Chuyên gia chỉ loạt yếu tố gây áp lực tăng giá bán bất động sản sắp tới
Theo chuyên gia, giá bất động sản tương lai đang đối mặt với áp lực phải tăng giá bởi 4 yếu tố chính.
Giá bất động sản tương lai đang đối mặt với áp lực phải tăng giá bởi một số yếu tố.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua thời gian vô cùng khó khăn trước tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, thực tế nhiều phân khúc bất động sản mãi không chịu giảm giá mà vẫn có xu hướng tăng.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – cho biết kể từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng trên 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.
Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TPHCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém.
Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.
Ông Đính nhận định, giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Tuy nhiên giá bất động sản tương lai (vì những bất động sản đang bán trên thị trường chưa bị ảnh hưởng bởi các vấn đề này) cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá bởi một số yếu tố.
Video đang HOT
Thứ nhất, giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao.
Thứ hai, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%.
Thứ ba , vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản).
Thứ tư, thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.
Nhìn nhận về hiện tượng tăng giá tiếp diễn trong nhiều quý, chuyên gia Savills mới đây cũng lý giải do nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, đồng thời giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng trực tiếp về giá căn hộ.
Trước đó, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cũng dự báo giá thép tăng kỷ lục cũng sẽ đẩy giá nhà lên mức cao mới. Trong khi đó giá căn hộ chung cư ở một số thành phố lớn được đán.h giá là đã ở mức đắt đỏ, xa tầm tay người lao động.
Trong báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội trong 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam, quý II là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng.
Cụ thể, giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2 (tương đương 37,4 triệu đồng) tăng 7% theo quý và 11% theo năm, trong đó các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm.
Bất động sản đang bị đẩy giá
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội môi giới Bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong quý II và 6 tháng đầu năm 2021, do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, thị trường chứng kiến số lượng giao dịch BĐS giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc, nhưng tổng tiề.n đổ vào thị trường lại tăng.
Thực tế này cho thấy hiện tượng BĐS đang bị đẩy giá.
Lý giải
Tổng Thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam cho hay, ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đã đối diện đợt dịch COVID lần thứ 4 bùng phát và diễn biến phức tạp, nhất là tốc độ lây lan nhanh trên diện rộng, kéo dài nhiều tháng, tại nhiều địa phương, gây ảnh hưởng lớn cho cả nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Theo báo cáo của Hội môi giới BĐS của các địa phương, từ đầu năm đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường thấp, mặc dù lượng cung mới các dự án BĐS hạn chế, nhưng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường vẫn duy trì cao so với các năm 2019-2020 (các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước).
Nhiều dự án BĐS chậm triển khai do vướng mắc chính sách.
Tuy nhiên, trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Lượng cầu thực giảm (thể hiện ở số lượng giao dịch giảm), nhưng tổng tiề.n đầu tư vào thị trường BĐS lại đang tăng mạnh. Nguyên nhân của thực tế này là do nhiều nhà đầu tư đã rút lượng tiề.n lớn từ các lĩnh vực khác (chứng khoán, ngoại hối, vàng...) để đầu tư mạnh vào thị trường BĐS, tìm cơ hội giao dịch. Nguồn tiề.n thị trường lớn, trong khi nguồn hàng khan hiếm, chính là nguyên nhân khiến giá BĐS đẩy lên, tạo ra các cơn sốt ngay từ đầu năm.
Ngoài ra, mức giá BĐS ở hầu hết các phân khúc bị đẩy lên cao một phần cũng là do khung giá đất ở các nhiều địa phương đồng loạt được bị điều chỉnh tăng lên 15%, cộng với giá vật liệu xây dựng đã tăng 30 - 40% so với cuối năm 2020 (đây nhóm chi phí chiếm tỷ trọng tới trên 50% giá thành đầu vào các dự án BĐS).
"Các yếu tố trên khiến thị trường BĐS tăng giá và trở thành cơ hội cho không ít người đầu cơ thị trường không tuân thủ quy định pháp luật, lợi dụng chủ trương, chính sách, kẽ hở, chia lô các loại đất ở, đất rừng, thậm chí cả đất ruộng để bán với giá "ảo", làm xáo trộn thị trường ở nhiều địa phương trên cả nước", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc doanh nghiệp quản lý trang Batdongsan.com.vn, số lượt quan tâm của nhà đầu tư đến các phân khúc BĐS sụt giảm từ tháng 5/2021 cho thấy xu hướng diễn ra tất yếu sau giai đoạn "sốt nóng" của thị trường đầu năm. Điều này được lý giải bởi trong "cơn sốt" quý I/2021, nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường, giá đất nền đã bị đẩy tăng lên ngưỡng cao. Từ nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt, giá chững và nhu cầu giảm. Sang tháng 5, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát, khiến dòng tiề.n và sự quan tâm của thị trường có sự dịch chuyển. Nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn những sản phẩm BĐS có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá hấp dẫn hơn.
Kiểm soát như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đính phân tích, Từ năm 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý thị trường, khi cầu tăng, hàng hóa thiếu hụt, cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn, điều này lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm đầu năm nay, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường.
Giá BĐS sẽ không giảm trong những tháng cuối năm.
"Các dòng tiề.n hiện nay đang chảy vào thị trường BĐS gồm thu lợi từ thị trường chứng khoán, kiều hối, tiề.n gửi ngân hàng lãi suất thấp... làm lực cầu BĐS tăng. Để thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững, minh bạch về giá, các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường BĐS, kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của BĐS; đồng thời, kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực khác BĐS... Qua đó, điều chỉnh các dòng vốn về đúng mục tiêu để hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia", ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Đưa ra nhận định về giá BĐS trên thị trường trong quý III và 6 tháng cuối năm 2021, lãnh đạo Batdongsan.com.vn cho rằng, đại dịch COVID-19 là rủi ro, nhưng cũng là cơ hội cho thị trường. Dòng tiề.n đầu tư mạnh vào thị trường BĐS khẳng định Việt Nam luôn là thị trường tiềm năng và BĐS vẫn là kênh "trú ẩn" tài sản an toàn, sinh lời trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế hay đại dịch.
"Khó xảy ra tình trạng mất thanh khoản thị trường và giảm giá. Quý III và 6 tháng cuối năm vẫn là giai đoạn có nhiều khó khăn, nhưng giá BĐS khó giảm sâu, chỉ dưới mức 5%. Do đó, nhà đầu tư cần xác định đầu tư dài hạn để có biên độ tăng giá tốt, còn trong ngắn hạn sẽ bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh. Các doanh nghiệp BĐS cũng mong chờ các cơ chế chính sách tháo gỡ những bất cập hiện nay, hạn chế tình trạng có văn bản 6 tháng mới có hiệu lực, nhưng cũng có văn bản có hiệu lực ngay khiến cho doanh nghiệp không xoay xở kịp", ông Nguyễn Quốc Anh cho hay.
Cần hình sự hóa hành vi "thổi giá" gây sốt đất ảo Đầu tư một dự án bất động sản bán ra thị trường cần ít nhất từ 2-3 năm triển khai trong khi sốt đất thường diễn ra trong vài tháng khiến doanh nghiệp khổ, thậm chí điêu đứng vì dự án bị "vạ lây". Đây là ý kiến được nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) chia sẻ tại tọa đàm "Tỉnh táo...