Ban quản trị chung cư lộng quyền: Đừng để ‘phép vua thua lệ làng’

Việc Ban quản trị chung cư 24AB ở P.25, Q. Bình Thạnh, TP.HCM lộng quyền, không thực hiện quyết định tòa án là vi phạm pháp luật; vì các quy định trong nội quy, quy chế nội bộ chỉ được mở rộng, chi tiết hơn nhưng không được trái với quy định của pháp luật.

Ban quản trị chung cư cắt nước nhà cư dân

Trao đổi với PV Thanh Niên, chị Lưu Thị Thu Trang (chủ căn hộ A9.4 chung cư 24AB, P.25, Q.Bình Thạnh, TP.HCM) cho biết chiều 26.4, Thanh Niên đăng bài Cư dân ở TP.HCM kêu cứu vì ban quản trị (BQT) chung cư lộng quyền phản ánh thì trưa hôm sau 27.4, chính quyền địa phương đã phối hợp với Ban quản lý (BQL) chung cư 24AB mở nước trở lại cho căn hộ của chị sau hơn 1 năm bị cắt do nợ phí bảo trì chung cư. Nguyên nhân BQL mở nước trở lại cho gia đình chị Trang là do “có nhà hảo tâm” (không biết tên – PV) đã đóng 6,3 triệu tiền phí bảo trì giúp cho gia đình chị.

Sau khi Báo Thanh Niên phản ánh, chính quyền địa phương phối hợp BQL mở nước trở lại cho gia đình chị Trang. Ảnh MÃ PHONG

Theo chị Trang, gia đình chị không thiếu tiền, sẽ đóng phí bảo trì nếu BQT chung cư 24AB chi quỹ bảo trì đúng mục đích, minh bạch với cư dân. “Nguyên nhân BQL mở nước là do có người đóng tiền giúp gia đình tôi, chứ không phải thực hiện theo quyết định của TAND Q.Bình Thạnh. Vậy BQT, BQL chung cư 24AB có thực hiện theo quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của TAND Q.Bình Thạnh ngày 5.2.2024 không? Nếu BQT và BQL chung cư 24AB không thực hiện quyết định của TAND Q.Bình Thạnh thì pháp luật sẽ xử lý như thế nào?”, chị Trang thắc mắc.

Trước đó, chị Trang phản ánh tới Báo Thanh Niên, năm 2023, do bức xúc việc BQT chi quỹ bảo trì (do người dân đóng góp) sai mục đích, không minh bạch nên chị nhiều lần yêu cầu BQT giải thích. Để phản đối việc này, chị Trang ngừng đóng quỹ bảo trì hằng tháng. Ngày 10.1.2023, BQT phối hợp với BQL cắt nước sinh hoạt nhà chị Trang. Sau đó, chị Trang nhiều lần yêu cầu BQT, BQL mở nước trở lại nhưng không được đáp ứng. Chị Trang cầu cứu lên UBND Q.Bình Thạnh, UBND P.25 cũng không có kết quả.

Ngày 19.5.2023, chị Trang đã nộp đơn khởi kiện BQT, đại diện là bà Hoàng Thị Mai (Trưởng BQT), và Công ty cổ phần dịch vụ kỹ thuật giải pháp An Gia (Công ty An Gia là BQL) ra TAND Q.Bình Thạnh. Ngày 5.2.2024, TAND Bình Thạnh ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, buộc BQT và Công ty An Gia mở lại nước sinh hoạt cho gia đình chị Trang cho đến khi có quyết định của tòa.

Ngày 15.3.2024, Chi cục Thi hành án dân sự Q.Bình Thạnh chủ trì buổi làm việc để thực hiện quyết định của TAND Q.Bình Thạnh buộc BQT và Công ty An Gia mở nước trở lại cho căn hộ chị Trang. Tại đây, đại diện BQT, BQL không chấp nhận mở nước trở lại cho gia đình chị Trang, vì đang thực hiện theo nội quy của chung cư (!?).

Bị cắt nước hơn 1 năm, mỗi ngày chị Trang phải xách nước từ tầng 1 lên tầng 9 để sinh hoạt. Ảnh MÃ PHONG

Tủ kỹ thuật nhà chị Trang bị khóa, niêm phong để cắt nguồn nước sinh hoạt. Ảnh MÃ PHONG

Không chấp hành quyết định của tòa án là vi phạm pháp luật

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết không có quy định nào cho BQT nhà chung cư có quyền cắt nước của người dân khi chậm trễ trong việc đóng các loại kinh phí quản lý vận hành.

Tại điểm đ khoản 1 điều 39 Thông tư số 05 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư: “Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà BQT nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành”.

Như vậy, theo quy định trên thì BQT không có toàn quyền quyết định trong việc cắt nước của người dân, mà phải dựa trên căn cứ thực tế là người dân không thực hiện nghĩa vụ đóng kinh phí vận hành. Việc cắt nước phải được thỏa thuận rõ trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà BQT đã ký, nếu trong hợp đồng không quy định thì việc cắt nước của BQT là không có cơ sở.

Cũng theo luật sư Hậu: “Quyền quyết định cấp nước cho cư dân còn thuộc về thẩm quyền quản lý của đơn vị quản lý vận hành chung cư cũng như đơn vị cấp nước, BQT không có toàn quyền quyết định trong vụ việc này”.

Việc BQT lấy lý do tuân thủ nội quy nên không chấp hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án là vi phạm pháp luật. Vì trách nhiệm tuân thủ quyết định giải quyết của cơ quan nhà nước được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật. Các quy định trong nội quy, quy chế nội bộ chỉ được mở rộng, chi tiết hơn nhưng không được trái với quy định của pháp luật.

Vụ việc đang được cư dân khởi kiện BQT tại TAND Q.Bình Thạnh theo thủ tục tố tụng dân sự. Tại khoản 1 điều 142 bộ luật tố tụng Dân sự quy định: “Quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời được thi hành theo quy định pháp luật về thi hành án dân sự”.

Theo đó, điểm b khoản 2 điều 2 luật Thi hành án dân sự cũng quy định rõ các quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án cấp sơ thẩm sẽ được cơ quan thi hành án tổ chức thi hành.

Tại khoản 1 điều 130 luật Thi hành án dân sự về thủ tục thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, tòa án có thẩm quyền chuyển quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho cơ quan thi hành án. Trong vòng 24 giờ kể từ khi nhận được quyết định, chấp hành viên phải áp dụng ngay biện pháp cưỡng chế quy định tại điều 118 của luật này là buộc đương sự thực hiện hành vi nhất định. Tức là cơ quan thi hành án buộc BQT chung cư phải mở nước lại cho cư dân sử dụng.

TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên ĐH Luật TP.HCM) bổ sung, tại điều 106 Hiến pháp quy định: “Bản án, quyết định của TAND có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành”. Đồng thời, theo điều 2 luật Thi hành án dân sự, thì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án cấp sơ thẩm được thi hành ngay.

Do đó, BQT phải nghiêm chỉnh chấp hành quyết định của tòa. Nếu BQT không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế; nhưng vẫn không chấp hành thì có thể bị xử lý phạt hành chính từ 10 – 20 triệu đồng theo Nghị định 82/2020 của Chính phủ.

TS Tiến nhấn mạnh: “Nếu BQT không chấp hành quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật, mặc dù đã bị áp dụng biện pháp cưỡng chế, hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm, thì bị phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm tù về tội không chấp hành án”.

Chỉ cơ quan cấp điện, nước mới có quyền ngưng cung cấp cho người dân

Liên quan đến vụ việc này, ngày 16.4, TAND Q.Bình Thạnh đã mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ tranh chấp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng giữa nguyên đơn là bà Lưu Thị Thu Trang và bị đơn là BQT chung cư 24AB, Công ty cổ phần dịch vụ kỹ thuật giải pháp An Gia. Tại tòa, đại diện BQT cho biết nguyên nhân ngưng cung cấp “dịch vụ dẫn truyền nước” là do bà Trang nợ phí bảo trì. Nguyên đơn cho rằng BQT sử dụng quỹ bảo trì không hợp lý, sai mục đích nên tạm ngưng đóng phí để yêu cầu làm rõ.

Hội đồng xét xử cho rằng chỉ có cơ quan cung cấp điện và nước có quyền ngưng cung cấp điện và nước của người dân. BQT, BQL không được cắt nước của người dân. Tất cả các quy định của chung cư đều phải theo quy định của pháp luật, không thể nào “phép vua thua lệ làng”.

Xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tại phiên tòa khác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn khi tòa án thụ lý; bên cạnh đó, xét thấy nhiều tài liệu, chứng cứ nguyên đơn chưa cung cấp đầy đủ nên hội đồng xét xử quyết định tạm ngưng phiên tòa.