theo chứng thư thẩm định giá thì giá trị quyền sử dụng khu đất trên là 331,7 tỷ đồng. Chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất với giá trị vốn góp là 191,78 tỷ đồng sẽ được hoàn trả cho D11 (tuy nhiên, BCTC kiểm toán năm 2011 của D11 chưa ghi nhận số tiền này).

Dự án City Horse, gọi theo Báo cáo thường niên 2011 là Lexington Quận 2 dự kiến sẽ được xây dựng trên khu đất An Phú, Quận 2. Đây là dự án căn hộ – trung tâm thương mại, đang trong giai đoạn điều chỉnh quy hoạch, với 20 – 25 tầng, ước tổng mức đầu tư 2.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, việc xây dựng bắt đầu từ năm 2011 và đến 2013 – 2014 sẽ bàn giao nhà. Bản cáo bạch cũng cho biết, Dự án ước mang về gần 190 tỷ đồng lợi nhuận.

Tuy nhiên, việc triển khai Dự án đã bị chậm trễ và tình trạng chậm trễ dự báo sẽ còn kéo dài, ảnh hưởng không thuận lợi đến hoạt động kinh doanh của D11. Đây là một trong những lý do để D11 quyết chuyển nhượng vốn góp tại Đại Phú Hưng, để có vốn duy trì hoạt động Công ty và tiếp tục đầu tư các dự án dang dở. Theo phương án mà D11 vạch ra, nếu chuyển nhượng thành công, việc phân bổ vốn sẽ là dành 10 tỷ đồng cho hoạt động trả cổ tức, 40 tỷ đồng cho Dự án 7A Thoại Ngọc Hầu, 40 tỷ đồng cho Dự án 205 Lạc Long Quân và 20 tỷ đồng cho Dự án Phú Mỹ, quận 7…

Video đang HOT

D11 dự kiến sẽ thực hiện chuyển nhượng vốn theo hình thức đấu giá công khai. Nhưng theo giới quan sát, trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm và không riêng D11 muốn chuyển nhượng vốn góp, rất khó tìm được người chịu bỏ số tiền hàng trăm tỷ đồng để mua lại cổ phần ở Đại Hưng Phú. Chưa kể, Dự án City Horse mà Đại Hưng Phú được thành lập để triển khai hiện chỉ mới dừng ở giai đoạn bổ sung thủ tục.

…và chốt lời

Nếu D11 còn băn khoăn tìm người nhận chuyển nhượng vốn góp thì CTCP Đại lý Liên hiệp vận chuyển (GMD) lại khác. Ngày 31/1/2013, GMD đã chính thức hoàn tất giao dịch chuyển nhượng hơn 2 triệu cổ phần ở CTCP Nước khoáng Vĩnh Hảo cho một đối tác không được tiết lộ. Tuy nhiên, căn cứ vào thông tin Masan mua vào cổ phiếu Vĩnh Hảo đúng bằng số cổ phiếu mà GMD bán đi cùng thời điểm, nhiều khả năng đối tác ấy là Masan. Masan đã chi 85.000 đồng cho 1 cổ phiếu Vĩnh Hảo. Tính ra, GMD lãi gần 140 tỷ đồng từ khoản đầu tư này.

GMD đã đầu tư và trở thành cổ đông lớn nhất ở Vĩnh Hảo từ năm 2010. Đây là khoản đầu tư tài chính thuần túy và với việc “chọn mặt gửi tiền” đúng đắn, khoản đầu tư đã sinh lời gấp 4 lần so với giá trị ban đầu.

Thực tế, Vĩnh Hảo là thương hiệu nước khoáng nổi tiếng, hoạt động trong ngành thực phẩm – đồ uống rất hấp dẫn hiện nay. Về phần kinh doanh, tuy lợi nhuận năm 2011 và năm 2012 của Vĩnh Hảo còn ở mức khiêm tốn vài chục tỷ đồng/năm, nhưng căn cứ trên quy mô vốn 81 tỷ đồng và mức tăng trưởng lợi nhuận năm 2011 đạt 75%, đây là kết quả khả quan. Tập đoàn Masan đã nhìn thấy ở Vĩnh Hảo nhiều tiềm năng nên sẵn sàng trả giá cao để giành quyền mua lại cổ phần Vĩnh Hảo từ GMD.

Rõ ràng, không phải thời điểm mà chính chất lượng tài sản mới là yếu tố giúp DN thuận lợi hay khó khăn trong các kế hoạch thoái vốn.

Theo Dantri

Tâm lý chờ đợi bao trùm thị trường địa ốc

Doanh nghiệp chờ chính sách, khách hàng đợi giá nhà chạm đáy... làm địa ốc vốn khó khăn càng thêm trì trệ. Phát triển nhà xã hội là giải pháp tốt vực thị trường nhưng các chuyên gia cảnh báo cần thận trọng tránh lợi ích nhóm.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho hay, hiện khó khăn của doanh nghiệp ông cũng như nhiều đơn vị khác là không có vốn để triển khai dự án, ngân hàng thận trọng cho vay, đầu ra còn tắc. Hơn ai hết, bản thân doanh nghiệp muốn tự mình thoái khỏi cơn khó chung của thị trường. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, ngoại trừ những ông lớn xây dựng, nhìn chung doanh nghiệp địa ốc rơi vào cảnh "lực bất tòng tâm".

"Trước mắt chúng tôi vẫn nghe ngóng, chưa tung hàng hay có động thái gì cụ thể", ông chia sẻ. Theo ông, doanh nghiệp bất động sản liên quan đến hàng loạt ngành nghề nên không thể không cứu, để bất động sản chết, kinh tế cũng sẽ "chìm" theo.

Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan nhìn nhận các doanh nghiệp bất động sản trông chờ sự giải cứu của Nhà nước sẽ khiến chính bản thân mình cũng như thị trường càng thêm khó khăn, trì trệ hơn. Doanh nghiệp bất động sản cũng như các đơn vị sản xuất kinh doanh khác đều đang gặp nhiều khó khăn bởi vậy, không chỉ cứu địa ốc mà phải có giải pháp cho hàng loạt ngành nghề khác.

Ủy ban Kinh tế Quốc hội đánh giá, tình trạng doanh nghiệp bất động sản có tâm lý chờ Nhà nước giải cứu là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu kể cả nếu muốn. Hơn nữa, Nhà nước cũng không thể chấp nhận giải cứu vì điều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức làm doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh liều mạng vì "lãi bỏ túi, lỗ sẽ có nhà nước lo" tạo ra mầm mống cho cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.

Tháng 5/2010, Hà Nội lên cơn sốt địa ốc, đất tăng giá chóng mặt ở nhiều khu vực, tâm điểm là dọc đường Láng Hòa Lạc, huyện Gia Lâm và quận Tây Hồ với mức tăng nóng 35-40%. Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan nhìn nhận, giá địa ốc một thời từng lên cao, doanh nghiệp bất động sản đã kiếm đủ lời, bởi vậy, đây là lúc phải trả giá. Thị trường vừa qua chứng kiến nhiều cuộc thanh lọc như nhà giá rẻ hạ giá bán tạo ra cơn sốt trên thị trường, còn doanh nghiệp chứng khoán không trụ được đã tuyên bố phá sản, ngân hàng sáp nhập để tái cơ cấu."Doanh nghiệp địa ốc nên học theo cách này để tự tìm ra lối thoát cho bản thân", bà nói.

Tâm lý chờ đợi làm địa ốc càng thêm trì trệ. Ảnh: Hoàng Lan

Chuyên gia kinh tế Cao Sỹ Kiêm cho rằng, Chính phủ đã tỏ thái độ rất rõ sẽ cứu địa ốc thông qua các chủ trương, chính sách hỗ trợ nhằm tháo gỡ khó khăn cho bất động sản. Do đó, doanh nghiệp phải tự cứu mình bằng cách đưa ra các giải pháp như hạ giá bán, bố trí cơ cấu lại công năng nhà ở, liên doanh, liên kết, đề ra chiến lược tiêu thụ... thay vì kêu ca nhiều. Ủy ban kinh tế cũng đã khẳng định Chính phủ không thể tung tiền cứu địa ốc, do đó, việc các doanh nghiệp chờ đợi một cách vô vọng điều không xảy ra từ sự hỗ trợ bên ngoài sẽ càng làm cho thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng.

Trong năm 2013, Chính phủ quyết tâm mạnh mẽ và đã có một số giải pháp nhằm hâm nóng thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu mua hoặc thuê nhà của số đông thông qua hàng loạt chính sách hỗ trợ, nhất là đối với nhà thu nhập thấp.

Theo bà Lan, việc Chính phủ đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho phân khúc nhà thu nhập thấp là một chủ trương hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, cần lưu ý để phải pháp đến đúng người, đúng đối tượng. Thực tế, địa ốc là một những ngành coi là kém minh bạch, do việc mất nhiều "chi phí vô hình" rót vào dự án, bởi vậy, vấn đề lợi ích nhóm là điều đáng để lưu tâm.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, trên thực tế luôn luôn tồn tại lợi ích nhóm trong bất cứ ngành nghề, nền kinh tế nào, chỉ có điều là đúng hay không đúng pháp luật mà thôi. Có những lợi ích nhóm tạo ra nguồn lực cho xã hội nhưng cũng có lợi ích nhóm gây tổn hại cho nền kinh tế. Khái niệm lợi ích nhóm có nghĩa là cố tình hợp tác với nhau để trục lợi sai quy định pháp luật. Nếu hiểu không đúng bản chất sẽ dễ gây nhầm lẫn. Hiệp hội và ngành nghề thậm chí là từng doanh nghiệp có quyền đề xuất những gì có lợi cho họ theo khuôn khổ pháp luật. Chính phủ và Quốc hội có thể xem xét chấp nhận hoặc bác bỏ nhưng không vì thế mà quy chụp các đề xuất đó là lợi ích nhóm.

Theo ông Hiển, đề án hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ chỉ ưu tiên phát triển nhà ở xã hội là một cách chống lợi ích nhóm khá hiệu quả. Hiện nay đang tồn tại luồng quan điểm cực đoan cho rằng giải cứu bất động sản là chưa cần thiết. Tuy nhiên, thực tế không thể chối bỏ là nếu ngành này được hỗ trợ và giải cứu hợp lý sẽ thúc đẩy phát triển kinh tế. "Không nên nhìn bất động sản như một tội đồ. Bản thân Chính phủ cũng không cổ xúy cho việc bơm tiền giải cứu các dự án cao cấp. Do đó, người dân không phải lo lắng nguồn lực đất nước phục vụ lợi ích nhóm", ông nói.

Tổng giám đốc Công ty tư vấn chiến lược kinh doanh và đào tạo doanh nghiệp Fresh View, Francis Hùng phân tích: "Cách tốt nhất để chống lợi ích nhóm là đề ra các cơ chế cụ thể giải cứu bất động sản đồng thời minh bạch chính sách này". Cụ thể, các đối tượng và điều kiện được thụ hưởng gói hỗ trợ phải công khai với người dân. Chính phủ có thể sử dụng hệ thống ngân hàng làm trung gian để kiểm soát chặt chẽ các giải pháp cứu thị trường.

Theo ông Hùng, bên cạnh chính sách tài khóa, Chính phủ cần lấy lại niềm tin và sự đồng thuận của người dân về việc giải cứu địa ốc. Theo đó, nhiều bộ ngành cần điều tra, khảo sát và công bố thông tin về thị trường bất động sản một cách thường xuyên. Khi thị trường có kênh thông tin trung lập, việc thăm dò và kêu gọi sự đồng tình của dư luận về các chính sách giải cứu bất động sản sẽ hiệu quả hơn.

Số đông các chuyên gia cho rằng, hiện nay tâm lý chờ đợi bao trùm thị trường bất động sản. Doanh nghiệp chờ chính sách mới, khách hàng chờ giá giảm thêm, nhà đầu tư chờ thị trường khởi sắc mới trở lại.

Còn chuyên gia Cao Sỹ Kiêm đánh giá, cứu địa ốc cần có sự bắt tay của ngân hàng. Tính đến 30/9, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản và dịch vụ chiếm 19,25%, đứng thứ 2 sau công nghiệp chế biến chế tạo (22,5%). "Nợ xấu bất động sản là một vấn đề lớn, giải quyết nợ xấu không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn cho cả ngân hàng. Ngân hàng cũng như bất động sản phải cùng vào cuộc mới tạo ra sức mạnh tổng hợp giải quyết khó khăn chung", ông Kiêm nói.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, cần phải chấp nhận rằng không thể nôn nóng giải cứu bất động sản và Việt Nam nên nhìn vào các nước phát triển để học hỏi. Ví dụ như Mỹ bùng nổ nhà giá rẻ trong giai đoạn khủng hoảng đến nỗi cả thế giới "hùa nhau" mua nhà ở quốc gia này, nhưng cũng phải mất 5-6 năm mới xong về cơ bản. Thái Lan, Indonesia cũng mất 5-7 năm. Nhật là trường hợp ngoại lệ, mất đến 20 năm để giải quyết các tồn đọng liên quan đến bất động sản. Vì thế Việt Nam không thể nhanh hơn. "Chúng ta vẫn còn nhiều thời gian để giải cứu thị trường này và mọi việc cần phải có tiến trình, không thể đốt cháy giai đoạn", ông Hiển nhận định.

Theo VNE

Lãi suất giảm chưa đủ kích tín dụng nhà ở Doanh nghiệp địa ốc cho rằng, ngoài giảm lãi suất, ngân hàng cần kết hợp với doanh nghiệp, tạo điều kiện chứng minh thu nhập để người dân có thể vay tiền dễ dàng. Cùng chính sách hỗ trợ vốn giá rẻ cho khách hàng nằm trong diện được mua nhà ở xã hội, với gói vốn 20.000 - 40.000 tỷ đồng, lãi...