2016: có nguy cơ ‘bong bóng’?
Kết thúc năm 2015, không ít ý kiến từ giới phân tích ngành BĐS tỏ ra nghi ngại về những dấu hiệu manh nha cho cơ hội tái diễn bong bóng BĐS. Tuy nhiên, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, chưa có lý do để lo việc tích tụ đầu cơ – tăng giá bất thường trên thị trường sẽ tái hiện thảm cảnh địa ốc thời kỳ 2010-2012.
Để dự báo về khả năng tích tụ bong bóng, biểu hiện chủ yếu các hiện tượng như sau: giá tăng hàng ngày, hàng tuần và mặt bằng giá cao hơn nhiều so với giá BĐS xác định theo phương pháp thu nhập từ cho thuê; tín dụng BĐS tăng nhanh và các ngân hàng thương mại có xu hướng muốn tăng lãi suất, thị trường cũng đủ sức thu hút mọi nguồn vốn trong xã hội, nhất là vốn từ t.iền tiết kiệm của dân, từ vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ; thị trường BĐS nóng lên rất rõ với số lượng giao dịch tăng hàng ngày, hàng tuần; những người kinh doanh BĐS đạt lợi nhuận rất cao (vẫn gọi là siêu lợi nhuận).
Lo quá xa…
Đối chiếu với hiện nay, tất cả những biểu hiện trên đều không có. Một số dự án phát triển BĐS ở những vị trí thuận lợi có biểu hiện tăng giá ở mức một hai phần trăm sau một vài tuần phân phối hàng hóa so với giá chào lúc ban đầu. Việc tăng giá như vậy không phải do đầu cơ mà đơn giản chỉ là do lợi thế của riêng dự án đó, không phản ảnh xu hướng sốt giá trên toàn thị trường.
Trong cả năm 2015, lượng tồn kho BĐS được giảm hàng tháng từ khoảng 2% tới 5%, những tháng cuối năm có xu hướng giảm mạnh hơn. Điều này cho thấy kho BĐS tồn đọng sẽ được từng bước giải quyết trong quá trình ấm lên của thị trường.
Tất nhiên, tình trạng tồn kho hiện nay là hệ quả của một thời gian dài sốt giá cao gắn với đầu cơ. Tình trạng này đã làm cho các nhà đầu tư chỉ cần tìm được đất, xây thành nhà là nhìn thấy siêu lợi nhuận, nhà đó không cần để ở mà chỉ để mua đi bán lại.
Khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, người ta chỉ quan tâm tới nhà để ở thì các dự án không quan tâm tới điều kiện sống sẽ đương nhiên rơi vào tình trạng tồn kho, các KĐT trở thành các khu phố, thành phố “ma”. Giải tỏa kho BĐS tồn đọng không thể nhanh mà cần có thời gian đáng kể.
Để phát triển thị trường BĐS 2016, còn rất nhiều việc phải làm khi căn cứ vào các quy định đổi mới của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014.
Trước hết, vấn đề an sinh xã hội về nhà ở là điều cần được đặt ra và xem xét chi tiết từng việc. Sau đó là tập trung phát triển các phân khúc có thể mang lại lợi ích chung cũng như lợi ích của các bên tham gia.
Theo dõi diễn biến của thị trường BĐS năm 2015 có thể thấy phân khúc nhà ở giá trung bình và giá trên trung bình có cơ hội phát triển mạnh. Bên cạnh đó, phân khúc giá rẻ vẫn tiếp tục phát triển với nguồn cung ổn định hàng năm. Phân khúc này khó có điều kiện tăng cung mạnh vì yếu tố thị trường không cao, phụ thuộc rất nhiều vào sự trợ giúp của Nhà nước mà khả năng trợ giúp này lại luôn có hạn.
Không có lý do gì phải lo tới bong bóng BĐS khi giá đang rất ổn định, nhà đầu tư nhỏ lẻ chưa quyết định bỏ vốn vào đầu tư.
Video đang HOT
Chuẩn bị cho 2016
Khó hy vọng thị trường năm 2016 sẽ có những bước ngoặt vì vẫn còn một lượng BĐS tồn đọng với giá trị gần 50 nghìn tỷ đồng – một áp lực khá lớn. Hơn nữa, nhiều phân khúc quan trọng như phân khúc nhà ở cho thuê, phân khúc chung cư vẫn chưa có khả năng đưa ra các giải pháp phát triển tích cực.
Nhu cầu thuê nhà của người nghèo, người có thu nhập thấp khá cao, khung pháp luật đã được cải thiện mạnh trong Luật Nhà ở 2014 nhưng cung vẫn chưa có khả năng tăng đáng kể do vẫn chưa có giải pháp vốn trung hạn và dài hạn.
Từ đây, các việc cụ thể cần làm để thị trường BĐS 2016 có cơ hội phát triển tốt hơn bao gồm:
Nguồn tín dụng trung hạn và dài hạn nào có thể tận dụng được để phát triển NƠXH, nhà ở cho thuê, cải tạo chung cư cũ nói riêng và cho thị trường BĐS nói chung là một câu hỏi lớn luôn đặt ra cho thị trường BĐS Việt Nam.
Phải chăng khi đã mở chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với đất ở thì chúng ta có thể tiếp tục mở chính sách được thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các tổ chức tín dụng nước ngoài. Đây là cách duy nhất để tiếp cận vốn trung hạn và dài hạn.
Cơ chế cho vay tín dụng ưu đãi đối với người nghèo, người có thu nhập thấp cần được điều chỉnh lại trên nguyên tắc thực hiện các tín dụng nhỏ với sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội.
Cơ hội phát triển thị trường 2016 luôn phụ thuộc vào sức hấp dẫn sinh lợi khi đầu tư vào BĐS lẫn cách thức quản lý rủi ro thị trường. Trước hết, phải bảo đảm minh bạch thông tin để mỗi người có thể dự báo, lựa chọn cách đầu tư theo dự báo của mình.
Tiếp theo, những rủi ro về quan hệ tài chính cũng cần được quản lý chặt chẽ, kể cả giao dịch chuyển quyền, giao dịch bảo đảm, giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.
Thị trường BĐS trong giai đoạn tiếp theo cần nhà quản lý chuyên nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp và người tiêu dùng chuyên nghiệp.
Tất cả các bên tham gia thị trường BĐS đều phải chung tay làm cho các chính sách mở trong Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được thực thi.
Ví dụ, chính sách cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài gia trực tiếp vào kinh doanh trên thị trường BĐS cần được các bên tham gia thị trường tạo niềm tin cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sự tham gia này luôn kéo theo nguồn vốn đáng kể tham gia tạo vốn cho thị trường.
Theo Thời Báo Kinh Doanh
Thị trường nhà ở TPHCM: Căn hộ 1 đến 5 tỷ đồng bán rất chạy
Theo CBRE, năm 2015, thị trường nhà ở TPHCM hoạt động sôi nổi, tiêu thụ khả quan, giá bán cũng cải thiện.
Khảo sát mới nhất của Công ty CBRE cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam hưởng lợi từ những sự phục hồi của nền kinh tế năm nay. Trong đó, thị trường nhà ở được đ.ánh giá là phục hồi mạnh mẽ với tiêu thụ khả quan, giá bán cũng cải thiện.
Thị trường hoạt động rất sôi nổi
Theo CBRE, năm 2015 đ.ánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường nhà ở TPHCM khi nguồn cung chào bán tăng mạnh, lượng tiêu thụ rất khả quan và giá bán cũng được cải thiện, đặc biệt trong phân khúc trung và cao cấp. Cả năm qua, thị trường đã chào đón 41.787 căn hộ từ 78 dự án, đa số tập trung ở phía Đông (47%) và phía Nam (27%) của thành phố, tăng 122% so với năm trước nữa.
Thị trường nhà ở TPHCM được đ.ánh giá phục hồi mạnh mẽ (Ảnh minh họa: KT)
Năm 2015 cũng là năm ghi nhận lượng căn hộ chào bán mới nhiều nhất, nhờ vào nguồn cung từ đại đô thị Vinhomes Central Park ở Bình Thạnh (tính đến nay đã chào bán hơn 7.500 căn hộ) và dự án lớn Masteri Thảo Điền ở Quận 2 (với hơn 3.700 căn hộ).
Cùng với đó, những tín hiệu phục hồi tốt trên thị trường đã gây dựng lại niềm tin của các chủ đầu tư, một số đã mạnh dạn tái cấu trúc và mở bán lại những dự án bị trì hoãn nhiều năm bằng cách tăng thêm vốn, thay đổi thiết kế mặt bằng căn hộ, diện tích căn hộ, cơ cấu căn hộ, bảng giá chi tiết, hoặc thậm chí đặt một tên gọi khác cho dự án.
Nhìn chung, trong năm qua, thị trường hoạt động rất sôi nổi. Năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử trong một năm - ước tính đã tiêu thụ 36.160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Con số này đã bao gồm giao dịch bán lẻ cho người mua lẻ và cả giao dịch bán sỉ cho các nhà đầu tư tổ chức và các đại lý môi giới bất động sản.
Nếu không tính giao dịch bán lẻ thì lượng giao dịch thực cho người mua lẻ ước đạt 33.358 căn hộ, tăng 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ tính riêng Quý 4/2015, ước tính tổng lượng giao dịch trên thị trường lên đến tương ứng 10.340 căn hộ (tăng 28% so với quý trước đối với giao dịch mua lẻ) và 8.128 căn hộ (tăng nhẹ 2% so với quý trước đối với giao dịch mua bán sỉ).
Căn hộ 1,3 - 5 tỷ đồng bán rất chạy
Phân tích kỹ hơn về tỷ trọng trong lượng giao dịch, CBRE cho biết, những dự án trung và cao cấp, với giá bán dao động trong khoảng 1,3 - 5 tỷ đồng, bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng giao dịch toàn thành trong năm qua. Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn 2009 - 2014 trước đây, căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỷ đồng một căn luôn chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất.
"Điều này cho thấy rằng thị hiếu thị trường đang dần cải thiện và người mua bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm cao cấp hơn, chất lượng hơn"- CBRE nhận định.
Trước đà hồi phục mạnh mẽ của thị trường, chủ đầu tư trong tất cả các phân khúc đều tăng giá bán, thậm chí mỗi tháng mỗi tăng đối với một số dự án quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhiều không gian xanh và tọa lạc tại các vị trí đắc địa của thành phố.
Những dự án mới đang xây dựng có mức giá tăng đáng kể so với những dự án đã hoàn thiện, điều đó cho thấy người mua thích sản phẩm mới, có kết nối thuận tiện với khu trung tâm và đầy đủ tiện ích mặc dù ngày bàn giao nhà còn xa, tận hai đến ba năm sau.
Trong năm 2015, giá bán trên toàn thị trường sơ cấp đạt trung bình 2.012 USD/m2, tăng 4,4% so với năm trước. Giá bán của sản phẩm cao cấp tăng vọt 8,3% so với cùng kỳ năm trước, hiện ở mức trung bình là 2.025 USD/m2, chủ yếu nhờ các dự án đang chào bán tại các &'điểm nóng' của thành phố. Cá biệt có những dự án ở vị trí rất đẹp, chủ đầu tư thực sự uy tín có giá tăng cao từ 10%-15%.
Thị trường đã bước vào một chu kỳ mới
Nhận định về triển vọng thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tiết lộ: "Mặc dù giá cao, các dự án vẫn đang được tiêu thụ nhanh và các hoạt động mở bán vẫn diễn ra nhộn nhịp, điều đó chứng tỏ thị trường đã bước vào một chu kỳ mới".
Cần trung tâm đào tạo nhân viên kinh doanh bất động sản
Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cảnh báo: "Khi thị trường tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh, quá nóng thì chúng ta rất dễ đi trật đường ray. Chúng ta cần tỉnh táo và nhanh nhạy trước vận hội này. Có lẽ đã đến lúc mở các trung tâm đào tạo nhân viên kinh doanh bất động sản, những người mà trước đây chưa được đào tạo đầy đủ kiến thức về kỹ thuật như các nhân viên kinh doanh xe ôtô. Và đó là để chuẩn bị tốt hơn cho một thị trường cạnh tranh khốc liệt hơn với quá nhiều sự lựa chọn, giá bán tăng liên tục và đối tượng khách hàng cũng đa dạng hơn, đặc biệt là khi có người mua nhà nước ngoài tham gia vào thị trường." Dự báo cho năm 2016, bà Dung cho hay, một số dự án trọng điểm ở khu trung tâm Thành phố sẽ được mở bán với mức giá trên 7.000 USD/m2. Chủ đầu tư đã lấy lại đủ tự tin và tiến lên một tầm cao mới trong việc phát triển các dự án cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, không nên bỏ qua phân khúc bình dân &'chất lượng cao' và trung cấp vì đây chính là nhu cầu thực của người mua để ở.
"Với gói kích cầu mới Chính phủ hỗ trợ cho người mua nhà trung cấp, cùng với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư trong nước, năm 2016 sẽ là năm đầy hứa hẹn cho thị trường nhà ở"- bà Dung nhấn mạnh.
CBRE còn cho rằng, trước nguồn cung dồi dào sẽ được chào bán ở thang giá cao hơn, chắc chắn diễn biến cạnh tranh sẽ ngày càng căng thẳng, ảnh hưởng đến tỷ lệ tiêu thụ tại các dự án, nhất là những dự án nằm ở các vị trí không nổi bật và sản phẩm kém cạnh tranh./.
Xuân Thân
Theo_VOV
Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn 'ì ạch' do nhiều vướng mắc Những năm gần đây, cùng sự phát triển của các khu đô thị, khu nhà ở trên địa bàn Thủ đô, nhu cầu cải thiện điều kiện ở của người sử dụng tăng nhanh. Hà Nội vẫn còn nhiều khu chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm. (Nguồn: TTXVN) Hầu hết các hộ dân tại khu tập thể, khu chung cư cũ tự...
