Từng là bến đỗ của giới siêu giàu, địa ốc UAE đối mặt phép thử khốc liệt khi xung đột đe dọa dòng vốn ngoại, bộc lộ rủi ro kép từ tâm lý nhà đầu tư và dư thừa nguồn cung.

Cơn bùng nổ bất động sản kéo dài nhiều năm tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE) đang bất ngờ khựng lại. Các cuộc tấn công bằng tên lửa nhắm vào khu vực sân bay, cảng biển và khu dân cư vừa qua đã làm rạn nứt hình ảnh "thiên đường an toàn" của vùng Vịnh.

Giữa bối cảnh những dự án hình thành trong tương lai từng được bán sạch chỉ trong vài giờ, giới đầu tư giờ đây bỗng chốc rơi vào trạng thái choáng váng, buộc phải định giá lại rủi ro tại một trong những thị trường đắt đỏ nhất hành tinh.

Dubai Marina - khu bất động sản và du thuyền hạng sang tại Dubai - trong bối cảnh xung đột Mỹ - Israel và Iran leo thang (Ảnh: Reuters).

Tác động tức thì: Cổ phiếu lao dốc, dòng vốn ngập ngừng

Thị trường tài chính là nơi phản ứng nhạy bén nhất với các biến động địa chính trị. Ngay sau các cuộc tấn công, cổ phiếu của các ông lớn bất động sản tại Dubai và Abu Dhabi đồng loạt đỏ lửa. Cổ phiếu của Aldar Properties - nhà phát triển niêm yết lớn nhất Abu Dhabi, cùng Emaar Properties - chủ đầu tư tòa tháp Burj Khalifa, đều bốc hơi khoảng 5%.

Kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản là thị trường trái phiếu cũng đang rơi vào trạng thái gần như "đóng băng" đối với các đợt phát hành mới do mức chênh lệch lợi suất tăng vọt.

Chia sẻ với Reuters, một lãnh đạo ngân hàng đầu tư bất động sản cấp cao thừa nhận công ty của ông đã phải khẩn cấp hoãn kế hoạch huy động vốn cho dự án tại UAE. Theo ông, mức bù rủi ro đã tăng mạnh và các tổ chức cho vay quốc tế có thể sẽ siết chặt tín dụng. Nếu xung đột kéo dài, một số doanh nghiệp thậm chí sẽ phải bán tháo tài sản để sinh tồn.

Ở góc độ doanh nghiệp, sự thận trọng đang bao trùm. Ông Rohit Gupta - CEO Mantra Group - đơn vị vừa bán thành công 90% dự án căn hộ hàng hiệu tại Ras Al Khaimah, cho biết căng thẳng địa chính trị hiếm khi ảnh hưởng đến UAE, nên cú sốc lần này khiến tất cả đều ngỡ ngàng. Hệ quả tất yếu là các thương vụ mua bán có nguy cơ đình trệ, khi nhà đầu tư quyết định tạm dừng rót vốn để chờ đợi một kịch bản rõ ràng hơn.

Các chuyên gia nhận định, phân khúc biệt thự và bất động sản hạng sang vốn tăng trưởng nóng thời gian qua sẽ là khu vực nhạy cảm nhất với sự thay đổi trong nhận thức về mức độ an toàn.

Bài toán nguồn cung và sự phụ thuộc vốn ngoại

Cú sốc địa chính trị xảy ra đúng vào thời điểm thị trường địa ốc UAE đã bắt đầu xuất hiện những cảnh báo về nguy cơ "quá nóng". Động lực tăng trưởng phi mã của Dubai hay Abu Dhabi sau đại dịch chủ yếu đến từ chính sách miễn thuế, visa cởi mở, thu hút dòng người siêu giàu, quỹ phòng hộ và những cá nhân tháo chạy khỏi xung đột Ukraine.

Trong năm 2025, UAE dẫn đầu thế giới khi đón tới 9.800 triệu phú ròng mới. Với dân số vượt 11 triệu người, trong đó 90% là người nước ngoài, nền kinh tế này phụ thuộc gần như tuyệt đối vào dòng tiền ngoại.

Sự bùng nổ nhu cầu đã đẩy giá nhà lên mức kỷ lục. Theo Fitch, giá bất động sản tại Dubai đã tăng tới 60% trong giai đoạn 2022 đến quý I/2025. Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy đến quý IV năm ngoái, giá nhà tại Dubai tăng gần 13% và Abu Dhabi tăng vọt gần 32%.

Tuy nhiên, đằng sau những con số hào nhoáng là rủi ro tiềm ẩn khổng lồ. Báo cáo của công ty môi giới Betterhomes chỉ ra rằng, giao dịch mua nhà chưa xây dựng hiện chiếm tới 65% tổng số giao dịch tại Dubai. Điều này đồng nghĩa với việc dòng tiền đang được đặt cược vào tương lai. Ngân hàng JPMorgan từng cảnh báo nguồn cung nhà ở có thể sẽ vượt xa tốc độ tăng dân số, với khoảng 300.000-400.000 căn hộ mới dự kiến hoàn thành vào năm 2028.

Các nhà kinh tế của Abu Dhabi Commercial Bank cũng nhấn mạnh, sức mua từ nước ngoài sau xung đột sẽ là yếu tố quyết định sự "sống còn" của thị trường khi làn sóng nguồn cung mới ồ ạt đổ bộ từ nửa cuối năm nay.

Khách sạn Burj Al Arab ở Dubai. Các cuộc tấn công vào sân bay, cảng biển và khu dân cư đã làm rạn nứt hình ảnh ổn định lâu nay của khu vực (Ảnh: Bloomberg).

Triển vọng dài hạn: Phép thử tâm lý hay sự thoái trào?

Bất chấp những "bóng đen" ngắn hạn, nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính vẫn đặt niềm tin vào sức chống chịu của thị trường vùng Vịnh. Đại diện các nhà phát triển lớn đang nỗ lực xoa dịu tâm lý giới đầu tư. Ông Ziad El Chaar, CEO Dar Global, khẳng định nền tảng kinh tế của khu vực vẫn rất vững chắc và chưa có bất kỳ dự án nào của công ty bị đình lại.

Ở góc nhìn dòng vốn đầu tư tổ chức, ông Amit Goenka, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Nisus Finance - đơn vị vừa rót 29 triệu USD vào Dubai hồi tháng 2, nhận định biến động hiện nay mang tính tâm lý nhiều hơn là sự sụp đổ cấu trúc. Ông cho rằng các động lực cốt lõi như làn sóng dịch chuyển tài sản toàn cầu, cải cách thị thực và môi trường miễn thuế không hề thay đổi.

Đồng quan điểm, các chuyên gia từ Anarock Group và Knight Frank India đều tin rằng hệ thống an ninh và khả năng phản ứng nhanh của UAE sẽ sớm khôi phục niềm tin, đưa thị trường trở lại quỹ đạo bình thường.

Nhìn chung, rủi ro địa chính trị đang tạm thời tước đi sự ổn định và khả năng dự báo vốn là những yếu tố "sống còn" của bất động sản. Theo ông Mohammed Ali Yasin, CEO Ghaf Benefits, tác động thực sự đối với thị trường sẽ chỉ lộ diện đầy đủ khi tiếng súng chấm dứt. Còn hiện tại, bài toán lớn nhất của các nhà phát triển bất động sản UAE là làm sao giữ chân được dòng tiền tỷ USD trước khi bức tranh cung - cầu chính thức đảo chiều.