Thuế bất động sản, không thể chậm hơn
Chủ trương đ.ánh thuế cao đối với những người có nhiều tài sản là nhà đất, bất động sản, để gia tăng hiệu quả quản lý đất đai đã từng được đưa ra tranh luận. Đặc biệt, trong bối cảnh đầu cơ đất, giá đất tăng nóng như thời gian qua thì vấn đề này lại càng nhận được sự quan tâm của toàn xã hội.
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết 18) do Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành đã nhấn mạnh rằng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu và người có nhiều nhà đất sẽ bị đ.ánh thuế cao.
Điều tiết giá, hạn chế đầu cơ
Ngày 21/7, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh lại rằng chính sách đất đai phải bám sát vào thực tiễn. Trong đó, yêu cầu cấp thiết đặt ra là phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh, sử dụng hiệu quả đất đai, tạo nguồn lực và động lực mới. “Đất đai là một hằng số nhưng người càng ngày càng đông hơn, do đó bài toán đặt ra là quản lý, sử dụng cho hợp lý, hiệu quả nhất”- Thủ tướng nói đồng thời yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế với việc sử dụng bất động sản (BĐS), hoạt động giao dịch, kinh doanh BĐS để hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ và chống thất thoát nguồn thu của nhà nước.
Nội dung đ.ánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà đất trong bối cảnh giá đất tăng nóng trong nhiều năm trở lại đây được nhiều người quan tâm. Theo nhìn nhận của giới chuyên gia, khi đ.ánh thuế cao đối với người có nhiều nhà đất, sẽ hạn chế việc dòng t.iền đổ quá nhiều vào BĐS, thúc đẩy việc đầu tư vốn cho sản xuất kinh doanh, hạ nhiệt các cơn sốt đất, đưa giá nhà ở về mức hợp lý và người dân lao động có thể có chỗ ở.
GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế quốc dân, hiện nay có tình trạng mua BĐS xong để chờ tăng giá. Việc tăng giá BĐS ở đây không phải là do tăng giá BĐS công trình mà tăng giá chủ yếu do yếu tố cấu thành đất đai trong BĐS đó. Đương nhiên, việc thay đổi vị thế, vị trí… thì làm giá BĐS tăng.
Ông Cường phân tích rằng, trong Luật Đất đai, nếu thực hiện được việc điều tiết giá trị tăng lên của đất đai thì sẽ hạn chế được việc đầu cơ BĐS. Mong rằng thời gian tới đây, sẽ sử dụng các chính sách thuế trong việc điều tiết tăng giá đất đai. “Đ.ánh thuế cao giữa việc chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian, đ.ánh thuế theo mức chiếm hữu BĐS (chiếm hữu càng lớn giá trị càng cao thì mức thuế càng cao), như vậy sẽ hạn chế được việc đầu cơ”.
Không ít dự án dang dở, bỏ hoang gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai.
Thu thuế từ đất ở Việt Nam còn thấp
Video đang HOT
Theo nhìn nhận từ giới chuyên gia tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai tăng nhanh trong những năm qua, nhưng nếu so với nhiều nước thì tỉ lệ thu ngân sách từ đất đai của Việt Nam vẫn rất thấp. Chẳng hạn tại Anh, tỉ lệ thu từ đất đai chiếm tới 90% thu ngân sách hằng năm của các địa phương. Nhưng các nước thu ngân sách từ đất đai chủ yếu từ thuế tài sản với nhà đất. Còn thu từ đất tại các địa phương ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu là thu từ việc giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Số liệu được giới chuyên gia cung cấp cho thấy giai đoạn 2014-2020, tổng thu từ đất ở Việt Nam đạt 29% tổng thu ngân sách địa phương. Nếu tính riêng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (tức thuế BĐS), Việt Nam thuộc nhóm các nước lạc hậu, kể cả trong khu vực ASEAN. Thu từ thuế này, Việt Nam chỉ đạt 0,034% GDP, trong khi Indonesia đạt 0,42%, Thái Lan đạt 0,25% và Philippines đạt 0,84% (nhóm nước trung bình thuộc khối ASEAN).
Tại Singapore kể từ năm 2013, chủ sở hữu BĐS thứ hai chịu thuế 7% giá mua nhà, 10% với BĐS thứ ba. Tại Thái Lan, Luật Thuế đất và công trình trên đất đ.ánh thuế tài sản theo lũy tiến của diện tích đất. Thuế lũy tiến tính theo giá trị thẩm định tài sản và có phân loại theo mục đích sử dụng của tài sản.
Còn tại Hàn Quốc, việc áp dụng mức thuế lại được chia theo dòng sản phẩm BĐS. Chẳng hạn như đ.ánh thuế 0,15%-0,5% đối với nhà riêng, 0,25% đối với nhà chung cư, 4% đối với biệt thự…
Giới chuyên gia khẳng định hiện nay thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03%. Do vậy cần phải đ.ánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, đồng thời tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Đây được coi là giải pháp “đặc trị” sốt đất và bình ổn giá nhà. Trong đó có việc sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế BĐS.
Sớm cải cách thuế bất động sản
Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, chúng ta muốn đến được đích là nước công nghiệp vào năm 2030 và nước phát triển vào năm 2045 thì phải chuyển động ngay từ bây giờ nhiều cải cách quan trọng, trong đó có cải cách thuế BĐS. Hệ thống thuế đối với BĐS hợp lý sẽ tạo ra nguồn thu bền vững. Thu từ giao đất, cho thuê đất là nguồn thu không bền vững. Nguồn thu này sẽ dần mất đi và hết khi công nghiệp hóa, đô thị hóa đến một giai đoạn nhất định.
“Hiện nay có thực trạng giới đầu cơ khi mua đất về không làm gì cả, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đẩy giá, dẫn đến gây lãng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực. Vì vậy, Việt Nam cần công cụ như đ.ánh thuế để ngăn chặn hành vi kinh doanh trên”- ông Võ nói.
Thực tế cho thấy, hiện trạng nhà đầu tư mua nhà để không chờ tăng giá khá phổ biến. Nếu điểm mua sai, và khi việc bán hàng cũng không dễ, nhiều căn nhà bị bỏ hoang. Đơn cử trên mặt đường Lê Trọng Tấn kéo dài (xã An Khánh, Hoài Đức), cách Đại lộ Thăng Long chỉ vài trăm mét, khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn tồn tại hàng trăm căn biệt thự to nhỏ bỏ hoang. Bên cạnh đó là khu đô thị Nam An Khánh có quy mô 288,8 ha, do CTCP Đầu tư phát triển đô thị & KCN Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư. Khu biệt thự thấp tầng được xây thô xong từ lâu nhưng đến nay mới chỉ có lác đác gần chục căn được chủ nhân hoàn thiện để vào ở.
Ở một số khu vực khác như khu đô thị Vân Canh (huyện Hoài Đức), khu đô thị Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm), khu đô thị Ledico (Trạm Trôi, huyện Hoài Đức) cũng trong tình trạng tương tự khi hàng loạt căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang cả chục năm nay mà không người tới ở…
Thông tin từ Bộ Tài chính cho biết cơ quan này đang đề nghị các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức có liên quan tổng kết, đ.ánh giá tình hình thực hiện các luật thuế, trong đó có các chính sách thuế liên quan đến BĐS. Trên cơ sở tổng hợp vướng mắc, bất cập của các bộ, ngành, địa phương trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan BĐS và tổng hợp nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, Bộ Tài chính sẽ đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến BĐS, báo cáo cấp có thẩm quyền, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021-2030.
Hết thời "hét giá", bất động sản hạ nhiệt
Thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục đã liên tục xảy ra sốt giá. Đến thời điểm hiện tại, thị trường xuất hiện tình trạng khó thanh khoản. Một số trường hợp đã chấp nhận giảm giá nhà, đất để nhanh chóng sang tay cho chủ mới.
Nhà đất giảm giá
Tại nhiều khu vực của quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm,... từ năm 2021 đến nay, giá nhà và đất nền đã tăng hơn 30%, thậm chí tăng gấp đôi do sở hữu vị trí đẹp. Đơn cử, tại khu vực đường Trịnh Văn Bô (Nam Từ Liêm), một căn nhà 40m2 nằm sâu trong ngõ, thời điểm đầu năm 2021 có mức giá 3,2 tỷ đồng đến nay cũng đã tăng lên đến hơn 4 tỷ đồng, tương đương gần 30%.
Dù giá rao bán bất động sản liên tục tăng nhưng tính thanh khoản thực tế hiện tại không cao. Việc bán khó đang lan rộng ra nhiều khu vực khiến chủ nhà cũng tự động điều chỉnh giá bán mạnh. Khảo sát cho thấy, một căn nhà khác 5 tầng, rộng 45 m2 nằm ở khu vực đường Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm), thời điểm năm 2021 được rao bán với mức giá 5,4 tỷ đồng, hiện tại đã giảm xuống 4,8 tỷ đồng.
Tương tự, tại khu vực đất ven đô, từ đầu năm 2020, đất ở khu vực huyện Thạch Thất, Sơn Tây,... liên tục có nhiều đợt "sốt giá", thậm chí đất trong đường làng cũng có giá lên tới 24 triệu đồng/m2. Các lô đất trong ngõ ô tô có thể di chuyển dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Còn những lô đất ở vị trí đẹp hơn có giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2. Các lô đất ở vị trí đường lớn có mức giá tới 30 - 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường nơi này đã hạ nhiệt, không còn cảnh ô tô kéo nhau nườm nượp về đây xem đất và giao dịch.
(Ảnh minh hoạ).
Đang rao bán cắt lỗ mảnh đất tại Sơn Tây, anh Tú (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, mảnh đất 66 m2 này được anh mua vào thời điểm tháng 10/2021, với mức giá hơn 1,2 tỷ đồng, tương đương gần 19 triệu đồng/m2. Khi thấy thị trường đang có dấu hiệu bất ổn, anh đã chấp nhận rao bán cắt lỗ.
"Thấy thị trường thời điểm mua rất nóng, giá đất liên tục tăng nên tôi đã quyết định vay tới 50% giá trị mảnh đất. Hiện tại, lãi chưa thấy đâu nhưng t.iền lãi tôi vẫn phải trả đều nên quyết định bán để trả nợ ngân hàng", anh Tú nói.
Tại khu vực Thanh Trì, Thanh Oai, anh Tùng - chủ phòng giao dịch bất động sản tại khu vực cho biết, cả tháng nay lượng người tìm đến bán nhiều, còn người mua thì rất ít. Văn phòng anh chỉ ghi nhận duy nhất một giao dịch thành công.
"Nhiều người dùng đòn bẩy tài chính nên lo sợ việc ngân hàng sẽ tăng lãi suất. Do đó họ cũng tranh thủ bán sớm còn có thể được bằng giá mua, để lâu thì chưa biết thị trường sẽ diễn biến ra sao, vì mấy năm qua thị trường đã tăng quá nóng. Đa phần, những người hỏi mua thời điểm hiện tại chỉ mang tính chất thăm dò, chưa sẵn sàng xuống tiền", anh Tùng nói.
Với loại hình đất đấu giá, mức giá từng được trả lên quá cao, dao động ở ngưỡng 40 triệu đồng/m2, trong khi mặt bằng giá trong thời điểm này chỉ dao động từ 18 - 25 triệu đồng/m2. Anh Tùng cho biết, ở loại hình đất này, nhiều người trúng giá cao cũng đang chật vật rao bán từ cuối năm 2021 đến nay vẫn chưa tìm được chủ mới.
Thị trường nhanh chóng hạ nhiệt
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội dẫn chứng, hiện nay, nhiều nhà đầu tư đã bị "mắc kẹt" do mua đất vào các đợt sốt nóng, trong khi sự phát triển hạ tầng, dịch vụ chưa theo kịp.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, dù bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng không đồng nghĩa việc mua bất động sản trong giai đoạn này sẽ lời trên diện rộng. Đặc biệt ở những khu vực đất nền tăng giá mạnh trong 2 năm qua nhưng nơi đó chưa thể triển khai kinh doanh khai thác ở mức phổ biến.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thêm, thực tế giao dịch hiện nay đang thấp và bị hạn chế bởi mức giá bất động sản tại nhiều nơi bị đẩy lên quá cao. Giá chào bán hiện không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư hay người mua cũng có thể tính được giá trị ở mức độ hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không lựa chọn những sản phẩm đã bị thổi giá quá cao. Điều này dẫn đến tình trạng hấp thụ kém trên toàn thị trường.
Theo ông Đính, hiện nay nguồn cung bất động sản đang rất khan hiếm. Trước thực trạng này, nhiều môi giới, đầu cơ tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng lên nhưng nhiều chỗ đưa ra những mức giá quá ảo nên không có người mua. Những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý vẫn sẽ có thanh khoản tốt.
Còn ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Việt Nam khẳng định, chắc chắn thị trường bất động sản thời gian tới sẽ hạ nhiệt. Thời gian qua, khi dòng vốn đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản, việc mua bán diễn ra đều, thuận lợi cho các nhà đầu tư trao tay, nhưng chỉ cần việc siết tín dụng chắc chắn việc giao dịch sẽ bị giãn đoạn.
"Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản để hạn chế đầu cơ là rất cần thiết, nhóm này sẽ không thể tiếp tục xuống t.iền. Thị trường bất động sản có độ trễ lớn nên hiện tại việc khó bán, giảm giá chưa rõ ràng nhưng thời gian tới hiện tượng này sẽ tăng mạnh", ông Điệp nhận định.
Tắc thanh khoản, phân khúc farmstay, homestay vùng ven Hà Nội Thị trường còn ghi nhận diễn biến thưa thớt người đến khảo sát, tìm kiếm đất đai diễn ra rõ rệt nhất tại khu vực vùng ven Hà Nội, nơi trước đây từng "sốt nóng" trước nhu cầu mua đất farmstay, homestay. Đã không còn tái diễn hình ảnh người mua - bán tấp nập tại các văn phòng công chứng đất đai...
