5 đặc điểm riêng biệt của thị trường bất động sản công nghiệp
Nhằm tăng cường rà soát, giám sát cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp theo quy định của pháp luật cạnh tranh Việt Nam, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng ( Bộ Công Thương) đã thực hiện “Báo cáo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam”.
Việc phát triển bất động sản công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn tương đối cao. Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN
Báo cáo đã chỉ ra 5 đặc điểm riêng biệt của thị trường bất động sản công nghiệp và phác họa những nét chính về môi trường cạnh tranh và đặc điểm cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Qua đây, báo cáo đã cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin quan trọng phục vụ quá trình rà soát, giám sát cạnh tranh trong lĩnh vực nói trên theo quy định của pháp luật cạnh tranh.
Theo đó, việc phát triển bất động sản công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn tương đối cao để đảm bảo yêu cầu của khu phát triển trong giai đoạn đầu. Hơn nữa, thời gian chiếm dụng vốn của bất động sản công nghiệp và thời gian thu hồi vốn đầu tư dài hơn bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại. Điều này đã trở thành rào cản gia nhập đối với các doanh nghiệp phát triển vừa và nhỏ không đủ vốn.
Mặt khác, quy mô đầu tư của bất động sản công nghiệp khác nhau, vốn đầu tư, quản lý và vận hành cũng rất đa dạng, thời gian hoàn vốn đầu tư có thể kéo dài đến hơn chục năm.
Do đó, nếu năng lực vốn không đủ, sẽ xảy ra tình huống đứt quỹ nên hoạt động của bất động sản công nghiệp cần có sự tham gia của các chủ đầu tư có năng lực nhất định, điều này được quyết định bởi đặc điểm của các khoản đầu tư bất động sản công nghiệp lớn.
Ngoài ra, nguồn vốn của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp thường được chia thành tài trợ trực tiếp và tài trợ gián tiếp. Đáng lưu ý, tài trợ trực tiếp là khoản đầu tư trực tiếp của nhà phát triển vào dự án được đề xuất và các khoản vốn do pháp nhân dự án huy động trực tiếp thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu; tài trợ gián tiếp là nguồn vốn vay từ các ngân hàng và các tổ chức tài chính phi ngân hàng.
Đặc biệt, báo cáo cũng nêu rõ về bất động sản công nghiệp có vị trí cố định không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Bởi vậy, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà thường phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý.
Điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn.
Video đang HOT
Hơn nữa, thị trường bất động sản thường chia theo khu vực, tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau.
Vì vậy khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả bất động sản công nghiệp, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản cần phải gắn với các điều kiện kinh tế-văn hóa- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
Mặt khác, thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả. Báo cáo của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho rằng, sự can thiệp của nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
Sự can thiệp của nhà nước được thể hiện một cách tập trung ở chỗ nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho các bất động sản, đó là những điều kiện quan trọng để bất động sản có thể được giao dịch, mua bán một cách công khai minh bạch như những hàng hóa thông thường khác.
Không những thế, việc tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường bất động sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiếu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư.
Sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản công nghiệp trong nhiều trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng.
Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của bất động sản, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản cũng như có sự cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của nhà nước về bất động sản trong một thời kỳ.
Phân khúc bất động sản nào 'dẫn dắt' thị trường năm 2022?
Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu sôi động trở lại, trong đó BĐS đất nền và công nghiệp tiếp tục được nhận định là phân khúc được nhiều nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn để đầu tư dòng tiền từ đầu năm 2022.
Đất nền tiếp tục dẫn dắt thị trường
Đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch COVID-19 trong 2 năm qua, nhưng sản phẩm của phân khúc này lại ghi nhận tốc độ phục hồi mạnh mẽ trên thị trường.
Bằng chứng là khi làn sóng COVID-19 lần thứ 4 trong năm 2021 bùng phát, đất nền là phân khúc chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng nhất về nguồn cung và nhu cầu giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, ghi nhận từ quý IV/2021 đến nay, khi nhiều tỉnh thành bắt đầu nới lỏng giãn cách và rục rịch mở cửa lại kinh tế, chuẩn bị giao thương trở lại, mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền của nhà đầu tư đã bật tăng trở lại nhanh chóng, trong khi nhiều phân khúc vẫn đang tìm giải pháp phục hồi.
Phân khúc đất nền dự báo dẫn dắt thị trường BĐS năm 2022.
Các chuyên gia xây dựng dự báo, phân khúc đất nền có thể tiếp diễn các cơn sốt cục bộ trong năm 2022, giúp thị trường BĐS nói chung sôi động trở lại.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, cơn sốt của thị trường thời gian qua chỉ mang tính cục bộ. Về cơ bản, thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển lớn, nhất là tại những khu vực, địa phương có sự phát triển mạnh của hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao. Vì vậy, trong 2 quý I - II/2022, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu, nhất là khi nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.
"Với kịch bản nguồn cung sản phẩm còn tiếp tục khan hiếm, lực cầu tốt, sự nóng lên của thị trường BĐS nói chung, phân khúc đất nền trong nửa đầu năm 2022 là có cơ sở. Bên cạnh đó, trong bối cảnh dịch bệnh vẫn phức tạp, nhà đầu tư không thể bỏ tiền để kinh doanh các loại hình khác, đất nền vẫn có khả năng sinh lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc đầu tư vốn thật, hạn chế sử dụng các nguồn vay vốn tín dụng, để hạn chế rủi ro", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Kênh mua bán batdongsan.con.vn, xu hướng chung của người mua BĐS ở thực gắn liền với các tiêu chí như gần nơi làm việc, trường học, bệnh viện, tiện kinh doanh... Do đó, khi lựa chọn đầu tư, nhà đầu tư cũng cần đáp ứng các tiêu chí này để có thanh khoản tốt.
Qua tìm hiểu, riêng tại Hà Nội, giá đất nền hiện tại khá cao, trong vành đai 4 giá khoảng 60 - 80 triệu đồng/m2; từ vành đai 4 về vành đai 3 khoảng 100 - 200 triệu đồng/m2; trong vành đai 2 từ 200 - 500 triệu đồng/m2. Giao dịch thành công thời gian qua trên các sàn giao dịch cho thấy, phân khúc biệt thự vẫn có thanh khoản tốt. Tại các khu vực như Đông Anh, Sóc Sơn... có giá dao động 50 - 150 triệu đồng/m2. Đất nền tại các tỉnh, thành phố lân cận Hà Nội như: Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ninh, Hải Phòng giao dịch khá tốt và dự đoán năm 2022, các nơi này sôi động hơn, có tiềm năng tăng trưởng.
BĐS công nghiệp tăng vọt
Do đại dịch COVID-19, năm 2021 là năm có nhiều khó khăn với kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Song, đây cũng là năm khẳng định sự thích ứng linh hoạt, đổi mới trong các phương thức tổ chức vận hành, cũng như những nỗ lực hỗ trợ, cải cách từ Chính phủ, tới các doanh nghiệp BĐS, để từng bước phục hồi trong bối cảnh bình thường mới, nhất là đối với BĐS công nghiệp và logistics.
Nhu cầu thuê nhà xưởng tại các KCN ở các địa phương đang tăng cao.
Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) thống kê, nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam năm 2021 không ngừng tăng. Hết năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020.
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam (Tập đoàn Cung cấp các dịch vụ BĐS quốc tế) cho biết, BĐS công nghiệp và logistics sẽ tiếp tục tăng vọt trong năm 2022. Đây là phân khúc được săn đón trong vài năm qua và sẽ tiếp đà tăng trưởng khi những nhà máy sản xuất bắt đầu đặt cơ sở tại Việt Nam để phát triển công nghiệp. Điển hình là thông báo mới đây về việc nhà máy sản xuất LEGO sẽ được xây dựng tại Việt Nam và áp dụng tiêu chuẩn cao về Môi trường, Xã hội và Quản trị hay các tập đoàn khác như Samsung, Ford, Daikin... cam kết phát triển ổn định tại Việt Nam.
Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, các địa phương trong năm 2022 sẽ chào đón nhiều lĩnh vực phát triển công nghiệp mới. Điều này tạo điều kiện cho phân khúc BĐS công nghiệp và logistics phát triển tăng vọt, nhất là thị trường sẽ có sự tăng trưởng về phân phối kho hàng và dịch vụ tại các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, các kho lạnh cũng có mối liên kết với thương mại điện tử, các nhà bán hàng trên các trang thương mại điện tử phải tìm cách lưu trữ hàng hóa, dẫn tới nhu cầu sử dụng kho lạnh gia tăng.
Về tiềm năng phát triển của thị trường trong năm 2022, các chuyên gia cho rằng, nhu cầu đối với đất công nghiệp, kho xưởng xây sẵn tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường, vì Việt Nam hiện đang nằm trong "tầm ngắm" của các dự án có quy mô siêu lớn. Năm 2021, BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh dịch, nên năm 2022 sẽ tiếp tục tăng tốc hơn khi chính sách tiêm chủng vaccine toàn dân và tâm lý thích nghi ngày càng tốt với dịch bệnh.
Dự báo, những lực đẩy sẽ tác động đến thị trường BĐS công nghiệp năm 2022 gồm: Các đơn hàng xuất nhập khẩu đang tồn đọng trong năm 2021 sẽ khởi động trong năm 2022 là lý do khiến các doanh nghiệp BĐS công nghiệp trở lại thị trường, từ đó đẩy mạnh các hoạt động giao dịch đất công nghiệp, xây dựng nhà xưởng; nền kinh tế Việt Nam là điểm đến đón làn sóng FDI mới cho việc phát triển công nghiệp; sự hỗ trợ qua lại giữa hai thị trường phía Bắc và phía Nam, kéo theo BĐS công nghiệp cả nước phát triển.
Ngoài ra, những chính sách hỗ trợ của Chính phủ trong thời gian qua đối với các doanh nghiệp trong và ngoài nước đã và đang tạo nên những "cú hích" tốt trong việc thu hút các nhà đầu tư vào các khu công nghiệp tại các địa phương.
Bất động sản Việt Nam 2021: Sốt đất khắp nơi, giá tăng chóng mặt Bất chấp COVID-19 bủa vây, thị trường bất động sản 2021 vẫn chứng kiến nhiều cơn sốt đất, nhiều cú ngã giá chấn động, nhiều phân khúc ngược hướng ấn tượng. 2021 tiếp tục là một năm sóng gió của kinh tế Việt Nam khi đại dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp. Tuy vậy, khác với cảnh ảm đạm của những lĩnh...