Cần cơ quan độc lập quản lý giá đất

Nhiều ý kiến cho rằng nếu bỏ khung giá đất mà các địa phương vẫn xây dựng bảng giá đất không theo sát thị trường thì hệ lụy của tình trạng đất hai giá vẫn diễn ra.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được công bố và đang lấy ý kiến nhân dân trước khi trình Quốc hội vào tháng 10-2022 có nhiều nội dung mới đáng chú ý. Trong đó, bỏ khung giá đất được coi là giải pháp đột phá.

Bỏ khung giá đất: Chuyện đương nhiên

Theo dự thảo luật, thay vì Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần thì dự thảo luật quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất vào đầu mỗi năm.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Trần Hồng Hà khẳng định việc đưa bảng giá đất thay khung giá đất là đương nhiên bởi khung giá đã làm ra câu chuyện rất méo mó về giá đất. Khung giá đất nhiều khi chỉ bằng 1/10, 1/100 giá trị thực tế. “Giá đất theo thị trường là giá đất đang diễn ra hằng ngày trong cuộc sống và phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng như hiện nay” – Bộ trưởng Bộ TN-MT nhấn mạnh.

Đánh giá việc bỏ khung giá đất là điều đương nhiên, ông Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý về đất đai, cho rằng nếu giá đất sát với giá thị trường thì sẽ không còn tình trạng “thổi giá” đất.

Còn theo ĐBQH Phạm Văn Hòa – Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, người dân rất trông chờ, kỳ vọng. Hiện nay, trong quy hoạch đất, đền bù giải phóng mặt bằng, người dân cho rằng khi xây dựng khu đô thị, người dân nhận đền bù với giá thấp. Nhưng khi đất giao cho nhà đầu tư, xây dựng trở thành khu đô thị thì giá lại lên cao ngất. “Trong thu hồi đất cần bảo đảm, tạo sự hài hòa lợi ích cho nhà nước, người dân, nhà đầu tư” – ông Hòa chỉ rõ.

Giá đất theo khung quy định của nhà nước hiện không sát với thị trường

Những điểm cần lưu tâm

Ông Nguyễn Minh Đức, Ban Pháp chế – Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng mấu chốt vẫn là ở khâu xây dựng bảng giá đất của các địa phương. Nếu bỏ khung giá đất mà các địa phương vẫn xây dựng bảng giá đất không theo sát thị trường thì hệ lụy của tình trạng đất hai giá vẫn diễn ra.

Đồng quan điểm, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường ĐH Luật Hà Nội) cho rằng dự thảo luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể khi vẫn kế thừa khoản 3 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Theo ông Tuyến, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất. Điều này có nguyên nhân từ việc Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền, khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, ông Tuyến đề nghị cần quy định cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề xuất bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng. Lý do là đầu cơ đất đai khiến người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. “Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà” – ông Tuấn nói.

Không phải nông dân được mua đất trồng lúa?

Văn phòng Chính phủ vừa ban hành Thông báo số 232/TB-VPCP kết luận của Phó Thủ tướng Lê Văn Thành tại cuộc họp Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó yêu cầu Bộ TN-MT đánh giá kỹ tác động của nhiều chính sách.

Liên quan đến đất nông nghiệp, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp; đồng thời không hạn chế tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Phó Thủ tướng cho rằng đây là một nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ lưỡng tác động của quy định vì nguy cơ nông dân sẽ không có đất để sản xuất, gây hệ quả lâu dài cho xã hội.