GVR, IDC, SIP, SZN… có hàng nghìn tỷ đồng doanh thu cho thuê hạ tầng KCN chưa thực hiện

So với cùng kỳ năm trước, đa phần các doanh nghiệp đều ghi nhận tăng doanh thu chưa thực hiện tăng so với đầu năm.

Thống kê của Người Đồng Hành cho thấy Tập đoàn Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) hiện là đơn vị có doanh thu cho thuê hạ tầng, khu dân cư chưa thực hiện lớn nhất trong các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết với 9.283 tỷ đồng, gồm 257 tỷ ngắn hạn và 9.026 tỷ dài hạn.

Tập đoàn đang đầu tư khai thác 16 khu công nghiệp với tổng diện tích 6.566 ha, trong đó có 5 khu công nghiệp với 3.174 ha thuộc quỹ đất ngoài cao su. Trong giai đoạn 2021-2025, đơn vị dự kiến quy hoạch lên đến 15.000 ha đất khu công nghiệp, mỗi năm cho thuê 600-1.000 ha.

Tổng công ty Idico (HNX: IDC) không kém cạnh với khoản tiền cho thuê đất, phí quản lý và sử dụng hạ tầng nhận trước tại các khu công nghiệp đạt 6.194 tỷ đồng được ghi nhận vào doanh thu chưa thực hiện. Đó là khoản tiền nhận trước của các khách hàng thuê tại khu công nghiệp Phú Mỹ, Nhơn Trạch, Mỹ Xuân, Quế Võ…

Idico đang đầu tư nghiên cứu và phát triển 10 dự án khu công nghiệp trên cả nước với diện tích 3.270 ha, tập trung chủ yếu tại miền Nam. Năm 2019, doanh nghiệp thu hút được 13 nhà đầu tư với tổng diện tích cho thuê 65 ha, năm 2020 lên kế hoạch cho thuê được 70 ha đất.

Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP), Sonadezi (UPCoM: SNZ), Nam Tân Uyên (UPCoM : NTC), Viglacera (HoSE: VGC) có trên dưới 3.000 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện từ cho thuê hạ tầng khu công nghiệp.

So với cùng kỳ năm trước, đa phần các doanh nghiệp đều ghi nhận tăng doanh thu chưa thực hiện tăng so với đầu năm. Nổi bật là SIP tăng doanh thu chưa thực hiện từ 5.320 tỷ đồng lên 5.929 tỷ đồng, tăng 11%; SZN tăng 8% từ 3.960 tỷ lên 4.264 tỷ đồng và IDV tăng 23% từ 567 tỷ lên 703 tỷ đồng.

Trong khi đó, HPI giảm 35% từ 475 tỷ xuống 309 tỷ đồng và SZC giảm 26% từ 340 tỷ xuống 252 tỷ đồng. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp không có khoản doanh thu chưa thực hiện lớn như ITA, KBC, LHG, TIP…

Đơn vị: tỷ đồng

Các chủ đầu tư khi thuê đất, cơ sở hạ tầng để thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất kinh doanh thường tìm kiếm sự ổn định nên đã thanh toán trước gần như toàn bộ tiền thuê đất. Do vậy, các khoản doanh thu chưa thực hiện này của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hầu như chắc chắn được ghi nhận vào doanh thu khi đến kỳ.

Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có 2 cách để hạch toán doanh thu cho thuê đất, cơ sở hạ tầng. Cách 1 là hạch toán toàn bộ vào năm bàn giao đất khiến doanh thu, lợi nhuận có sự đột biến. Tuy nhiên, để được hạch toán 1 lần cần có một số điều kiện kèm theo như thời gian cho thuê chiếm trên 90% thời gian sử dụng hữu ích của tài sản, bên đi thuê không có quyền hủy ngang và công ty cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp. Số tiền nhận trước không nhỏ hơn 90% tổng số tiền cho thuê dự kiến thu được trong suốt thời gian cho thuê và bên cho thuê phải thanh toán trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu cho thuê. Như vậy, hầu như toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê đã chuyển cho bên đi thuê.

Như Khu công nghiệp Hiệp Phước (UPCoM: HPI) cho biết doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp được phân bổ theo cách chia đều cho số năm của hợp đồng thuê đất, và khi doanh nghiệp thuê đất thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì đơn vị có quyền ghi nhận 1 lần với toàn bộ số tiền thuê.

Với cách hạch toán này, trong quý III, HPI đã ghi nhận doanh thu gấp 4 lần và lợi nhuận gấp 24 lần cùng kỳ năm trước với lần lượt 168 tỷ đồng và 115 tỷ đồng nhờ nhiều hợp đồng cho thuê lại đất thanh toán đạt mức 95%.

Cách 2 là doanh thu được chia đều trong suốt quá trình khách hàng thuê, phần chưa hạch toán được đưa vào doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Cách thức này giúp doanh thu ghi nhận đều đặn hàng năm.

Sở hữu quỹ đất cực lớn, cổ phiếu của Becamex giờ ra sao?

Sau 3 tháng chính thức giao dịch trên sàn HOSE, cổ phiếu của Becamex đã trải qua nhiều biến động.

Khách sạn Becamex Bình Dương. Ảnh: Ksvadl.

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex, BCM) được biết tới là đại gia bất động sản khu công nghiệp sở hữu quỹ đất cực lớn. Theo thông tin được công bố, Becamex đang sở hữu hơn 10.400 hecta đất kinh doanh khu công nghiệp, chiếm 11,4% trong tổng diện tích đất khu công nghiệp tại Việt Nam.

Quỹ đất hiện tại của Becamex gấp đôi quỹ đất của 2 doanh nghiệp tên tuổi cùng ngành là Tập đoàn Cao su Việt Nam (VRG) và Tổng công ty Phát triển khu công nghiệp Sonadezi và gấp từ 5-10 lần so với các doanh nghiệp cùng ngành khác. Với 2 ngành chủ lực là phát triển bất động sản khu công nghiệp và khu đô thị, trong những năm qua hai hoạt động này đã đưa Công ty trở thành một trong những doanh nghiệp dẫn dầu về phát triển khu công nghiệp, khu đô thị.

Vào cuối tháng 8.2020, hơn 1,03 tỉ cổ phiếu BCM đã được niêm yết trên sàn HOSE, tương đương với 10.350 tỉ đồng vốn điều lệ theo mệnh giá.

Kết thúc phiên giao dịch 27.11, cổ phiếu BCM đóng cửa ở mức giá 42.900 đồng/cổ phiếu, tăng hơn 32,6% so với mức giá chào sàn hồi 31.8. Trong 3 tháng giao dịch trên sàn HOSE, cổ phiếu BCM đã từng chạm mức giá cao nhất quanh khu vực 49.670 đồng/cổ phiếu.

Trong những ngày mới giao dịch trên sàn HOSE, thanh khoản của cổ phiếu luôn duy trì ở mức cao. Cụ thể, trong 10 phiên giao dịch đầu tiên trên sàn HOSE (31.8-14.9), giá trị giao dịch khớp lệnh của cổ phiếu BCM bình quân đạt hơn 13 tỉ đồng/phiên giao dịch, và khoảng thời gian này cũng là lúc giá cổ phiếu liên tục tăng mạnh.

Sau đó, thanh khoản của cổ phiếu bắt đầu giảm dần, giá trị giao dịch khớp lệnh bình quân trong giai đoạn 15.9-25.11 chỉ đạt hơn 1,3 tỉ đồng/phiên. Mãi đến 2 phiên giao dịch gần đây (26 và 27.11), giá trị giao dịch khớp lệnh của cổ phiếu mới bắt đầu tăng mạnh, đạt lần lượt 19,2 tỉ đồng, 14,7 tỉ đồng và BCM đã tăng trần trong 2 phiên giao dịch này.

Về kết quả kinh doanh, trong quý III/2020, Becamex đạt hơn 1.553 tỉ đồng doanh thu thuần và hơn 631 tỉ đồng lãi sau thuế, tăng trưởng lần lượt 11,6% và gần 20% so với cùng kỳ 2019.

Giá trị giao dịch khớp lệnh của cổ phiếu BCM kể từ khi giao dịch trên sàn HOSE. Nguồn: NCĐT.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2020, Công ty thu về hơn 5.209 tỉ đồng doanh thu thuần và hơn 1.281 tỉ đồng lãi sau thuế.

Về kế hoạch kinh doanh, năm 2020 Công ty đặt mục tiêu rất khiêm tốn, doanh thu và lợi nhuận ở mức lần lượt 6.016 tỉ đồng và 931 tỉ đồng, tương ứng giảm 40,3% và 64,6% so với năm 2019.

Becamex cho biết, cơ sở để lập kế hoạch kinh doanh năm 2020 và 2021 là do tác động của dịch bệnh COVID-19 từ đầu năm 2020 dự báo kéo dài và diễn biến phức tạp, ảnh hưởng tình hình thu hút đầu tư nước ngoài, kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, trong năm 2020 Công ty sẽ không còn ghi nhận lợi nhuận đầu tư tài chính như năm 2019 và dự kiến nguồn thu cổ tức từ các đơn vị thành viên cũng suy giảm do kinh doanh bị tác động bởi dịch bệnh. Cuối cùng, việc tăng vốn điều lệ chưa thực hiện được ảnh hưởng đến kế hoạch tái cấu trúc nguồn vốn và giảm chi phí lãi vay cũng như làm ảnh hưởng đến hiệu quả của Công ty.