Thị trường BĐS Đà Nẵng hiện giờ ra sao?
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Quý 2/2018 thị trường bất động sản Đà Nẵng mà Savills Việt Nam vừa công bố, phân khúc bất động sản vẫn là tâm điểm ở Đà Nẵng thu hút được sự quan tâm của giới đầu tư.
Bất động sản nghỉ dưỡng giảm nhiệt
Tuy nhiên, trong bối cảnh chung thị trường nghỉ dưỡng có xu hướng chững lại và sụt giảm, mặc dù thị trường Đà Nẵng tiếp tục duy trì vị thế là điểm đến hàng đầu đối với khách du lịch trong nước và quốc tế, nhưng tỉ lệ hấp thụ loại hình bất động sản này có dấu hiệu giảm nhiệt.
Nguồn cung condotel Đà Nẵng
Theo đó, đối với căn hộ khách sạn (condotel), thị trường ghi nhận tổng nguồn cung đến từ 15 dự án. Trong đó, quận Ngũ Hành Sơn dẫn đầu nguồn cung với 57% thị phần, hầu hết số căn đến từ chủ đầu tư The Empire Group. Trong nửa đầu năm 2018, giá bán sơ cấp trung bình đạt 2.100 USD/m2, tăng 19% theo năm nhưng tỷ lệ hấp thụ đạt 86%, giảm 8% theo năm.
Với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực Quận Ngũ Hành Sơn đến từ 15 dự án, tương đương 91% thị phần từ 12 dự án. Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới cùng với nguồn cầu ổn định dẫn đến tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 86%. Uy tín chủ đầu tư, cam kết lợi nhuận cùng lợi thế gần biển là những nhân tố thành công chính. Trong nửa cuối năm 2018, dự kiến thị trường có thêm 45 căn biệt thự nghỉ dưỡng.
Thị phần biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng, nguồn Savills Việt Nam.
Khách du lịch vẫn tiếp tục tăng là nguồn cầu lớn cho phân khúc nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Trong nửa đầu năm 2018, thành phố đón 4 triệu lượt khách du lịch, tăng 29% theo năm. Trong đó, khách quốc tế tăng 47% theo năm, đạt mức 1,6 triệu lượt.
Video đang HOT
Báo cáo của Savills cho biết, 6 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường gồm 109 khách sạn 3 đến 5 sao với khoảng 12.900 phòng. Dự báo, trong nửa cuối năm 2018, hơn 1.400 phòng khách sạn 3 đến 5 sao sẽ gia nhập thị trường.
Giá thuê văn phòng và mặt bằng bán lẻ tăng đạt mức cao nhất 3 năm qua
Cùng với sự phát triển không ngừng nghỉ của thị trường BĐS Đà Nẵng trong suốt những năm qua, mặt bằng để cho thuê làm văn phòng và bán lẻ luôn được quan tâm. Theo ghi nhận của Savills, phân khúc bán lẻ có giá thuê và công suất thuê tăng. Thị trường ghi nhận thị phần tập trung chủ yếu tại quận Hải Châu với mật độ bán lẻ lớn nhất, theo sau là quận Thanh Khê.
Giá thuê gộp trung bình đạt mức cao nhất ba năm nhờ tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi đó công suất thuê tăng 1%. Quận Hải Châu ghi nhận hoạt động cải thiện nhất.
Đại diện Savills cũng cho biết, một dự án mới với 2.400 m2 sẽ ra mắt trong nửa cuối năm 2018. Quận Hải Châu được kỳ vọng tiếp tục là khu vực thu hút nhiều sự quan tâm từ các chủ đầu tư.
Cùng với phân khúc bán lẻ, thị trường ghi nhận phân khúc văn phòng cũng có nguồn cung và giá thuê tăng. Tổng nguồn cung tăng 3% theo năm nhờ Hilton Bach Dang khai trương với 3.000 m2. Quận Hải Châu tiếp tục dẫn đầu với thị phần 75%. Trong bốn năm qua, tổng nguồn cung tăng trưởng trung bình 8%/năm.
Giá thuê gộp trung bình tăng 12% nhưng công suất giảm 4% theo năm. Quận Hải Châu ghi nhận hoạt động cải thiện nhất.
Savills cho biết, năm 2019 sẽ có một dự án với nguồn cung 5.700 m2 đi vào hoạt động. Từ năm 2020 trở đi, tiếp tục có hơn 48.000 m2 sẽ gia nhập thị trường, tập trung chủ yếu tại quận Hải Châu. Do đó, phân khúc văn phòng trong thời gian tới tại thị trường này sẽ có nguồn cung phong phú.
Ngoài ra, với phân khúc căn hộ bán thị trường ghi nhận tổng nguồn cung tăng 19% theo năm đến từ 20 dự án. Trong nửa đầu năm 2018, tỷ lệ hấp thụ trung bình tương đối cao đạt 93% với lượng bán được cao hơn cùng kỳ năm trước gần ba lần. Giá chào bán trung bình đạt 1.800 USD/m2, tăng 28% theo năm do giới hạn nguồn cung sơ cấp. Quận Sơn Trà dẫn đầu thị trường căn hộ sơ cấp với 68% thị phần.
Nhật Minh
Theo Trí thức trẻ
Vì sao BĐS nghỉ dưỡng quay đầu sụt giảm mạnh?
Thời gian qua, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có dấu hiệu sụt giảm cả cung lẫn cầu. Nhiều chủ đầu tư ra hàng khó khăn hơn trước, khả năng tiêu thụ của thị trường khá thấp. Vì đâu phân khúc nghỉ dưỡng sụt giảm?
Giảm nhiệt rõ nét
Theo nhận định của DKRA, nhìn chung thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã giảm nhiệt cả cung và cầu. Trong đó, thị trường này có sự phân hóa rõ nét về sức mua ở các chủ đầu tư khác nhau.
Cũng theo đơn vị này, quý 2 năm 2018 lượng cung tiếp tục giảm sút so với quý trước, tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 47%, bằng 54% so với quý trước.
Trong khi đó, nguồn cung loại hình condotel dồi dào nhưng tình hình tiêu thụ của thị trường lại khá thấp. Các dự án gần như có tình hình bán hàng ít khả quan. Không chỉ vậy, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng.
Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức đáng quan ngại. Tại Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu, tỷ lệ thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39 - 40%.
Trong khi đó, các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ 26%, Bình Định 22%, Đà Nẵng 9%. Lượng hàng tồn kho đều từ 70 - 90%.
DKRA cho rằng, với thực trạng nhu cầu condotel đang giảm, nguy cơ dư thừa nguồn cung có thể xảy ra. Ngoài những thách thức lớn về hàng tồn kho, hiện nay là thời điểm các chủ đầu tư chứng tỏ thực thi các cam kết và lợi nhuận phân khúc này đến đâu.
Vì đâu nên nỗi?
Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) thì hiện các chủ đầu tư dự án condotel "kêu" là đang có khoảng trống pháp lý về loại hình BĐS "lai" này. Tuy nhiên, HoREA cho rằng, không có khoảng trống pháp lý có chăng là xuất phát từ lợi ích của các chủ đầu tư dự án.
Theo HoREA, trong các năm qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn, do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp, trong khi giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp t.iền sử dụng đất, t.iền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng.
Kế đến là mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel, nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm, với thủ thuật định giá bán cao hơn rất nhiều so với giá trị thực. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy t.iền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận.
Để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở", trong lúc Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp "sổ đỏ" ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp "sổ đỏ" có thời hạn cho người mua condotel.
"Nhưng, trên thực tế các năm qua, đã có vài địa phương "xé rào", cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở" cho người mua căn hộ condotel. Việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành", ông Châu nhấn mạnh.
Về mặt quản lý, kinh doanh condotel, thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện, ít có trường hợp chủ sở hữu căn hộ condotel trực tiếp khai thác kinh doanh.
Các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong những năm gần đây, thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn tín dụng, vốn xã hội rất lớn. Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.
Ngoài ra, những thủ tục liên quan đến việc mua - bán loại hình này cũng là một cản trở. Cụ thể, hiện nay, tại Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chưa có quy định phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án condotel hình thành trong tương lai với khách hàng.
Đối với cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở sau khi đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, nên hiện nay, cá nhân nước ngoài chưa được mua căn hộ condotel.
Hạ Vy
Theo Trí thức trẻ
Nha Trang chiếm ngôi trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Nha Trang đã liên tục khẳng định vị trí và thế mạnh du lịch biển. Số liệu từ đơn vị khảo sát cho thấy Nha Trang dẫn đầu trong cuộc đua bất động sản nghỉ dưỡng, vượt xa Đà Nẵng và Phú Quốc về cả nguồn cung và công suất phòng. Vượt Đà Nẵng và Phú Quốc Nha Trang đươc biêt đên la...
