Đâu sẽ là phân khúc BĐS giữ được nhiệt trong thời gian tới?
Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, sắp tới, thị trường BĐS sẽ đòi hỏi các góc nhìn xa hơn chứ không chỉ đơn thuần là bán một căn nhà.
BĐS tập trung mạnh vào sản phẩm cho người dùng cuối
Theo các chuyên gia, thị trường trầm lắng, đó cũng là sự thanh lọc mạnh mẽ. Các sản phẩm tạo được giá trị ở thực sẽ giữ được nhiệt, có thanh khoản. Trong khi các BĐS không có giá trị sử dụng liền, BĐS giá trị cao vượt tầm với của số đông sẽ chững lai, thậm chí tụt giá mạnh.
Thời điểm này các dự đoán về tương lai thị trường BĐS hoàn toàn chưa rõ ràng. Tuy vậy, có một thực tế, nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực luôn có nhu cầu, ngay cả lúc thị trường biến động mạnh. Ghi nhận toàn thị trường cho thấy, thanh khoản đang giảm mạnh tại các dự án cao cấp, hạng sang, giá trị cao, trong khi những dự án căn hộ có mức giá dao động từ 40-55 triệu đồng/m2 vẫn được người mua quan tâm. Dĩ nhiên mức độ quan tâm so với thời điểm trước đây có “giảm nhiệt”.
Trong bối cảnh thị trường biến động, một số dự án căn hộ vừa túi tiề.n tại Tp.HCM và vùng phụ cận vẫn ghi nhận thanh khoản khá ổn. Thậm chí, ngay lúc thị trường khó khăn, các chủ đầu tư vẫn chào bán giai đoạn tiếp theo để thu hút sức mua ở thực vào thời điểm cuối năm, cận Tết. Chẳng hạn, tại khu Tây Tp.HCM, dự án Akari City của Nam Long Group đang chào bán giai đoạn tiếp theo dòng sản phẩm căn hộ với mức giá trên dưới 45 triệu đồng/m2 được quan tâm, nhất là ở nhu cầu ở thực. Tại khu Nam Tp.HCM, chủ đầu tư này cũng đang chào bán hơn 400 sản phẩm căn hộ ven sông Flora Panorama thuộc KĐT Mizuki Park 26ha với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Dự án KĐT này đã đông đúc cư dân vào ở thực trước đó.
Tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM, hiện có dự án Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group đang rục rịch ra thị trường cuối năm dòng sản phẩm căn hộ giá vừa túi tiề.n (trên dưới 1.5 tỉ đồng/căn) cũng nhận được sự quan tâm đáng kể. Trước đó, dự án Sky Garden của CĐT này bán hết với nhu cầu mua ở thực chiếm đa số.
Video đang HOT
BĐS giá vừa túi tiề.n, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn giữ nhiệt trong thời gian tới.
Cùng với đó, những chính sách ưu đãi mạnh tay của các chủ đầu tư cho người mua nhà thời điểm này cũng cho thấy, thị trường đang hướng mạnh về giá trị thực, nhu cầu ở thực. Thậm chí, một số chủ đầu tư chia sẻ bằng cách chiết khấu 5-10% vào giá nhà, thanh toán chỉ 15-20% nhận nhà, giãn tiến độ thanh toán “chưa từng có” từ trước đến nay.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường sắp tới sẽ tập trung vào sản phẩm cho người dùng ở thực, đòi hỏi các góc nhìn xa hơn chứ không chỉ là bán một căn nhà. Các chủ đầu tư dành được khách hàng bằng cách nhìn xa hơn, cần đảm bảo pháp lý về lâu dài cho sản phẩm.
Chia sẻ đâu là phân khúc giữ được nhiệt trong thời gian tới, bà Trang Bùi cho hay, trong năm 2023, dự kiến bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có mức giá bán hợp lý sẽ vẫn giữ được thanh khoản. Sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn.
Thanh khoản “tăng nhiệt” ở các dự án giá tầm trung
Thống kê cho thấy sự sụt giảm nhu cầu mua đất và đất nền dự án thời gian qua do loại hình này chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại. Tác động từ siết tín dụng vào BĐS cùng chính sách mạnh tay với phân lô bán nền của chính quyền nhiều địa phương gây ảnh hưởng mạnh đến hoạt động mua bán và làm thanh khoản loại hình này đi xuống. Tuy nhiên, với các loại hình BĐS phục vụ cho nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn, tình hình không quá ảm đạm như nhiều người lo ngại.
Hiện nay, người mua BĐS ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu mua bán, cho thuê cao. Không chỉ khách hàng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đang hướng tới phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu ở thực.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D)DKRA Vietnam cho biết, các sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua. Hầu hết dự án đều có tỷ lệ bán hàng khá cao (trên 70% giỏ hàng) trong thời gian bình quân 2 – 3 tháng. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này đang rất khan hiếm và có xu hướng ngày càng giảm, các dự án có mức giá 1-2 tỷ đồng cạn kiệt. Thực tế đó đòi hỏi các chủ đầu tư cần nghiên cứu, cơ cấu lại sản phẩm phù hợp để tránh rơi vào vết xe đổ khủng hoảng và “đóng băng” thị trường.
Mới đây, một doanh nghiệp lớn trong ngành địa ốc công bố kế hoạch làm 500.000 căn nhà giá rẻ đã thu hút sự quan tâm của dư luận. Việc này cho thấy, ngay cả các đại gia hàng đầu cũng bắt đầu chuyển hướng dòng tiề.n. Không chỉ những nhà đầu tư “lắm tiề.n, nhiều của”, nhiều doanh nghiệp địa ốc tầm trung cũng đang dành sự quan tâm đến các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, với mức giá vừa tầm tay hơn.
Theo các chuyên gia, lúc thị trường biến động nhưng nếu xét thanh khoản tại các dự án căn hộ phù hợp với nhu cầu mua ở thực, tầm giá trên dưới 50 triệu/m2 chào bán thời gian qua, sức hấp thụ của thị trường không hề thấp như nhiều người vẫn nghĩ. Với các sản phẩm căn hộ tung ra thị trường trong khoảng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM sẽ là mức giá được người mua chấp nhận và thanh khoản tốt trong bối cảnh giá BĐS tục tăng giá suốt thời gian qua. Các sản phẩm này có giá và chất lượng triển khai đáp ứng tốt cho nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn.
“Nhìn chung trong bối cảnh thị trường đang đối mặt nhiều khó khăn, thanh khoản vẫn tích cực với các sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn. Ngược lại, với những loại hình BĐS vốn phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá như đất nền, đất nông nghiệp hay đất rừng sẽ gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản thực”, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.
Đến giai đoạn thị trường bất động sản cắt lỗ toàn diện?
Có 500 triệu đồng, tôi chọn đầu tư mà không mua nhà
Vay thêm 100 triệu đồng từ người thân, bạn bè cùng số vốn đang có, tôi đã mua 2 miếng đất ở một tỉnh Tây Nguyên, chờ tăng giá.
Tôi chọn mua đất quê với kỳ vọng giá tăng trong tương lai. Ảnh: Hoàng Nhan
5 năm sau khi tốt nghiệp đại học, tôi dành dụm được khoảng 500 triệu đồng. Với mong muốn "an cư", tôi tìm mua căn hộ ở TP HCM, chấp nhận sẽ vay thêm ngân hàng. Tuy nhiên, tôi gặp khó khăn cả về việc chọn nhà lẫn tài chính.
Về việc chọn nhà, với 500 triệu đồng có sẵn và có thể vay mượn thêm bạn bè, người thân, tôi mong muốn mua một căn hộ chừng 1,5 - 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, thật khó để có một căn hộ như thế ở thành phố triệu dân này. Mức thu nhập của tôi trên 20 triệu đồng mỗi tháng, không thuộc diện có thể mua nhà ở xã hội. Thị trường cũng không còn căn hộ giá rẻ.
Còn nhà ở thương mại, giá mỗi m2 căn hộ đã tăng đều đặn trong vài năm trở lại đây. Theo một số nghiên cứu, giá chung cư đã tăng trung bình 8 - 10% mỗi năm. Hiện tại, một căn hộ ở phân khúc tầm trung cũng có giá khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng, tương đương khoảng 50 - 60 triệu đồng mỗi m2.
Tôi đã nghĩ tới một phương án phụ: mua căn hộ ở Bình Dương, chấp nhận chạy xe khoảng 20 km để tới chỗ làm. Tuy nhiên, tình hình không khá khẩm hơn. Thị trường căn hộ Bình Dương cũng vô cùng sôi động thời gian qua, mức giá cũng tiệm cận TP HCM.
Về phương án tài chính, dự định ban đầu tôi chấp nhận vay thêm ngân hàng để có thể sở hữu nhà. Tuy nhiên, ngoài việc ngân hàng chậm giải ngân vì chính sách siết tín dụng, tôi còn gặp khó trong việc lãi suất tăng. Nếu các năm trước, lãi suất cho vay bất động sản với ngân hàng nước ngoài có chi nhánh tại Việt Nam cố định khoảng 6 - 7%/năm, kéo dài 5 năm thì nay đã tăng lên khoảng 9%/năm. Với ngân hàng thương mại cổ phần trong nước, lãi suất ở mức 8 - 10%/năm trong năm đầu tiên, thả nổi ở các năm tiếp theo. Nhiều ý kiến cho rằng lãi suất cho vay có thể tăng trong các năm tới khiến tôi e ngại việc sẽ phải tăng phần chi trả từ năm thứ 2 cho khoản vay.
Được người quen giới thiệu, tôi đã mua 2 miếng đất nền ở một tỉnh Tây Nguyên với giá 600 triệu đồng, bao gồm 100 triệu đồng vay từ người thân. Khu vực tôi mua giáp ranh thành phố, được quy hoạch rõ ràng, giá còn thấp. Từ đầu năm tới nay, tôi theo dõi thị trường và thấy đất xung quanh, cùng diện tích đã tăng giá khoảng 30 - 40%. Tôi vẫn giữ 2 miếng đất đó, chờ cơ hội gia tăng tài sản và hi vọng một ngày "tiề.n đẻ ra tiề.n", tôi có thể mua một căn hộ chung cư giữa thành phố.
Tôi luôn cho rằng sở hữu một căn nhà, ngoài là tài sản, nó còn là nơi an cư, là mái ấm gia đình, nuôi dạy con cái... Nhưng trong giai đoạn hiện nay, khi giá nhà thành phố liên tục tăng, đồng lương không tăng tương ứng, để sở hữu một căn nhà không phải chuyện đơn giản có thể làm. Nhiều người mất 10 - 15 năm để có thể có được căn nhà đầu tiên. Riêng tôi, hành trình tìm mua nhà có thể cũng chừng đó, hoặc ngắn hơn nếu có thêm các khoản tiề.n và tìm kiếm cơ hội đầu tư bền vững từ bất động sản mà không phải "lướt sóng" hay "đu đỉnh".
Đầu tư đất vùng ven: Choáng với những bác nông dân sở hữu vài chục cuốn sổ đỏ Quỹ đất nội đô hạn hẹp, nhiều vướng mắc về các pháp lý, khan hiếm các dự án mới...đã khiến làn sóng đầu tư dần từ bỏ khu vực trung tâm và lan tỏa ra vùng ven với tốc độ ngày càng mạnh mẽ. Dù không phải là diễn biến mới nhưng sau hơn 2 năm dịch bệnh, dòng tiề.n thông minh đã...