Giá đất nền giảm nhẹ, chung cư tăng tùy khu vực
Theo công bố mới nhất của Bộ Xây dựng về thông tin nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2022, nhìn chung, giá đất nền có xu hướng giảm nhẹ từ 2 – 3%.
Với phân khúc chung cư, giá tương đối ổn định nhưng một số đô thị trọng điểm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giá giao dịch vẫn ghi nhận đà tăng.
Khách hàng xem căn hộ mẫu 52,5 m2 dự án nhà ở xã hội, thuộc Tập đoàn Hòa Bình. Ảnh minh họa: Tuấn Anh/TTXVN
So với quý trước đó, hiện giá giao dịch thứ cấp nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 – 3%. Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều trong quý vừa qua. Điển hình như: quận Hà Đông, huyện Thanh Trì, Hoài Đức (Hà Nội); quận 12, huyện Củ Chi (Thành phố Hồ Chí Minh); huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa – Vũng Tàu); quận Sơn Trà, Liên Chiểu (Đà Nẵng); Thành phố Biên Hòa, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).
Khảo sát tại thị trường Hà Nội cho thấy, giá giao dịch tại dự án số 102 Trường Chinh Meco (Đống Đa) khoảng 292,8 triệu đồng/m2; Starlake Hà Nội (Tây Hồ) có giá khoảng 279,2 triệu đồng/m2; Tân Lập Cienco 5 (Đan Phượng) khoảng 73,9 triệu đồng/m2; The Jade Orchid có giá quanh mốc 200,4 triệu đồng/m2; Khai Sơn City (Long Biên) có giá 176,2 triệu đồng/m2.
Cùng khu vực miền Bắc, Hải Phòng nổi bất là dự án Vinhomes Imperia Hải Phòng (quận Hồng Bàng) có giá khoảng 105 triệu đồng/m2; dự án Hoàng Huy Mall (quận Lê Chân) có giá khoảng 125 triệu đồng/m2.
Phía Nam, tại Thành phố Hồ Chí Minh, cùng quận 2, dự án Palm City có giá khoảng 188 triệu đồng/m2 và Saigon Mystery Villas bán khoảng 225 triệu đồng/m2; Lavila Kiến Á – Nhà Bè (Huyện Nhà Bè) có giá khoảng 126,7 triệu đồng/m2.
Liền kề là tỉnh Bình Dương với dự án Him Lam Phú Đông (Thành phố Dĩ An) có giá khoảng 108 triệu đồng/m2; dự án Artisan Park (Thành phố Thủ Dầu Một) có giá khoảng 100 triệu đồng/m2. Tiếp đó, tại Đồng Nai, dự án Aqua City (Thành phố Biên Hòa) có giá khoảng 62 triệu đồng/m2; dự án Izumi City (TP. Biên Hòa) có giá khoảng 90 triệu đồng/m2.
Tại Bà Rịa Vũng Tàu, dự án La Vida Residences (Thành phố Vũng Tàu) cũng duy trì mức giá khoảng 70 triệu đồng/m2; dự án Angsana Residences Hồ Tràm (huyện Xuyên Mộc) ở ngưỡng giá 95 triệu đồng/m2.
Video đang HOT
Khu vực miền Trung, tại Đà Nẵng, khu vực quận Ngũ Hành Sơn, dự án Sunneva Island có giá khoảng 230 triệu đồng/m2 và dự án One River có mức giá 96 triệu đồng/m2.
Tỉnh Khánh Hòa, dự án Khu đô thị biển An Viên (Thành phố Nha Trang) có giá khoảng 95 triệu đồng/m2; dự án KN Paradise Cam Ranh (Thành phố Cam Ranh) có giá khoảng 71 triệu đồng/m2.
Với phân khúc chung cư, qua tổng hợp tại các địa phương, Bộ Xây dựng nhận định, giá giao dịch căn hộ chung cư trong quý III cơ bản ổn định so với quý trước. Tuy nhiên, giá nhà chung cư tại một số khu vực như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh tăng hơn so với quý II.
Cụ thể, căn hộ bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 – 30 triệu đồng/m2. Thế nhưng, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của nhiều đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm.
Đơn cử như, tại Hà Nội có dự án Rainbow Building (quận Hà Đông) giá 24 triệu đồng/m2, Hanoi Homeland (quận Long Biên) giá 26 triệu đồng/m2, Hà Nội Melody Residences (quận Hoàng Mai) giá khoảng 29 triệu đồng/m2. Hay tại Thành phố Hồ Chí Minh có dự án Diyas Sky (quận Tân Bình) bán khoảng 30 triệu đồng/m2; HQC Hóc Môn (huyện Hóc Môn) 21 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, dự án The Ori Garden (quận Liên Chiểu) có giá khoảng 25 triệu đồng/m2.
Hiện phân khúc căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 đang là sản phẩm chủ đạo trên thị trường. Hà Nội nổi lên dự án Vinhomes Skylake (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 43 triệu đồng/m2, Sunshine Garden (quận Hai Bà Trưng) khoảng 38 triệu đồng/m2, Feliz Homes (quận Hoàng Mai) khoảng 45 triệu đồng/m2.
Cùng phân khúc này, Thành phố Hồ Chí Minh có dự án Celadon City (quận Tân Phú) với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2, Sunrise City (quận 7) khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng, dự án Shizen Nami (quận Liên Chiểu) có giá khoảng 56 triệu đồng/m2…
Các căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu) tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh mà điển hình là một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm thì mức giá quảng cáo, chào bán rất cao. Ví dụ, tại Hà Nội, dự án Golden Westlake (quận Tây Hồ) có giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2, Green Diamond 93 Láng Hạ (quận Đống Đa) khoảng 80 triệu đồng/m2.
Địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, dự án Xi Riverview Palace (quận 2) giao dịch mức 150 triệu đồng/m2, Feliz En Vista (quận 2) khoảng 160 triệu đồng/m2; The 6Nature Đà Nẵng (quận Sơn Trà, Thành phố Đà Nẵng) có giá 100 triệu đồng/m2…
Đ.ánh giá chung về thị trường, Bộ Xây dựng khẳng định, từ đầu năm đến nay, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ thông qua việc ban hành nhiều các cơ chế chính sách đã giúp thị trường bất động sản được điều chỉnh. Hiện nay, tại các địa phương không còn tình trạng tăng nóng, sốt cục bộ như những tháng đầu năm.
Nhiều địa phương đã có các giải pháp kịp thời để kiểm tra, ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được tăng cường kiểm soát. Các địa phương đã kịp thời chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.
Nhờ vậy, nhiều tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản đã từng bước được khắc phục. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn có nhiều khó khăn, chưa thực sự lành mạnh, bền vững và cần tiếp tục cải thiện trong thời gian tới.
Kiến nghị cân nhắc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Trong văn bản gửi đến Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Luật Nhà ở, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam(VCCI) đề xuất Bộ Xây dựng cân nhắc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Theo VCCI, Dự thảo Luật Nhà ở đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư (được cơ quan có thẩm quyền thẩm định) và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đơn vị này nhận định, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư. Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả.
Đáng chú ý, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng. Điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.
Bộ Xây dựng cần đ.ánh giá kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư. Nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030.
Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân. Tuy nhiên, cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này là chưa phù hợp. VCCI đặt ra vấn đề, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 dự thảo, trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng (theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền) thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. Việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân.
Về hình thức lựa chọn nhà đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở quy định về quá trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở trong đó xác định các bước thực hiện dự án đầu tư.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư là quy định quan trọng, liên quan đến các văn bản pháp luật khác nhau, đặc biệt là Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Để tránh chồng chéo giữa các quy định, VCCI đề nghị Ban soạn thảo rà soát với các quy định pháp luật liên quan để điều chỉnh lại quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư tại dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, Điều 14 Dự thảo Luật Nhà ở quy định "thời điểm chuyển sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ t.iền mua, t.iền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác" (khoản 1). "Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ t.iền mua nhà ở cho chủ đầu tư" (khoản 2). Từ thời điểm chuyển quyền sở hữu này bên mua nhà sẽ trở thành chủ sở hữu và có toàn quyền sở hữu nhà ở.
Trong khi đó, khoản 3 Điều 57 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (phiên bản ngày 04/10/2022) quy định "việc chuyển quyền sử dụng đất trong các hợp đồng, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng... có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính". Thời điểm này được hiểu bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ được ghi nhận quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất.
VCCI nhận định, hai quy định trên đang chưa thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu của bất động sản là nhà ở gắn với quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch mua bán.
Liên quan đến cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở, theo Mục 3 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở đã quy định, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài và có gắn với điều kiện. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với các đối tượng này sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. VCCI cho biết theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai, cá nhân nước ngoài không được công nhận là người sử dụng đất và Dự thảo này cũng không quy định về vấn đề cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài. Việc dẫn chiếu quy định cấp Giấy chứng nhận đối với cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật về đất đai có thể sẽ gây khó khăn trên thực tế áp dụng.
Xây dựng khung giá đất giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn Các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, việc xác định khung giá đất hiện nay sẽ góp phần thúc đẩy bồi thường và giải phóng mặt bằng, giúp thị trường BĐS minh bạch hơn; đồng thời, giúp cơ quan quản lý Nhà nước có cơ chế kiểm soát bảng giá đất của các địa phương, cũng như xác định các khoản...
