Kiểm soát chặt việc đấu giá quyền sử dụng đất và nguy cơ xảy ra ‘bong bóng’ bất động sản
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương.
Cùng với việc tập trung chỉ đạo tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc để “thúc” tiến độ, từ đầu năm đến nay, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản mới và văn bản sửa đổi, bổ sung quy định về quy trình, thủ tục, “siết chặt” quản lý trong đấu giá đất đai; kiểm soát nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản, nhất là các khu vực ven đô.
Hà Nội kiểm soát chặt đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh tư liệu: Mạnh Khánh/TTXVN
Dồn dập đấu giá hàng trăm thửa đất
Trước áp lực về tiến độ được giao, nhiều quận huyện trên địa bàn Hà Nội như Hà Đông, Đông Anh, Mỹ Đức, Sóc Sơn… tiếp tục thông báo đấu giá hàng trăm thửa đất để xây dựng nhà ở. Đáng chú ý, có những thửa đất giá khởi điểm lên tới 82 triệu đồng/m2.
Cụ thể, từ ngày 22/9 đến 12/10, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Anh sẽ bán, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng 27 thửa đất ở tại thôn Dục Tú 1, xã Dục Tú (đợt 2). Diện tích các thửa đất từ 90m2 đến 164,17m2, mức giá khởi điểm từ 28,8 đến 33,7 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá dự kiến tổ chức vào ngày 15/10.
Cũng trên địa bàn huyện Đông Anh, ngày 1/10, Công ty Đấu giá Hợp Danh Đấu giá Việt Nam phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện mở phiên đấu giá 20 thửa đất; trong đó có 1 thửa đất tại điểm X4, thôn Lỗ Khê, xã Liên Hà và 19 thửa đất tại điểm X1 xã Đông Hội, Mai Lâm. Với diện tích từ 52,71m2 đến 129,55m2, giá khởi điểm cho từng diện tích từ 26,5 đến 64,3 triệu đồng/m2. Thời gian bán và tiếp nhận hồ sơ từ ngày 12/9 đến 28/9.
Tại huyện Sóc Sơn, 12 thửa đất có tổng diện tích 1.173m2 tại thôn Hương Đình Đoài và Hương Đình Đông (xã Mai Đình), nằm gần Sân bay Quốc tế Nội Bài và tiếp giáp với Cụm Công nghiệp CN2 đang trong quá trình triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật cũng dự kiến đưa ra đấu giá trong dịp này. Mật độ xây dựng tối đa của các thửa đất là 80%, tầng cao tối đa 6 tầng. Hay tại huyện Mỹ Đức, từ ngày 15/9 đến ngày 7/10, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện tổ chức bán và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá đối với 8 thửa đất (tổng diện tích 766,8 m2) tại 3 xã Vạn Kim (đội 11 thôn Vạn Phúc), Đại Hưng (đội 6 thôn Trinh Tiết), Lê Thanh (thôn Lê Xá). Diện tích các thửa đất từ 80m2 đến 101,8 m2, giá khởi điểm từ 1,04 đến 1,79 triệu đồng/m2.
Video đang HOT
Đáng chú ý, ngày 23/9 tới thời hạn cuối tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 45 thửa đất tại quận Hà Đông. Với diện diện tích thấp nhất là 39,2m2, cao nhất 93,7m2, giá khởi điểm cũng được phê duyệt ở các mức cao, từ 67,5 đến 82 triệu đồng/1m2. Quận Hà Đông dự kiến tổ chức phiên đấu giá này vào ngày 26/9.
Cụ thể, trên địa bàn phường Phú Lương có 17 thửa đất thuộc khu Xứ đồng Hạ Khâu, 9 thửa khu Đồng Đanh – Đồng Cộc và 3 thửa xứ Đồng Bo – Đồng Chúc – Cửa Cầu – Đồng Men (khu B); tại phường Yên Nghĩa có 5 thửa khu Sau Chùa (ký hiệu X8); phường Dương Nội có 13 thửa khu Dược (ký hiệu X7)…
Kiểm soát nguy cơ “bong bóng” bất động sản
Năm 2022, Hà Nội đặt mục tiêu đấu giá khoảng 1.561,42ha đất tại 634 dự án. Tuy nhiên, theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, 6 tháng đầu năm nay, UBND các quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội mới tổ chức đấu giá khoảng 5,87ha tại 33 dự án. Số t.iền trúng đấu giá đạt khoảng 1.955,95 tỷ đồng; đã thu được hơn 3.100 tỷ đồng, tương đương 25% chỉ tiêu đề ra (trong đó, số thu từ năm 2021 chuyển sang là 1.991 tỷ đồng, thu năm 2022 là 1.115 tỷ đồng).
Lý giải kết quả này, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Bùi Duy Cường cho rằng, bên cạnh các vấn đề pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai có nhiều nội dung chưa đồng bộ, thống nhất, dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện thì việc xác định giá khởi điểm vẫn còn chậm, nhiều nội dung vướng mắc, các đơn vị tư vấn đấu giá có tâm lý e ngại. Mặt khác, công tác tuyên truyền ở cơ sở còn hạn chế, một số nơi vẫn còn có sai sót trong tổ chức thực hiện dẫn đến phải hủy kết quả đấu giá.
Theo phản ánh của các địa phương, khó khăn hiện nay là chưa nhận được sự đồng thuận cao của người dân trong triển khai bồi thường, hỗ trợ, thu hồi đất để thực hiện dự án đấu giá; nhiều dự án đầu tư phải thiết lập lại hồ sơ về quy hoạch, thủ tục đầu tư theo quy định như: Chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án trên 2ha phải dành đất xây dựng nhà ở xã hội) theo quy định mới tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 và Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ…
Không chỉ tồn tại những vướng mắc, bất cập trên, qua các phiên đấu giá đất gần đây của Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung xuất hiện hiện tượng “cò” đấu giá, “quân xanh, quân đỏ”. Vì vậy, ở một số dự án đấu giá như ở Mê Linh hay Đông Anh, giá trúng bị đẩy lên cao gấp nhiều lần giá khởi điểm rồi đến hạn nộp t.iền chấp nhận bỏ t.iền đặt cọc, tạo hiệu ứng giá “ảo”, gây nhiễu thị trường bất động sản; hoặc lập hồ sơ khống để hạ thấp tài sản đấu giá làm thiệt hại ngân sách Nhà nước, gây bức xúc trong dư luận. Thậm chí, có dự án đã bị Cơ quan Công an khởi tố hình sự đối với những tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của pháp luật…
Trước diễn biến tiêu cực này, một số chuyên gia kiến nghị, song song với việc triển khai các giải pháp đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất để tăng nguồn thu cho ngân sách, Hà Nội cũng như các địa phương khác cần cẩn trọng, kiểm soát quy trình, thủ tục đấu giá theo đúng quy định để tránh tình trạng nhà đầu tư cố tình trả giá cao rồi bỏ cọc; đồng thời, phải quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất sau đấu giá.
Thực tế các phiên đấu giá gần đây cho thấy, sự tăng vọt về giá trúng là biểu hiện của sự bất thường, có thể mang đến những tác động xấu trong quá trình phát triển. Nhiều trường hợp sau khi trúng đấu giá để đất hoang hoá, gây lãng phí tài nguyên đất đai và ô nhiễm môi trường. “Vì vậy, việc đấu giá đất phải đi đôi với quy hoạch; tổ chức hay cá nhân trúng đấu giá phải thực hiện dự án theo quy hoạch, không phải cứ bỏ nhiều t.iền là trúng”, một chuyên gia nêu ý kiến.
Hiện, UBND thành phố Hà N.ội yêu cầu các ngành chức năng, UBND các quận, huyện, thị xã và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội có trách nhiệm quản lý chặt chẽ từ khâu thiết lập hồ sơ; thẩm định và phê duyệt quy hoạch; thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất thực hiện đấu giá; tập trung rà soát; lựa chọn tổ chức tư vấn đấu giá có uy tín, trách nhiệm và tuân thủ quy định của pháp luật. Công bố công khai thông tin các dự án đấu giá và kế hoạch đấu giá hàng năm, bảo đảm minh bạch thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu sử dụng đất tiếp cận đất đai.
Cũng theo chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, các địa phương và Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội khẩn trương rà soát, kiểm tra, đ.ánh giá, đề xuất kiến nghị xử lý đối với trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng, đủ theo phương án được phê duyệt hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Thường xuyên rà soát, tổng hợp, đ.ánh giá tình hình, kết quả thực hiện để kịp thời phát hiện, ngăn chặn các trường hợp vi phạm; báo cáo cơ quan có thẩm quyền xử lý.
'Tắc' 30 tỷ USD bất động sản du lịch
Bất động sản du lịch (BĐSDL) có vai trò quan trọng trong phát triển ngành du lịch, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội các địa phương.
Thống kế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, đến cuối năm 2021 tại 15 tỉnh, thành phố sở hữu lợi thế về du lịch có tổng số 239 dự án BĐSDL, cung cấp hơn 114.097 condotel; 24.399 villas; 30.899 shophouse, tương đương tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD.
Thiếu khung pháp lý khơi thông
Sau một thời gian phát triển nóng, thêm hơn 2 năm "đắp chiếu" do tác động của đại dịch COVID-19, thị trường, phân khúc BĐSDL bị chững lại, gần như đóng băng các giao dịch. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này cơ bản là do khung pháp lý cho loại hình BĐSDL hiện nay chưa rõ ràng, gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước và hoạt động đầu tư kinh doanh tại các địa phương. Hệ quả là nhiều nhà đầu tư không còn "mặn mà" với các sản phẩm BĐSDL và doanh nghiệp đã đầu tư bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính.
BĐSDL có vai trò quan trọng trong phát triển ngành du lịch, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội các địa phương. Ảnh: TTXVN.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, các yếu tố cản trở phát triển thị trường BĐSDL hiện nay gồm: Dòng vốn chiếm 30%, khung pháp lý chính sách chiếm 50% và các yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu này trên cho thấy, các quy định pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐSDL thiếu, không đầy đủ, đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về những rủi ro có thể xảy ra.
Tại tọa đàm: "Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực BĐSDL" mới đây do Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam và Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV chia sẻ, giá trị tương đương 30 tỷ USD của các dự án BĐSDL là một nguồn lực lớn để thúc đẩy phát triển ngành du lịch, góp phần hồi phục kinh tế của đất nước sau dịch. Riêng trong quý I/2022, loại hình BĐS này đã tạo ra 15.000 việc làm trong quá trình đầu tư xây dựng, vận hành cơ sở du lịch, nghỉ dưỡng. Song, khung pháp lý cho loại hình BĐSDL chưa hoàn thiện, nhất là các vấn đề về quyền sử dụng, quyền sở hữu... của nhà đầu tư, doanh nghiệp đầu tư, khiến nguồn lực này chưa được khơi thông.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, so với lợi thế sẵn có, những thành tựu của du lịch Việt Nam đạt được trong nhiều năm qua được coi là giai đoạn chạy đà cho những bứt phá ấn tượng hơn trong tương lai. Chính phủ cũng đã có chủ trương lấy kinh tế du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn, quyết tâm đưa Việt Nam thành quốc gia nằm trong nhóm dẫn đầu về hoạt động du lịch, đến năm 2030, ngành du lịch Việt Nam phải đủ sức hấp dẫn để đạt được mục tiêu đón trên 50 triệu khách quốc tế, trên 160 triệu khách nội địa.
"Do vậy, nếu các chính sách, quy định pháp luật liên quan đến BĐSDL được ban hành, khơi thông một cách đồng bộ, thống nhất, sẽ tạo điều kiện thu hút nhiều thành phần kinh tế đầu tư trở lại vào hoạt động phát triển BĐSDL", ông Nguyễn Văn Đính cho hay.
Hoàn thiện khung pháp lý
Theo giới chuyên gia BĐS, pháp luật Việt Nam đã và đang dần hoàn thiện các quy định về BĐSDL, có thể kế đến như Công văn 703/2020/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đã ghi nhận việc chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ nêu rõ các điều kiện chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng. Từ đó, dần tháo gỡ vướng mắc, cản trở sự phát triển của loại hình BĐSDL.
TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhận định, thực tiễn cho thấy sự phát triển của nền kinh tế thị trường đòi hỏi phải có sự điều chỉnh từ các bộ luật, văn bản quy phạm pháp luật, để tạo sự thuận lợi trong phát triển thị trường BĐS của các địa phương, doanh nghiệp và nhà đầu tư. Do đó, khung chính sách, pháp lý ban hành cần thực thi trên nguyên tắc ưu tiên lợi ích cho người dân, doanh nghiệp và lợi ích chung cho quốc gia.
Còn TS. Cấn Văn Lực kiến nghị 5 giải pháp tháo gỡ khó khan, để phát triển BĐSDL gồm: Sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý chung; có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển BĐSDL nói riêng; có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch, tạo liên kết vùng; phát triển nguồn nhân lực và hỗ trợ dòng t.iền (vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư...) phù hợp.
Ở góc độ nghiên cứu, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam nhìn nhận, để khơi thông được điểm nghẽn pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận cho BĐSDL xây dựng trên đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) tại các địa phương, cần có sự thay đổi về tư duy quản lý và tiếp cận vấn đề từ tư duy lợi ích. Phân tích từ gốc vấn đề tác dụng, hệ lụy của BĐSDL trên "đất ở không hình thành đơn vị ở", trên cơ sở đó cần sửa đổi từ Luật Đất đai hoặc sớm ban hành các văn bản duới luật như pháp lệnh, Nghị định... để điều chỉnh, giải quyết những vấn đề mới phát sinh kịp thời.
Sau thông tin xây dựng sân bay thứ 2 ở Hà Nội, thị trường bất động sản Thường Tín có diễn biến bất ngờ Chuyên gia cho rằng, nếu quy hoạch sân bay thứ 2 vùng Thủ đô ở Thường Tín, chắc chắn bất động sản trong khu vực sẽ sôi động. Tuy nhiên, đến nay mọi thứ vẫn chỉ nằm ở đề xuất, nhà đầu tư không nên vội vã, bởi rủi ro quá lớn. Mới đây, một số thông tin cho rằng vị trí quy...
