Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu được “kích hoạt” hậu đại dịch Covid-19

Theo dự đoán của các chuyên gia, khi dịch bệnh được kiểm soát cũng là lúc các chủ đầu tư đồng loạt “bung” hàng và đưa ra nhiều chính sách bán hàng linh hoạt nhằm thu hút các nhà đầu tư quay trở lại thị trường.

Các chuyên gia đánh giá, nhu cầu du lịch đang bắt đầu tăng trở lại và sẽ có sức bật lớn trong thời gian tới, kéo theo đó là sự quan tâm của khách hàng với các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đăng tăng trở lại.

Một báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, một số tín hiệu tích cực với sự quay trở lại thị trường của cả doanh nghiệp và người mua. Cụ thể, lượng tin đăng sụt giảm mạnh trong giai đoạn đầu giãn cách xã hội nhưng sau đó tăng mạnh tới 73% khi yêu cầu giãn cách được nới lỏng. Đáng chú ý, mức độ quan tâm của người dùng cũng không suy giảm trong cả tháng 3 và tháng 4 cho thấy dù nguồn cung hạn chế và giá bán chưa giảm sâu, người mua vẫn sẵn sàng quay trở lại thị trường.

Thực tế cho thấy mặc dù bị tác động mạnh từ dịch Covid-19 song những doanh nghiệp nhạy bén với thị trường vẫn thực hiện tái cấu trúc sản phẩm, thay đổi cách tiếp cận khách hàng để thích ứng với dịch, thậm chí vẫn tung sản phẩm mới ra thị trường. Nhờ đó, ngay khi lệnh giãn cách xã hội được nới lỏng những doanh nghiệp này đã kịp bắt nhịp trở lại, sẵn sàng tăng tốc trong giai đoạn tới.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng, lực cản chủ yếu của thị trường bất động sản hiện nay là yếu tố về tâm lý. Tâm lý chờ đợi giảm giá mới mua lặp đi lặp lại, khiến cho các nhà đầu tư, người mua nhà để ở vụt mất cơ hội trong suốt nhiều năm qua.

Cũng theo phân tích của ông Phúc, có nhiều lý do xuất phát từ thực tế của thị trường bất động sản , cho thấy việc chờ đợi giá nhà đất giảm mạnh để mua là không dễ. Thứ nhất, không giống với thị trường bất động sản ở nước ngoài khi tính sở hữu thấp, người dân chỉ muốn đi thuê nhà để ở, còn ở Việt Nam, nhu cầu sở hữu tài sản rất cao.

Khi tính sở hữu cao sẽ tạo ra nhu cầu lớn, nên lượng cầu nhìn chung trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất lớn. Nếu có một tài sản bán thấp hơn giá thị trường, nhìn tài sản đó có cơ hội sẽ có người khác vào mua ngay.

Thứ hai, bất động sản luôn là kênh trú ẩn hàng đầu. Khách quan mà nói, với văn hóa phương Đông, bất động sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng, bởi đây là kênh cất giữ tài sản an toàn và tài sản này có khả năng tăng giá trong tương lai. Dường như rất ít trường hợp mua bất động sản bị lỗ. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi các nhà phát triển bất động sản ngày càng chuyên nghiệp, thì sản phẩm bất động sản của các nhà phát triển này là loại hàng hóa có khả năng khai thác kinh doanh cao.

Một yếu tố khác khiến bất động sản khó có khả năng giảm giá, đó chính là đặc tính của thị trường Việt Nam vẫn là kinh tế tiền mặt và ưa tích lũy của người dân. Mục tiêu tích lũy của người dân là mua được căn nhà, miếng đất để làm của để dành, để ở…

Ngoài các yếu tố trên, theo ông Phúc, nền kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang rất ổn định, hỗ trợ cho thị trường bất động. Việt Nam đang kiểm soát dịch bệnh tốt, đầu tư công tạo ra dòng tiền lớn, chính sách điều hành tiền tệ linh hoạt, thúc đẩy hoạt động cho vay, lãi suất giảm xuống…, kích thích người dân chuyển tiền vào các kênh đầu tư có lợi nhuận cao hơn, trong đó bất động sản là kênh được ưu tiên.

Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở, nhu cầu đầu tư ngày càng tăng mạnh, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đặc biệt là quỹ đất ở trung tâm thành phố rất khan hiếm, nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi nhận định, có một sự khác biệt lớn của thị trường hiện nay so với các cuộc khủng hoảng trước đây, là dù khó khăn, nhưng chủ yếu khó khăn về thanh khoản, chứ thị trường không diễn ra các đợt bán tháo như giai đoạn thị trường 2008 – 2009.

Thời gian qua chính là giai đoạn “thử lửa” sức đề kháng của thị trường và đến thời điểm này có thể khẳng định, khi mọi thứ đã trở lại, giá bất động sản khó có thề giảm. “Lịch sử thị trường bất động sản từ hàng chục năm qua đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm. Song cứ sau mỗi đợt trầm lắng của thị trường, giá nhà, đất lại thiết lập một mặt bằng mới cao hơn”, ông Bảo nhận định.

Riêng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, các chuyên gia cho rằng khách hàng bắt đầu quay trở lại thị trường bằng nhiều giải pháp được hàng loạt doanh nghiệp lớn “kích hoạch” gần đây. Tuy nhiên, thời gian tới để phân khúc này thực sự phục hồi và phát triển theo đúng tiềm năng thì cần có những giải pháp thiết thực hơn để tháo gỡ những điểm nghẽn đang cản bước doanh nghiệp.

Sau thành công của “cái bắt tay” để thực hiện các phân khu 2 và 4 dự án Nhơn Hội New City tại Nhơn Hội (tỉnh Bình Định), cuối tuần qua, Tập đoàn Danh Khôi và Phát Đạt tiếp tục ký kết hợp tác để triển khai dự án Kỳ Co Gateway. Kỳ Co Gateway là khu đô thị nghỉ dưỡng cao cấp, có vị trí mà hiếm dự án nào có được khi tọa lạc tại cửa ngõ Khu du lịch Kỳ Co, Eo Gió, kết nối TP. Quy Nhơn. Theo tìm hiểu từ nhiều sàn môi giới đóng tại Quy Nhơn, Bình Định, hàng trăm sản phẩm của dự án này đã được bán ra từ cuối năm 2019, đến nay đã có mức giá tăng từ 15 – 20%…

Tập đoàn Sun Group vừa cho ra mắt một dự án mới được xây dựng theo mô hình khu đô thị phong cách nghỉ dưỡng đầu tiên thuộc hệ sinh thái Sun Group tại Bãi Cháy, Hạ Long với tầm nhìn hướng biển và hệ thống tiện ích đa dạng. Tổ hợp bất động sản nghỉ dưỡng Grand World tại Phú Quốc của Vinhomes cũng được ra đời theo mô hình “thành phố không ngủ”, đem đến hình thức du lịch kết hợp với trải nghiệm chăm sóc sức khỏe , vui chơi giải trí, vốn được du khách quốc tế và trong nước ngày càng ưa chuộng.

Mới đây, Tập đoàn Novaland đã bắt đầu khởi động kế hoạch đầu tư xây dựng tổ hợp nghỉ dưỡng NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu). Đến trong tháng 6/2020, tập đoàn này sẽ công bố nhà mẫu và sản phẩm đợt 2 dự án NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) có quy mô 1.000 ha tại Bình Thuận ra thị trường.

Tại Quảng Bình , Tập đoàn Trường Thịnh vừa công bố ra thị trường dự án bất động sản du lịch mới 6 sao dát vàng Dolce Lynn Times. Dự án có vị trí tọa lạc tại khu vực ven sông Nhật Lệ, gần cầu Nhật Lệ 2, thuộc khu vực bán đảo Bảo Ninh, TP. Đồng Hới, Quảng Bình , có tổng diện tích hơn 8.000 m2, được xây dựng với hai tòa tháp cao 25 tầng.

Tại Thừa Thiên – Huế, ngay sau thời điểm chấm dứt cách ly xã hội để phòng chống dịch Covid-19 , Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khải Tín DN – một doanh nghiệp có chi nhánh tại Đà Nẵng – đã tiếp tục “chạy” thị trường rầm rộ dự án căn hộ cao cấp De 1st Quantum, dự kiến sẽ cất nóc vào cuối năm 2020 và hoàn thành trong năm 2021, với quy mô 14 tầng, bao gồm 119 căn hộ và các hạng mục tiện ích dịch vụ khác.

Còn Công ty Đại ốc Phú Long đang phát triển một dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô 290ha tại bãi Ông Lang (Phú Quốc), với định hướng là khu nghỉ dưỡng, du lịch chăm sóc sức khỏe và du lịch văn hóa di sản. Hứa hẹn là điểm đến đa trải nghiệm quy mô rộng lớn để du khách có thể lưu trú dài ngày…

Đánh giá về xu hướng dòng tiền kiều hối đổ vào thị trường bất động sản tăng lên trong thời gian gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, đây chính là sự phản ánh niềm tin của các nhà đầu tư tăng lên, đặc biệt là khi Việt Nam đã kiểm soát tốt dịch Covid-19, tạo được uy tín lớn trong cộng đồng quốc tế. Xu hướng này dự báo sẽ gia tăng trong thời gian tới, nhất là thời điểm sau khi thế giới kiểm soát được dịch bệnh và nền kinh tế phục hồi trở lại.

Cũng theo ông Đính, đối với thị trường miền Trung, dòng tiền kiều hối cũng phần nào cũng cho thấy các nhà đầu tư sớm nhận ra cơ hội về sự tăng trưởng trong tương lai của thị trường địa ốc khu vực, nhất là tại thời điểm này thị trường miền Trung đã bắt đầu có sự phục hồi trở lại.

Dòng tiền của nhà đầu tư mới: Mạnh và thông minh

Thị trường chứng khoán lao dốc vì đại dịch Covid-19 sau đó hồi phục đã tạo ra cơ hội lớn cho những người có tiền mặt, nên một phần dòng tiền từ các kênh đầu tư khác chảy mạnh vào thị trường. Tuy là "lính mới", nhưng có tài khoản lên tới cả trăm tỷ đồng, với tư duy đầu tư chuyên nghiệp.

Trong dịch bệnh Covid-19, F0 chỉ người được xác định là nhiễm virus Corona, còn F1 là người nghi nhiễm, tiếp xúc trực tiếp ca dương tính virus Corona F0. Tương tự, F2, F3 lần lượt là người tiếp xúc với người nghi nhiễm F1, F2.

Trên thị trường chứng khoán, khi chứng kiến hiện tượng tài khoản mở mới của nhà đầu tư trong nước tăng đột biến ngay trong tâm dịch tháng 3 - 4/2020, thị trường gọi vui những thành viên mới này là nhà đầu tư số 0 - F0, nghe theo tiếng gọi "bắt đáy" để tham gia thị trường.

Thông thường, hành trang của "nhà đầu tư F0" chủ yếu là tiền mặt, có sự hạn chế về kiến thức chứng khoán, ít kinh nghiệm, ít trải nghiệm trong những đợt thị trường biến động, nên dễ bị tổn thương và mất niềm tin sau khi nếm trải rủi ro, thậm chí "cạm bẫy". Nhưng thực tế cho thấy, lớp nhà đầu tư mới hiện nay có thể được xếp ngay vào hàng chuyên nghiệp.

Dòng tiền mới rất mạnh

Thống kê của Trung tâm Lưu ký chứng khoán Việt Nam (VSD) cho thấy, tài khoản mở mới của các nhà đầu tư nội trong tháng 3 và 4/2020 tăng vọt, lần lượt đạt 31.949 tài khoản và 36.721 tài khoản. Các con số này chỉ thấp hơn số tài khoản mở mới 40.651 trong tháng 2/2018 - ngay trước khi VN-Index trở lại vùng đỉnh 10 năm là 1.200 điểm.

Ông Bùi Thế Tân, Giám đốc khối dịch vụ chứng khoán, Công ty Chứng khoán SSI cho biết, tình trạng tài khoản chứng khoán tăng vọt cho thấy thị trường chứng khoán là kênh đầu tư hấp dẫn. Tại SSI, số lượng tài khoản mở mới trong tháng 3 và 4/2020 gấp 2 lần cùng kỳ năm 2019.

Trong đó, lượng khách hàng mở mới có giao dịch ngay tăng hơn 10% so với cùng kỳ. Trong giai đoạn này, thanh khoản toàn thị trường khá ổn định, quanh mức 5.000 tỷ đồng/phiên, tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhiều mã cổ phiếu giảm tới 30% so với đầu năm.

"Thời gian qua là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội mua được cổ phiếu giá rẻ để đầu tư. Cơ hội này rất hiếm khi xảy ra và được so sánh với đợt khủng hoảng năm 2008, nên các nhà đầu tư mới rất tự tin để mua vào", ông Tân nói.

Cùng với việc mở tài khoản ồ ạt, dòng tiền nội được nhìn nhận là lực đỡ tốt cho thị trường chứng khoán, bất chấp động thái bán ròng liên tục của khối ngoại.

Kỳ vọng chính là giá cổ phiếu giảm sâu, về vùng định giá hấp dẫn, P/E tương đương với giai đoạn khủng hoảng tài chính thế giới 2008 - 2009.

Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam nhìn nhận, khi thị trường giảm mạnh, giá nhiều cổ phiếu bluechip giảm về vùng hấp dẫn so với vị thế doanh nghiệp và kết quả kinh doanh thực tế quý I/2020, tạo ra cơ hội lớn cho người "cầm sẵn tiền", nên một phần dòng tiền từ các kênh đầu tư khác như tiết kiệm, bất động sản, ngoại tệ... đổ vào thị trường chứng khoán.

Ghi nhận tại một số công ty chứng khoán cho thấy, trong các nhà đầu tư mới có các nhà đầu tư bất động sản, với giá trị mỗi tài khoản phổ biến từ 2 - 6 tỷ đồng, một số tài khoản lên đến cả trăm tỷ đồng.

Thống kê giao dịch chứng khoán từ đầu tháng 3 đến giữa tháng 5/2020, giá trị mua ròng của các nhà đầu tư nội là hơn 8.100 tỷ đồng, sau khi rút ròng hơn 3.000 tỷ đồng trong tháng 1. Trong tháng 5, thanh khoản thị trường có những phiên tăng vọt lên 7.000 - 8.000 tỷ đồng.

Giao dịch mua trên thị trường thời gian qua còn đến từ phía cổ đông nội bộ và doanh nghiệp niêm yết mua lại cổ phiếu để làm cổ phiếu quỹ, bên cạnh đó là nhóm nhà đầu tư trước đó rút ra khỏi thị trường nay quay trở lại, góp phần tạo ra sức mua lớn, giúp chỉ số chung tạo đáy và hồi phục tốt.

Tất nhiên, lực lượng chủ chốt vẫn là các nhà đầu tư bám sàn, cơ cấu lại danh mục phù hợp với xu thế thị trường.

"Thực tế, thị trường chứng khoán luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, có sức hút mạnh, nhận được sự quan tâm của đa số nhà đầu tư có lượng tiền nhàn rỗi. Rất khó để định lượng một con số cụ thể về dòng tiền từ các tài khoản mở mới, vì nguyên nhân bảo mật thông tin khách hàng và bảo mật trong cạnh tranh giữa các công ty chứng khoán, nhưng có thể nhận định, dòng tiền này rất lớn và đang có xu hướng chảy vào các doanh nghiệp tiềm năng", lãnh đạo một công ty chứng khoán nói.

... Và thông minh

Số lượng tài khoản của nhà đầu tư cá nhân mở mới trong 3 tháng 2, 3, 4/2020 là 88.511, gần bằng một nửa số lượng tài khoản mở mới cả năm 2019, trong đó riêng tháng 4 đạt 36.652 tài khoản.

VN-Index đã tăng 16% trong tháng 4, sau khi giảm 25% trong tháng 3, nâng mức định giá P/E từ 10,3 lần lên 12,3 lần. Hiện tại, chỉ số đã phục hồi 28% từ mức 659,2 điểm ngày 24/3/2020, thấp nhất kể từ cuối năm 2016.

Giá trị giao dịch bình quân toàn thị trường ghi nhận 5.100 tỷ đồng/phiên trong tháng 4, tăng 20,8% so với cùng kỳ năm 2019. Giá trị giao dịch trong 2 tuần đầu tháng 5 tiếp tục ghi nhận mức cao, trung bình hơn 6.400 tỷ đồng/phiên.

Diễn biến tích cực này bất chấp xu hướng bán ròng của khối ngoại trong 4 tháng đầu năm với tổng giá trị bán ròng 16.819 tỷ đồng và tác động của đại dịch Covid-19 phản ánh vào kết quả kinh doanh quý I/2020 - tổng lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM giảm 23,8% so với cùng kỳ năm 2019.

Theo ông Bùi Thế Tân, các dữ kiện đều cho thấy, dòng tiền mới nhiều khả năng là dòng tiền thông minh, luân chuyển từ các kênh đầu khác đến kênh chứng khoán.

Các nhà đầu tư mới kỳ vọng dịch Covid-19 được kiểm soát tốt, chậm nhất vào cuối quý II ở quy mô toàn cầu, riêng Việt Nam có thể khống chế hoàn toàn dịch bệnh. Khi đó, các chính sách giãn cách xã hội được nới lỏng, tạo sức bật lớn cho những mã cổ phiếu đã giảm giá sâu do bị tác động bởi dịch bệnh.

Như đã đề cập, dòng tiền mới là dòng tiền đầu cơ thông minh nên có thể giành thế chủ động khi đã đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, dòng tiền này có thể luân chuyển sang các kênh khác như bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp... khi các hoạt động kinh tế - xã hội trong nước hồi phục.

Ông Đỗ Bảo Ngọc đánh giá, các "lính mới" không hề ngây thơ, vì họ vào rất đúng lúc, trong khi một số nhà đầu tư cũ tiếp tục tháo chạy và chỉ quay lại khi thị trường đã tăng "nóng".

Với các nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn tháng 3 - 4 vừa qua, hiện tại họ có thể "thong thả" chốt lãi khoảng 30%. Vì thế, giả sử thị trường có đảo chiều thì họ vẫn có lãi.

Nói về dòng tiền nội nhập cuộc mạnh mẽ thời gian qua, ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc môi giới Hội sở TP.HCM, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư F0 tư duy rất chuyên nghiệp: "đại dịch tác động làm kinh tế suy giảm, chứng khoán đi xuống dẫn đến mức giá rẻ hơn và cơ hội đầu tư xuất hiện, dòng tiền nhảy vào nhập cuộc".

Quan sát trên thị trường cho thấy, bỏ qua các con sóng đầu cơ thì rõ ràng, nhóm penny có rất ít cổ phiếu tăng giá, mà chủ yếu là các cổ phiếu bluechip đi lên, thuộc các ngành, lĩnh vực trọng yếu như ngân hàng, tiện ích, khu công nghiệp...

Điều này cho thấy, các nhà đầu tư có định hướng tốt, tức có sự nhìn nhận hợp lý, chuyên nghiệp, am hiểu vĩ mô và sự vận động của thị trường.

Một số người cảm thấy mâu thuẫn khi kinh tế quý I suy giảm và quý II vẫn có nhiều thách thức, nhưng thị trường chứng khoán có diễn biến hồi phục kéo dài, lấy lại đa số mức điểm đã mất vì đại dịch.

Thực tế, triển vọng kinh tế không xấu như nhà đầu tư nghĩ, cần chú ý đến câu chuyện dòng vốn FDI, với các chính sách thu hút vốn FDI và tốc độ dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc nhanh hơn vì Covid-19.

Thêm vào đó, nhờ dập dịch và kiểm soát dịch rất tốt nên Việt Nam giống như "ngôi sao đang lên" - là điểm cộng để thu hút vốn FDI. Nhìn xa hơn, ở góc độ cơ hội, dịch Covid-19 là cơ hội 20 năm có một, vì ý thức trong cộng đồng đạt mức cao nhất.

Đó là chưa kể tình trạng "easy money" ("đồng tiền dễ kiếm" - tình trạng vay tiền dễ dàng với chi phí thấp trong hệ thống tài chính), tổng quy mô dòng tiền thời gian qua là rất lớn.

Nhiều nhà đầu tư F0 am tường thị trường, có độ phủ thông tin cao, được cộng hưởng thêm sự chuyên nghiệp từ các đội tư vấn và nghiên cứu.

"Tôi có nhiều khách hàng F0, tài khoản lớn, mỗi tuần thực hiện báo cáo trực tuyến một lần, đánh giá từ vĩ mô tới vi mô, từ ngành đến từng doanh nghiệp, rất chuyên nghiệp, sâu sắc", ông Tuấn chia sẻ.

Trong đó, xu hướng chính là nhà đầu tư ở các kênh khác như bất động sản đổ vốn vào kênh chứng khoán rất nhiều. Thực ra, đây chính là hoạt động phân bổ tài sản.

Ông Tuấn nhận định, ở giai đoạn "easy money" thì các lớp tài sản sẽ hút tiền theo thứ tự là equity (cổ phiếu), corp bond (trái phiếu doanh nghiệp), commodities (hàng hoá như vàng, dầu), crypto (tiền số bitcoin), saving (gửi tiết kiệm).

Điều này có thể lý giải CII phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, kỳ hạn 6 tháng, nhưng lượng đăng ký mua gấp đôi.

Tuy vậy, ông Bùi Thế Tân đánh giá, thị trường đang tồn tại những rủi ro nhất định cho các nhà đầu tư mới, đến từ 2 nguy cơ.

Một là, khả năng tái nhiễm và làn sóng dịch bệnh thứ hai quay trở lại, cộng hưởng với các số liệu vĩ mô suy giảm.

Hai là, khối ngoại tận dụng vùng điểm số cao để đẩy mạnh bán ròng, khi đó thị trường sẽ xem xét lại yếu tố định giá và triển vọng tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp niêm yết vốn không mấy khả quan qua kết quả kinh doanh quý I và quý II này.

Chứng khoán là kênh đầu tư hấp dẫn ở chỗ rủi ro luôn đi kèm cơ hội. Điều quan trọng là mỗi nhà đầu tư phải hiểu rất rõ về giá trị cổ phiếu, nhạy bén về cung cầu thị trường và luôn giữ "cái đầu lạnh", kiên định với mục tiêu đã đặt ra, từ đó có những quyết định mua bán phù hợp.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần có sự đồng hành của chuyên viên môi giới giỏi về chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp, luôn tận tâm vì khách hàng thì cơ hội sẽ gia tăng, rủi ro được giảm thiểu.