Sắp đến thời huy động vốn thông qua quỹ đầu tư bất động sản?
Áp lực dòng vốn khiến cho doanh nghiệp địa ốc buộc phải xoay xở k.iếm t.iền nguồn vốn mới. Các chuyên gia dự báo rằng, bên cạnh nguồn vốn huy động từ cổ đông, dự án, tổ chức tín dụng hay phát hành trái phiếu, việc sử dụng nguồn vốn thông qua Quỹ đầu tư bất động sản được dự báo sẽ dần trở nên phổ biến.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT, còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.
Đ.ánh giá về ưu thế loại hình này, VARs cho rằng, REIT là phương thức giúp thị trường bất động sản thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng t.iền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.
Tại Mỹ, quy mô thị trường REIT đạt xung quanh 1.300 tỷ USD, tăng gần 30% chỉ sau 5 năm, theo Statista. Năm 2021, Nareit – Quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%. Tại Việt Nam, Quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT (thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương) đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021.
Tại Mỹ, nơi REIT bắt đầu xuất hiện từ những năm 1960, REIT đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạo việc làm, thu nhập, đầu tư vào hàng loạt sản phẩm bất động sản.
VARs nhận định, tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. TCREIT ra mắt năm 2015, đến nay quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…
“Thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền…, nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp”, VARs nhận định.
Video đang HOT
Cũng theo đơn vị nghiên cứu này, với số vốn không quá dồi dào thì việc đầu tư vào chứng chỉ quỹ REIT sẽ là lựa chọn thay vì mua trực tiếp. So với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định.
Tuy nhiên, VARs cũng cho rằng, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó.
Ông Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phát triển hơn nữa thị trường vốn trung dài hạn nhất là thị trường cổ phiếu, trái phiếu và thị trường quỹ, đặc biệt là quỹ tín thác bất động sản. Theo ông Bình, việc phát triển nguồn vốn trung dài hạn sẽ nhằm giảm phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng, giúp hệ thống tài chính phát triển cân bằng hơn. Về lâu dài, cần hình thành cơ quan tái tài trợ cho vay bất động sản làm tăng vòng quay của đồng vốn, giúp hệ thống tài chính phân tán rủi ro.
Nhà trong ngõ liên tục leo thang, người mua do dự xuống t.iền “khóc ròng” nhìn giá tăng
Chỉ trong 1 năm trở lại đây, giá nhà đất thổ cư tại Hà Nội nhiều nơi đã tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng tới 30% khiến nhiều người mua nhà "méo mặt", chấp nhận cảnh vẫn ở nhà thuê.
Trong bối cảnh hiện nay, khi nguồn cung bất động sản ngày càng khan hiếm nhưng nhu cầu sở hữu nhà của người dân ở đô thị lớn như Hà Nội ngày càng tăng cao. Điều này làm chênh lệch cung - cầu ngày càng lớn buộc giá thành càng tăng cao.
Chỉ riêng từ năm đầu năm 2021 tới nay, nhiều mảnh nơi tại Hà Nội giá nhà đã tăng lên tới 30%, thậm chí kể cả những nơi xa trung tâm cũng giá vài chục triệu đồng mỗi m2.
Đơn cử, tại khu vực Nam Dư (phường Lĩnh Nam, Hoàng Mai), một căn nhà có diện tích 30m2, đã xây dựng 5 tầng, nằm ở mặt ngõ ô tô tránh nhau, thời điểm cuối năm 2020 có giá 3 tỷ đồng thì nay đã tăng lên 3,8 - 4 tỷ đồng, tăng khoảng 30%.
Một lô đất 40m2 mặt đường Thanh Đàm (phường Thanh Trì, Hoàng Mai, Hà Nội) cách đây 1 năm có giá chỉ khoảng 100 - 105 triệu đồng/m2, nay đã được người mua "chốt" với giá 135 triệu đồng/m2.
Còn ở khu vực phía Tây Hà Nội, một lô đất rộng 45m2 tại phường Phú Đô (Nam Từ liêm), nằm ở mặt ngõ rộng 3m, cách đây hơn 1 năm chỉ khoảng 55 triệu đồng/m2, thì nay cũng được giao dịch với giá 70 triệu đồng/m2.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản nhà ở cuối quý I/2022 tăng nhẹ xung quanh 4,5 - 6% so với đầu năm. Mặt bằng giá vẫn tiếp tục cao do dòng t.iền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được "bến đỗ" khi các biến số kinh tế vĩ mô thiếu tích cực. Ngoài ra, giá nguyên vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá cả bất động sản trên phạm vi toàn quốc, trong đó có Hà Nội.
Đa phần các khu vực tại Hà Nội trong 1 năm trở lại đây, giá nhà đất đều đồng loạt tăng từ 15 - 30%. Giá nhà thổ cư tăng chóng mặt khiến nhiều người tiếc mất ăn mất ngủ.
Chị Thanh Huyền (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, năm 2021 gia đình chị tích góp được khoảng 2 tỷ đồng, dự định sẽ vay ngân hàng thêm 1 tỷ đồng để mua căn nhà rộng 38m2, đã xây dựng 4 tầng, nằm ở mặt ngõ ô tô chạy qua tại khu vực Lê Đức Thọ (Nam Từ liêm). Tuy nhiên, thời điểm đó vì tình hình dịch bệnh vẫn phức tạp nghĩ rằng giá nhà sẽ giảm nên gia đình chị quyết tâm đợi.
Mọi tính toán của gia đình chị Huyền đều đổ vỡ vì giá nhà tại Hà Nội tiếp tục tăng "phi mã". Hiện nay, căn nhà chị dự định mua trước đó đã được giao dịch với mức giá 3,8 tỷ đồng.
"Chưa đầy 1 năm căn nhà tôi định mua đã tăng đến 800 triệu đồng, trong khi trước đó thu nhập của gia đình bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Mỗi lần nghĩ tới vợ chồng tôi lại tiếc mất ăn mất ngủ. Đà giá nhà tăng thế này chắc gia đình tôi vẫn phải đi thuê nhà dài dài", chị Huyền nói.
Tương tự chị Huyền, gia đình anh Nguyễn Phú (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ, cuối năm ngoái với số t.iền 3 tỷ đồng trong tay, anh dự định mua một căn nhà rộng 42m2 nằm ở mặt ngõ 3m ở đường Trần Cung với giá 3,5 tỷ đồng. Khi đó, anh Phú tính 500 triệu đồng thiếu sẽ vay ngân hàng nhưng vì muốn tham khảo thêm những căn nhà khác để có lựa chọn tốt nên anh chần chừ không xuống t.iền.
Tuy nhiên, đến nay căn nhà anh dự định mua đã có mức giá lên tới 4 tỷ đồng. "Trong khi thu nhập không tăng thì giá nhà vẫn tăng mạnh. Vợ chồng tôi chỉ biết lắc đầu ngán ngẩm, giá như khi đó tôi bạo tay thì giờ không còn chịu cảnh vẫn ở nhà thuê", anh Phú nói.
Giá nhà thổ cư tại Hà Nội vẫn liên tục tăng mạnh trong 2 năm trở lại đây (ảnh minh họa).
Theo anh Vũ Thanh Tùng - môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, trong 2 năm trở lại đây giá nhà đất tại Hà Nội vẫn liên tục tăng mạnh. Cũng có nhiều nơi tăng mạnh tới 30%, còn đa phần vẫn ở mức tăng từ 10 - 20%.
Lý giải về điều này, anh Tùng cho biết, giá nhà tăng do nguồn cung nhà đất khan hiếm, quỹ đất ngày càng hạn chế. Bên cạnh đó, trước giờ người dân vẫn luôn có quan niệm sở hữu được nhà đất sẽ là tốt nhất vì mang lại lợi ích lâu dài cho gia chủ.
"Thậm chí, đến các căn hộ chung cư hiện nay cũng hạn chế nguồn cung và mức giá đã loanh quanh 40 triệu đồng/m2. Với mức giá căn hộ tăng cao thì nhiều người vẫn sẵn sàng vay ngân hàng thêm để mua nhà đất. Hiện nay, đến giá đất ở vùng ven cũng đã chạm mức 40 - 50 triệu đồng/m2 nằm ở mặt đường ngõ, còn ở đường lớn cũng đã chạm mức 80 - 100 triệu đồng/m2", anh Tùng nói.
Cùng với đó, giá nhà đất tăng do khung giá đất tăng mạnh, các địa phương ban hành bảng giá đất mới đều tăng hơn so với trước đây. Đối với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án.
Ngoài ra, người môi giới cũng dự báo, khi nguồn cung hạn chế mà nhu cầu càng tăng cao thì có thể trong khoảng vài năm tới giá nhà đất tại Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục tăng. "Thực tế, khi ngân hàng siết tín dụng hay nhiều tác động nhằm kiểm soát thị trường thì những khu vực có dấu hiệu đầu cơ sẽ ảnh hưởng và giảm giá. Còn tại đô thị lớn như Hà Nội thì giá có thể chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ vì nhà đất khu vực này vẫn có giá trị thực", anh Tùng nói.
Cấm phân lô tách thửa có giảm 'sốt đất'? Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đã tận dụng quy định chưa chặt chẽ trong Luật Đất đai 2013 để mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm và phân lô, bán nền gây ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều tỉnh, thành đã "siết" điều kiện phân lô, tách thửa nhằm...
