“Khẩu vị” của nhà đầu tư nước ngoài với bất động sản Việt Nam

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, kể từ khi xảy ra dịch Covid-19 , những nguyên tắc lựa chọn địa điểm để đầu tư dự án của NĐT trong nước cũng như “khẩu vị” của NĐT, tổ chức nước ngoài đã có sự thay đổi.

Theo ông Khương, các NĐT chấp nhận xuống tiền mua những BĐS có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn nhưng có khả năng gia tăng giá trị trong tương lai gần. Có 2 nhóm BĐS được NĐT lựa chọn là BĐS tạo ra dòng tiền và nhóm phát triển mới.

Trước đây, NĐT tổ chức nước ngoài thường tìm kiếm những dự án có tỷ suất lợi nhuận từ 8 – 10% đối với BĐS tạo ra dòng tiền và trên 20% đối với BĐS mới “rót” tiền.

Cụ thể, ở giai đoạn 2011 – 2012, các quỹ đầu tư nước ngoài tham gia thị trường Việt Nam là chủ yếu là “săn x ác chết”, tìm cơ hội thâu tóm, mua lại. “Khẩu vị” của họ ở giai đoạn này khi quyết định mua lại một dự án nào đó thường kỳ vọng tỷ suất sinh lời dao động từ 8 – 10%.

Còn với năm 2020 những dự án có tỷ suất sinh lời khoảng 5-7% cũng đang được tìm kiếm mua rất nhiều, từ 3 – 5 năm sau họ chuyển nhượng lại sẽ thu lãi.

Nguyên nhân là do nhóm BĐS tạo ra dòng tiền như các tòa nhà đang hoạt động, khách sạn, khu trung tâm thương mại , bán lẻ… bị tác động mạnh bởi dịch Covid-19 , xét cả về doanh thu và chi phí.

“Hiện thị trường diễn biến khác khiến tâm lý cũng như kỳ vọng của NĐT đã khác so với giai đoạn 2011 – 2012. Khi thị trường gặp nhiều khó khăn về hoạt động dẫn đến doanh thu giảm, có những tài sản âm dòng tiền hoặc lãi 1 – 2% nhưng NĐT vẫn tìm kiếm cơ hội để mua”, ông Khương cho biết.

Đối với nhóm phát triển mới như khu dân cư, khu đô thị nếu như trước đây nhà đầu tư thường tính toán tỷ suất sinh lời nội bộ dao động 20 – 25% thì bây giờ chỉ kỳ vọng 10 – 15%. Với thực trạng thị trường không có nguồn cung mới, chi phí vốn với các NĐT nước ngoài khi vay ở nước họ chỉ 3 – 5%, còn ở Việt Nam thì dao động từ 9 – 11%, nên với một dự án tỷ suất sinh lời 10 – 15% đã mang lại nhiều cơ hội cho NĐT nước ngoài.

Ông Khương cho rằng các NĐT nước ngoài hạ mức kỳ vọng lợi nhuận và sẵn sang mua lại các dự án phù hợp cũng là một trong những nguyên nhân khiến BĐS giữ giá, thậm chí có xu hướng tăng.

Cũng chia sẻ tại buổi trực tuyến mới đây, trước câu hỏi, đâu là phân khúc BĐS mà các NĐT nước ngoài có thể đầu tư ở Việt Nam trong bối cảnh hiện nay, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, trước hết, phân khúc nào tùy thuộc chủ yếu vào khẩu vị rủi ro và mức độ trường vốn của NĐT. Với nhà đầu tư nước ngoài cần phân biệt NĐT cá nhân với đầu tư tổ chức, rất khác nhau. Bởi cá nhân người nước ngoài hiện nay được mua nhà ở tại Việt Nam nhưng vẫn còn vướng mắc về pháp lý, nên còn rủi ro. Còn đối với NĐT tổ chức, rõ ràng, các phân khúc như BĐS công nghiệp, căn hộ, nghỉ dưỡng có nhiều tiềm năng.

Tuy nhiên, khi đầu tư cần phải hết sức lưu ý những đặc tính cơ bản, những tiêu chuẩn cơ bản như: Năng lực chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, quy hoạch, cơ sở hạ tầng và đặc biệt là môi trường sinh thái xung quanh, cuộc sống xanh đang ngày được quan tâm, nhất là trong và sau dịch Covid-19 .

Nhiều tín hiệu tích cực từ các doanh nghiệp châu Âu kinh doanh tại Việt Nam

Chỉ số môi trường kinh doanh (BCI) quý 3 của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) đạt 57,5 điểm phần trăm, tăng 24 điểm so với quý trước. Đây là số điểm BCI cao nhất kể từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát trên toàn thế giới.

Khảo sát BCI của EuroCham được thực hiện hằng quý, nhằm mục đích lấy ý kiến của lãnh đạo các DN hội viên về môi trường thương mại và đầu tư, theo dõi hiệu quả hoạt động của các công ty và nhận thức của họ về triển vọng kinh tế tại Việt Nam.

Trong quý I/2020, khi COVID-19 lần đầu tiên tác động tới thương mại và đầu tư quốc tế, BCI đã giảm xuống còn 26 điểm phần trăm. Tỷ lệ này tăng nhẹ trong quý II khi Việt Nam trở thành một trong những nước trên thế giới thành công trong việc đối phó với đại dịch. Giờ đây, việc các DN có thể hoạt động với ít hạn chế hơn và trong bối cảnh Hiệp định EVFTA có hiệu lực kể từ ngày 1/8, niềm tin của các DN châu Âu đã có sự phục hồi mạnh mẽ.

Quý IV năm nay được dự đoán là khả quan hơn, với 44% DN tham gia khảo sát dự đoán hoạt động kinh doanh cuối năm sẽ có kết quả tốt. Trong khi đó, hầu hết các công ty đang ổn định về số lượng nhân viên (65%) và kế hoạch đầu tư (57%).

Ảnh minh họa

Với việc EVFTA đi vào hiệu lực trong quý III, BCI cũng đưa ra câu hỏi khảo sát về mức độ tác động của Hiệp định đối với kế hoạch kinh doanh và đầu tư của các công ty thành viên. 1/3 số DN trả lời khảo sát cho rằng, thỏa thuận này là một phần quan trọng trong quyết định đầu tư vào Việt Nam của họ, với hai yếu tố hàng đầu được dự đoán sẽ thúc đẩy tăng trưởng là cắt giảm thuế quan (33%) và tiếp cận thị trường dễ dàng hơn cho các nhà đầu tư (13%).

Chủ tịch EuroCham, ông Nicolas Audier cho biết: "Bất chấp một năm 2020 khó khăn đối với thương mại quốc tế, khảo sát của chúng tôi cho thấy, các biện pháp nhanh chóng và hiệu quả của Việt Nam đối với đại dịch toàn cầu đã mang lại hiệu quả. Lãnh đạo các DN châu Âu cảm thấy tích cực hơn cả về DN của họ, cũng như môi trường thương mại và đầu tư của Việt Nam. Việc Hiệp định EVFTA được triển khai và có hiệu lực từ tháng 8 chắc chắn đã góp phần vào tâm lý này".

Giám đốc điều hành YouGov Việt Nam Thue Quist Thomasen cho biết, 44% DN châu Âu được khảo sát dự đoán doanh thu của công ty họ sẽ tăng trong 3 tháng tới, trong khi tỷ lệ này chỉ là 24% vào quý trước. Cùng với đó, 23% DN dự kiến sẽ thuê thêm nhân viên trong 3 tháng tới. Tất cả những yếu tố này sẽ góp phần hướng đến một kết quả tích cực giai đoạn cuối năm 2020.