Bất động sản sẽ dẫn đầu các ngành nghề thu hút đầu tư năm 2021?
Năm 2020, mặc dù chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực do đại dịch Covid-19, nhưng một số phân khúc bất động sản (BĐS) vẫn chiếm thị phần ấn tượng trong tổng các nguồn đầu tư, điều đó đã mang lại tín hiệu tích cực cho năm 2021. Các chuyên gia cho rằng, lĩnh vực BĐS sẽ dẫn đầu các ngành nghề thu hút đầu tư trong năm nay.
Theo dữ liệu nghiên cứu của Savills toàn cầu cho thấy thị trường văn phòng, thị trường nhà ở và lĩnh vực hậu cần, tiếp tục là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư trong năm 2021. Mặc dù lượng đầu tư toàn cầu vào BĐS đã giảm 28% so với cùng kỳ năm 2019, nhưng không phải tất cả các lĩnh vực đều chịu ảnh hưởng bất lợi. Lĩnh vực BĐS công nghiệp và nhà ở giảm nhẹ về lượng, nhưng chiếm thị phần ấn tượng lần lượt là 21% và 28% trong tổng các nguồn đầu tư. Trong khi đó, thị trường văn phòng đứng vững với thị phần 33%.
Các chuyên gia cho rằng, bất chấp yếu tố bất ổn do Covid-19, sức hấp dẫn dài hạn của lĩnh vực BĐS nói chung và số lượng quỹ nhắm vào lĩnh vực này vẫn tiếp tục tăng. Dữ liệu từ Preqin, một công ty chuyên cung cấp số liệu tài chính, đến đầu quý 4/2020, đã có hơn 1.000 quỹ trên thị trường, tăng gấp đôi so với tháng 1/2016. Các quỹ hiện đang hướng mục tiêu đầu tư gần 300 tỷ USD, với tăng trưởng tiếp tục diễn tiến trong năm 2021.
Lĩnh vực BĐS được dự báo sẽ dần đầu các ngành nghề thu hút đầu tư năm 2021 (Ảnh: Doãn Thành).
Một số điểm đáng chú ý cho hoạt động đầu tư trong năm 2021, gồm: Lĩnh vực văn phòng được dự báo sẽ vẫn là lĩnh vực lớn nhất và là lựa chọn đầu tư cốt lõi. Tâm điểm thị trường sẽ rơi vào các tài sản có rủi ro thấp, đi kèm các tiêu chí cho dòng t.iền ổn định và toạ lạc tại các vị trí tốt nhất; Phân khúc BĐS nhà ở có thể thu hút tỷ trọng đầu tư toàn cầu ngày càng tăng, được hỗ trợ bởi các nền móng vững chắc và các nhà đầu tư xuyên biên giới đang phát triển và củng cố danh mục đầu tư; Đồng thời nhà ở và các cơ sở chăm sóc sức khoẻ người cao t.uổi sẽ trở thành các loại tài sản hoạt động có tiềm năng thu nhập dài hạn. Dân số già và chú trọng đến sức khoẻ, phúc lợi được kỳ vọng hỗ trợ cho việc mở rộng…
“Với tín hiệu khả quan về các chương trình vắc-xin được triển khai rộng rãi trong năm 2021, là kỳ vọng về tăng trưởng lạc quan hơn cho thị trường châu Á – Thái Bình Dương. Đa phần, các kỳ vọng xoay quanh việc nới lỏng các biện pháp kiềm toả dịch bệnh, tháo gỡ dần tình trạng đóng cửa biên giới, và sự trở lại của hoạt động đầu tư BĐS xuyên biên giới. Trong ngắn hạn, lãi suất thấp có khả năng vẫn tiếp tục và sẽ hỗ trợ ngành BĐS, trong khi các nguồn vốn lớn chưa được phân bổ trong khu vực sẽ thúc đẩy các hoạt động giao dịch trở nên cạnh tranh hơn” – Giám đốc Bộ phận Đầu tư xuyên biên giới Savills Rasheed Hassan nhận định.
Video đang HOT
Vốn vẫn chảy vào lĩnh vực rủi ro
Vài năm trở lại đây, NHNN siết tín dụng các lĩnh vực rủi ro, đặc biệt cẩn trọng hơn đối với các khoản vay bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh, tín dụng BĐS lại có xu hướng tăng trưởng tốt hơn các lĩnh vực ưu tiên, cũng như nguồn t.iền của nhà băng vào trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) do các công ty BĐS phát hành có lãi suất ở mức cao, dẫn đến nhiều lo ngại về những rủi ro.
BĐS vẫn có "cần câu" hút vốn
Những năm gần đây, dư nợ tín dụng BĐS tách bạch thành 2 cấu phần chính: cho vay đầu tư và kinh doanh BĐS và cho vay phục vụ nhu cầu về nhà ở. Đây là cơ sở để cơ quan quản lý kiểm soát tín dụng BĐS, hạn chế vốn đi vào phân khúc rủi ro, nhất là dự án BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, hướng dòng vốn vào nhu cầu thực của thị trường.
Số liệu công bố của NHNN các năm từ 2017-2019, cho thấy tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ lĩnh vực BĐS có xu hướng giảm: thời điểm cuối năm 2017 là 45,63%, cuối năm 2018 là 35,49% và cuối năm 2019 là 32,95%.
Thế nhưng, đáng chú ý khi số liệu của NHNN cập nhật về tín dụng BĐS trong báo cáo gửi Quốc hội hồi tháng 5, cho biết trong quý I dù dịch Covid-19 ảnh hưởng khiến dư nợ các lĩnh vực ưu tiên không tăng cao như cùng kỳ năm trước, nhưng dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tăng cao hơn mức tăng trưởng chung của hệ thống.
Cụ thể, đến cuối tháng 3, tín dụng vào lĩnh vực BĐS tăng 1,23% so với cuối năm ngoái và chiếm 19,31% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, dư nợ phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm khoảng 62,43% tổng dư nợ cho vay BĐS. Như vậy, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh BĐS trong quý I tăng lên 37,57% so với 32,95% ghi nhận vào cuối năm ngoái.
Không chỉ có mức tăng trưởng tín dụng tốt, vốn từ các nhà băng còn đổ vào DN BĐS thông qua mua TPDN. Trong báo cáo thị trường TPDN 6 tháng đầu năm 2020, CTCP Chứng khoán SSI thống kê các DN BĐS dẫn đầu về khối lượng phát hành trong 2 quý đầu năm.
Cụ thể, nhóm này phát hành 47.200 tỷ đồng trong quý II, tăng gần gấp đôi so với lượng phát hành quý I và cùng kỳ 2019. Lũy kế 6 tháng, có 71.600 tỷ đồng TPDN BĐS được phát hành, tăng 57,5% so với cùng kỳ 2019. Đặc biệt, các NHTM mua 28.200 tỷ đồng TP BĐS trên sơ cấp, chiếm 40% tổng lượng phát hành trong 6 tháng đầu năm.
Khó vay vốn NH, các DN BĐS chuyển hướng phát hành TPDN để huy động vốn, nhưng các NH lại đầu tư mạnh vào TPDN BĐS, điều này gây lo ngại về việc NH lách cho vay BĐS trong thời gian gần đây.
NH vẫn liên tục rao bán dự án
Từ đầu năm đến nay, làn sóng bán đấu giá các khoản nợ xấu liên quan đến các dự án BĐS khá rầm rộ. Đầu tháng 4, BIDV Chi nhánh Sở giao dịch 2 thông báo về việc lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên.
Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TPHCM. Tài sản này đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVCombank, trong đó BIDV chiếm 58% giá trị. Tháng 5, BIDV chi nhánh Gia Định thông báo phát mãi 55 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town) ở quận 7. Đây cũng là lần rao bán số căn hộ tại Era Town thứ 4 của chi nhánh này, giá bán giảm 5% so với các đợt chào bán trước đó.
Tương tự, rao bán các tài sản đảm bảo liên quan đến khoản nợ xấu của các DN BĐS cũng xuất hiện rải rác ở một số NH khác. Điều này cho thấy xử lý nợ xấu liên quan đến dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh BĐS vẫn còn đối mặt nhiều khó khăn. Như vậy, việc vốn vay vẫn bằng cách này hay cách khác đổ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS khiến rủi ro tiếp tục tồn tại.
Để kiểm soát rủi ro khi các NHTM đầu tư mạnh vào TPDN nói chung, NHNN đã đưa ra dự thảo thông tư quy định về mua, bán TPDN của các tổ chức tín dụng (TCTD). Trong đó quy định các TCTD chỉ được mua TPDN khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua TP (bao gồm mua từ phát hành lần đầu và mua lại từ các tổ chức, cá nhân khác) của DN phát hành có phát sinh nợ xấu tại TCTD mua, và tại TCTD khác trong vòng 12 tháng gần nhất, trước thời điểm quyết định phê duyệt mua.
TCTD cũng không được mua TPDN phát hành với mục đích cơ cấu lại các khoản nợ của DN phát hành. Bởi điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là trong điều kiện DN phát hành TP tiếp tục gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, không có khả năng trả nợ gốc và lãi TP đến hạn, dẫn đến việc phát hành thêm TP để tiếp tục cơ cấu lại nợ.
Một chuyên gia tài chính lý giải, khi mua TPDN BĐS, theo quy định các TCTD phải cộng khoản này với khoản vay trên sổ sách. Song thực tế các nhà băng vẫn tách ra và đưa vào khoản mục chứng khoán đầu tư, tức loại những khoản này ra khỏi dư nợ tín dụng, gây ảnh hưởng lớn đến việc kiểm soát nguồn vốn vào lĩnh vực BĐS.
Chuyên gia này cũng lo ngại, do dịch bệnh, NHNN đã phải nới một số chỉ tiêu, như nới room tăng trưởng tín dụng cho một số NH, giãn lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. 2 yếu tố này sẽ làm nguồn tín dụng dồi dào hơn. Nhưng nếu không kiểm soát cẩn thận, các NH sẽ đẩy tín dụng vào những hoạt động rủi ro như BĐS, vì cho vay BĐS rủi ro cao nhưng mức sinh lời cao. Vì vậy, cơ quan quản lý cần kiểm soát chặt chẽ hơn các yếu tố này nhằm hạn chế vốn vào lĩnh vực rủi ro như BĐS.
Lĩnh vực BĐS vẫn đang hút vốn tốt dù NHNN yêu cầu tăng cường hỗ trợ các DN sản xuất kinh doanh, đồng thời áp dụng hệ số rủi ro của các khoản cho vay kinh doanh BĐS lên mức 200%.
