Cần cơ quan độc lập quản lý giá đất

Văn Duẩn15:30 08/08/2022

Nhiều ý kiến cho rằng nếu bỏ khung giá đất mà các địa phương vẫn xây dựng bảng giá đất không theo sát thị trường thì hệ lụy của tình trạng đất hai giá vẫn diễn ra.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được công bố và đang lấy ý kiến nhân dân trước khi trình Quốc hội vào tháng 10-2022 có nhiều nội dung mới đáng chú ý. Trong đó, bỏ khung giá đất được coi là giải pháp đột phá.

Bỏ khung giá đất: Chuyện đương nhiên

Theo dự thảo luật, thay vì Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần thì dự thảo luật quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất vào đầu mỗi năm.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Trần Hồng Hà khẳng định việc đưa bảng giá đất thay khung giá đất là đương nhiên bởi khung giá đã làm ra câu chuyện rất méo mó về giá đất. Khung giá đất nhiều khi chỉ bằng 1/10, 1/100 giá trị thực tế. “Giá đất theo thị trường là giá đất đang diễn ra hằng ngày trong cuộc sống và phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng như hiện nay” – Bộ trưởng Bộ TN-MT nhấn mạnh.

Đánh giá việc bỏ khung giá đất là điều đương nhiên, ông Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý về đất đai, cho rằng nếu giá đất sát với giá thị trường thì sẽ không còn tình trạng “thổi giá” đất.

Còn theo ĐBQH Phạm Văn Hòa – Ủy viên Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, người dân rất trông chờ, kỳ vọng. Hiện nay, trong quy hoạch đất, đền bù giải phóng mặt bằng, người dân cho rằng khi xây dựng khu đô thị, người dân nhận đền bù với giá thấp. Nhưng khi đất giao cho nhà đầu tư, xây dựng trở thành khu đô thị thì giá lại lên cao ngất. “Trong thu hồi đất cần bảo đảm, tạo sự hài hòa lợi ích cho nhà nước, người dân, nhà đầu tư” – ông Hòa chỉ rõ.

Giá đất theo khung quy định của nhà nước hiện không sát với thị trường

Những điểm cần lưu tâm

Ông Nguyễn Minh Đức, Ban Pháp chế – Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng mấu chốt vẫn là ở khâu xây dựng bảng giá đất của các địa phương. Nếu bỏ khung giá đất mà các địa phương vẫn xây dựng bảng giá đất không theo sát thị trường thì hệ lụy của tình trạng đất hai giá vẫn diễn ra.

Đồng quan điểm, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến (Trường ĐH Luật Hà Nội) cho rằng dự thảo luật vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể khi vẫn kế thừa khoản 3 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Theo ông Tuyến, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất. Điều này có nguyên nhân từ việc Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền, khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, ông Tuyến đề nghị cần quy định cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh (độc lập với UBND cấp tỉnh) quyết định giá đất cụ thể.

Video đang HOT

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề xuất bổ sung cơ chế về tài chính để chống đầu cơ đất đai, bởi hiện nay giá đất không phù hợp với điều kiện kinh tế hiện trạng. Lý do là đầu cơ đất đai khiến người có nhu cầu sử dụng sau cùng bị mua cao hơn nhiều lần so với giá hiện trạng. “Nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà” – ông Tuấn nói.

Không phải nông dân được mua đất trồng lúa?

Văn phòng Chính phủ vừa ban hành Thông báo số 232/TB-VPCP kết luận của Phó Thủ tướng Lê Văn Thành tại cuộc họp Ban Chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó yêu cầu Bộ TN-MT đánh giá kỹ tác động của nhiều chính sách.

Liên quan đến đất nông nghiệp, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp; đồng thời không hạn chế tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Phó Thủ tướng cho rằng đây là một nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ lưỡng tác động của quy định vì nguy cơ nông dân sẽ không có đất để sản xuất, gây hệ quả lâu dài cho xã hội.

Bỏ khung giá đất: Bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai

Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất , xác định giá theo thị trường nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới.

Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai.

Đây cũng là một trong những nội dung quan trọng được Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến sẽ được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp diễn ra vào tháng 10 tới đây.

Khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Theo đó, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Điều này dẫn đến khó khăn cho địa phương khi ban hành bảng giá đất phù hợp với thị trường.

Khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

Các địa phương sẽ được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất và hoàn toàn quyết định được việc bảng giá đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của của địa phương mình.

Lâu nay, thị trường đất đai của Việt Nam tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy, đang diễn ra sự chênh lệch rất lớn giữa 2 loại giá này.

Chênh lệch giá bất động sản theo khung và thị trường

Ghi nhận tại khu vực trung tâm quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho thấy, đang có sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá do Nhà nước ban hành.

"Tôi đánh giá đất ở đây là đất kim cương mà đã là kim cương thì bạn biết đấy, không biết là bao nhiêu. Hiện có người rao giá 1 tỷ, trên 1 tỷ, có người rao trên 2,5 tỷ", bà Phạm Thị Xuân Dinh, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, cho biết.

"Trước COVID-19 khoảng gần 2 tỷ/m2, còn tại thời điểm COVID-19 thì 1,4 - 1,5 tỷ/m2", bà Đinh Thị Bích, phố Đinh Tiên Hoàng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, cho hay.

Đó là mức giá được một số người dân cung cấp. Còn theo khảo sát trên một số trang web mua bán bất động sản, một số vị trí được rao bán với giá lên đến cả tỷ đồng. Trong khi đó, theo bảng giá đất mới nhất của Hà Nội, mức giá đất tại một số vị trí ở quận Hoàn Kiếm lên đến gần 188 triệu đồng/m2 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15 thì mức giá tại đây là trên 400 triệu đồng/m2.

Thực tế bảng giá đất của hầu hết các địa phương cấp tỉnh đều thấp hơn giá thị trường, chỉ bằng khoảng 30 - 60%.

Giá mua bán không theo khung nhưng việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế đất hàng năm của nhiều gia đình tôi vẫn theo khung của Nhà nước. Vậy với việc bỏ khung có làm nghĩa vụ thuế đất hàng năm tăng lên không?

Đây là băn khoăn của rất nhiều người dân và nhất là các doanh nghiệp phải thuê nhiều đất phục vụ sản xuất kinh doanh. Trước nay, khi nộp tiền thuế đất hàng năm, nhiều người không cảm thấy quá áp lực bởi khung giá đất được xác định ở mức thấp và bảng giá đất cũng thấp tương ứng. Khung giá đất có nghĩa vụ lớn nhất là giảm nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp qua đó làm tăng khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Với việc bỏ khung giá đất lần này, cơ quan soạn thảo cũng đã đưa ra giải pháp để không ảnh hưởng nhiều đến các nghĩa vụ tài chính này của người dân và doanh nghiệp.

Tiền thuế đất khi bỏ khung giá đất

"Việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng nhiều tới thị trường mà chỉ ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Chính vì vậy, trong dự thảo Luật Đất đai, chúng tôi đã có quy định để đảm bảo điều đó được thực hiện, đó là giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân sẽ được ổn định trong vòng 5 năm và tăng không quá 20% so với kỳ trước", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, cho biết.

Như vậy, các doanh nghiệp có thể yên tâm về các khoản thuế đất hàng năm. Tuy nhiên, việc bỏ khung có làm giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng lên không, vì nếu khoản tiền đền bù tăng lên có thể đẩy giá đất tăng cao?

Đền bù giải phóng mặt bằng khi bỏ khung giá đất

"Đối với tiền bồi thường giải phóng mặt bằng đã được xác định theo giá đất thị trường, giá đất cụ thể nên sẽ không có sự biến động lớn về việc doanh nghiệp sẽ phải trả nhiều tiền hơn với tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy theo tôi đánh giá, việc bỏ khung giá đất cũng không ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường", PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, cho hay.

Ngoài việc trong hơn 10 năm qua, đa số các doanh nghiệp làm dự án đều phải bồi thường cho người dân theo phương thức tự thỏa thuận theo giá thị trường. Do đó, việc bỏ khung giá đất không thể đột biến làm tăng giá nhà.

Khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn..., làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai, qua đó giá thậm chí còn giảm. Ngoài ra, các cơ sở khác được các chuyên gia và các thành viên thị trường chỉ ra để thấy là bỏ khung không tác động đến giá thị trường.

Lo ngại bỏ khung giá đất sẽ làm tăng giá nhà?

"Trong ngắn hạn, người ta sẽ phản ứng với câu chuyện bỏ khung giá đất rồi thì như vậy khả năng nhận tiền bồi thường nó có thể cao lên, lúc đó nó có thể đẩy giá lên một chút. Việc nắm giữ bất động sản không còn lợi nữa, lúc đó họ sẽ bán ra, từ đó thêm nguồn cung từ những người không có nhu cầu thực. Tôi cho rằng lúc đó giá sẽ không quá tăng", TS. Dương Kim Thế Nguyên, Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế Luật và Quản lý Nhà nước UEH, đánh giá.

"Thị trường không chấp nhận giá bị đẩy quá với mức chúng tôi chấp nhận mua nên việc đó chúng ta không lo. Vì chúng ta đã thả cho thị trường tự quyết định thì ông sẽ tự tính toán và như vậy người ta sẽ tính sát với thực tế hơn", ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường, tuy nhiên cần có những quy định, bước đi rõ ràng cụ thể từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.

Nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ khung giá đất

"Nếu quy định về một giá, thì những người đầu tư và những người đi mua, khi chuyển nhượng, chúng ta sẽ không gặp khó khăn ở cơ quan thuế, quá trình chuyển nhượng được minh bạch hơn. Vừa rồi, Bộ Tài chính đã tiến hành siết việc chuyển nhượng này nên giá đã sát giá thị trường", ông Ngô Hồng Tuấn, nhà đầu tư, chia sẻ.

Chính sách mới bỏ khung giá đất dù mới chỉ đang được các cơ quan chức năng soạn thảo, nhưng thực tế trên thị trường, điều này đã có tác động không nhỏ tới tâm lý của các nhà đầu tư. (Ảnh minh họa - Ảnh: Báo Đầu tư)

"Mỗi tỉnh quyết định một kiểu, các nhà đầu tư, chủ đầu tư có thể tạo ra những mức giá không hợp lý. Do đó, nếu tạo ra được giá đất theo đúng giá thị trường thì nguồn lực được tập hợp về ngân sách nhà nước rất lớn", ông Phạm Xuân Hòe, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Ngân hàng Nhà nước, nhận định.

"Nhiều người cho rằng phải bỏ khung giá đất và tính theo giá thị trường thì mới là thị trường. Nhưng câu hỏi ngược lại là như thế nào là giá thị trường? Cái thứ hai nữa là, nếu tính giá thị trường, thì phải với điều kiện là kiểm soát tốt thị trường, để thị trường phản ánh đúng. Ví dụ như câu chuyện Thủ Thiêm vừa rồi. Giá trúng giá đó có phải là giá thị trường hay không? Hay giá thị trường đã bị biến tướng thông qua các thủ thuật?", ông Lê Đình Vinh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Everland, nói.

Liệu có lặp lại tình trạng 2 giá đất?

"Trong thu hồi đất có nhiều loại công trình khác nhau, có những loại công trình công cộng, có công trình thương mại, nhà để bán thì giá đất là thống nhất. Còn có những loại chúng ta đưa vào công trình công ích, công trình xã hội nếu giá đất là 1 giá thì e rằng sẽ khó cho chính Nhà nước, vậy chúng ta có cần phân biệt không? Lại xảy ra 2 giá, đất này đất kia phức tạp", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, cho hay.

Chính sách mới bỏ khung giá đất dù mới chỉ đang được các cơ quan chức năng soạn thảo, nhưng thực tế trên thị trường, điều này đã có tác động không nhỏ tới tâm lý của các nhà đầu tư. Do vậy, thị trường rất chờ đợi cơ quan chức năng lắng nghe tìm hiểu kỹ để khi triển khai thực tế có thể đạt được đúng mục tiêu hoàn thiện cơ chế giá đất để đảm bảo quyền lợi của người dân và đẩy nhanh tiến độ các dự án có thu hồi đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi liên quan đến nội dung bỏ khung giá đất đang lấy ý kiến của người dân đến 25/9/2022.

Bỏ khung giá đất: Giá thị trường sẽ ra sao? Tại Hội nghị Trung ương 5, chủ trương "bỏ khung giá đất" đã được thống nhất sau khi thảo luận rất kỹ lưỡng. Một quyết sách đúng, được toàn xã hội chờ đợi khi sửa đổi Luật Đất đai. Nói như lời Thủ tướng Phạm Minh Chính thì "chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định...

Bạn thấy bài viết này có hữu ích không?

Có;

Không

Tin liên quan

Chủ đề: khu đô thị bất động sản nhà đầu tư giá trị thực tế bộ tài nguyên và môi trường luật đất đai dự thảo luật đất đai tính thanh khoản thị trường bất động sản cắt lỗ quản lý giá thị trường bđs dự án bđs bảng giá đất trần hồng hà đòn bẩy tài chính tín dụng bất động sản thuê chung cư giao dịch bđs khung giá đất mua nhà đất cho thuê cho thuê căn hộ chung cư khu cư dân nhà đầu lướt sống

Xem thêm Share

Xem nhiều

Tìm thấy thi thể nữ tài xế, xuyên đêm trục vớt ô tô rơi sông Đồng Nai01:29

Tài xế xe máy vượt đèn đỏ: "Nhiều người vi phạm sao anh bắt mỗi mình em?"02:53

Trúng độc đắc 2 tỉ đồng: XSKT nói sẽ trả thưởng nếu tòa án tuyên đủ điều kiện08:28

Đảng cầm quyền Hàn Quốc muốn tổng thống rời đảng08:26

Người phụ nữ cùng con nhỏ ở TP.HCM bị xe tải nặng cuốn vào gầm08:20

Nam thanh niên đập phá xe ô tô khi va quẹt trên đường ở Bình Dương09:44

Ngày này 5 năm trước: Một sự kiện y tế làm thay đổi hoàn toàn thế giới04:12

Khung cảnh tan hoang sau vụ cháy tại làng nghề đồ gỗ ở Hà Nội09:54

Tiêu điểm

Tin đang nóng

Tin mới nhất

Mưa lớn ở Quảng Ngãi, lũ các sông lên nhanh

19:16:25 15/12/2024

Mô hình độ ẩm đất cho thấy một số khu vực đã gần bão hòa hoặc đạt trạng thái gần bão hòa trên 90%. Trong 6 giờ tới, các khu vực trong tỉnh tiếp tục có mưa vừa mưa to, có nơi mưa rất to.

Hai xe khách tông trực diện trên quốc lộ 14 ở Bình Phước, 3 người thương vong

17:49:56 15/12/2024

Hai xe khách lưu thông theo hướng ngược nhau trên quốc lộ 14 đoạn qua tỉnh Bình Phước thì tông trực diện; khiến 3 người thương vong.

Cô gái bị ô tô cuốn vào gầm khi can ngăn xô xát trước quán karaoke

14:59:27 15/12/2024

Ngày 15/12, Công an huyện Châu Đức (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) cho biết đang xác minh, điều tra làm rõ vụ việc một cô gái bị ô tô tông thương tích trước quán karaoke, xảy ra trên địa bàn xã Bình Trung.

Va chạm với xe tải chở hàng, nam sinh viên tử vong thương tâm

14:56:59 15/12/2024

Tai nạn liên hoàn giữa ô tô tải giao hàng với 2 xe máy trên đường Tô Ký, phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, TPHCM khiến nam sinh viên tử vong tại chỗ.

Người đàn ông kể lại giây phút cứu 3 em học sinh bị lũ cuốn

14:31:09 15/12/2024

Trong lúc tiếp cận, tiếng kêu cứu rõ dần, trước mắt anh là 3 đứa trẻ đang chống chọi với dòng nước hung tợn. Anh bỏ xe máy, men theo con nước tiếp cận, rồi dìu các em đến chỗ an toàn.

Sạt lở trên đèo Khánh Lê nối Nha Trang - Đà Lạt, giao thông tê liệt

14:20:50 15/12/2024

Theo đó, đoạn từ km42 đến km60 trên đèo Khánh Lê xuất hiện 3 điểm sạt lở nghiêm trọng với tổng khối lượng đất, đá tràn xuống đường khoảng 1.000m3. Hiện, công ty mới tiếp cận được điểm gần nhất với khoảng 200m3 đất, đá sạt lở.

Công an điều tra vụ ô tô rơi xuống sông Đồng Nai, nữ tài xế thiệt mạng

13:23:48 15/12/2024

Nữ tài xế 22 tuổi điều khiển xe ô tô 4 chỗ chạy trên cầu Đồng Nai thì bị mất lái, tông sập lan can trước khi rơi xuống sông tử vong.

Chợ Tân Tiến ở Đồng Phú bị dân 'tố' xả thải trực tiếp ra hồ Suối Giai

11:18:13 15/12/2024

Theo chị Lý, tình trạng xả thải diễn ra nhiều năm nay nhưng không thấy cơ quan chức năng vào cuộc xử lý. Nước thải bắt nguồn từ đầu chợ Tân Tiến, thải ra rạch nước sau đó chảy dài khoảng 1 cây số và điểm cuối cùng là đổ ra hồ Suối Giai.

Thủ tướng: Xử nghiêm việc thao túng, đấu giá đất cao bất thường

22:19:30 14/12/2024

Dù đã có chỉ đạo, Thủ tướng nhận định vẫn còn hiện tượng người tham gia đấu giá trả giá cao bất thường, có dấu hiệu thổi giá, hoặc thông đồng, cấu kết thao túng giá để trục lợi.

Quảng Nam: Dùng ròng rọc vượt lũ, cứu 4 người dân mắc kẹt giữa sông

18:23:08 14/12/2024

Khi đến một cồn đất đá thuộc khu vực hạ nguồn lòng hồ thủy điện Đăk Mi 3, mưa lớn bất ngờ kéo dài, nước lũ từ thượng nguồn đổ về nhanh khiến họ bị chia cắt, không thể thoát khỏi khu vực nguy hiểm.

Quảng Nam: Đề nghị ban bố tình huống khẩn cấp về sạt lở nghiêm trọng tại bờ biển Cẩm An

18:16:10 14/12/2024

Theo đó, trong những ngày vừa qua, do diễn biến bất lợi của thời tiết, bờ biển Cẩm An đoạn qua địa phận khối Tân Thành, phường Cẩm An, Thành phố Hội An đã bị sạt lở nghiêm trọng.

Bình Định: Liên tiếp xảy ra tình trạng kẹt xe trên đèo An Khê do mưa lớn

17:47:05 14/12/2024

Đồng thời, không để xảy ra tình trạng mất an toàn giao thông trên tuyến, ùn tắc giao thông, tai nạn giao thông xảy ra do nguyên nhân không sửa chữa kịp thời hoặc chậm trễ khắc phục các tồn tại của dự án...