Bất động sản đầu năm đảo chiều thăng – trầm, cuối năm thị trường ra sao?
Nhiều ý kiến dự báo từ nay tới cuối năm 2022 thị trường vẫn gặp tình trạng nguồn cung khan hiếm, nhất là phân khúc ở bình dân.
Các cơn sốt có thể tiếp tục được diễn ra nhưng thanh khoản sẽ kém hấp dẫn.
Đầu năm 2022, tại nhiều khu vực như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Khánh Hòa, Bình Dương,…thị trường vẫn diễn biến sôi động, thậm chí giá đất liên tục tăng cao. Tuy nhiên, trước nhiều tác động thị trường đột ngột “quay xe” hạ nhiệt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi trên cả nước. Tình trạng chung của thị trường hiện nay là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.
“Nguồn hàng khan hiếm, nhu cầu lại rất lớn, khi cung vượt cầu sẽ dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Đây là câu chuyện ở nhiều địa phương trên cả nước, nhất là Hà Nội và TP. HCM – nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào thời gian gần đây”, ông Đính nói và đưa ra dự báo, các cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn có thể tiếp diễn. Đặc biệt là đất nền vùng ven thành phố lớn khi các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.
TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết: “Có thể thấy, nguồn cung trên thị trường trong thời gian qua rất hạn chế vì nhiều lý do khác nhau. Điều này cũng dẫn đến giá các sản phẩm trên thị trường bị đẩy lên cao, nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều người dân”.
Ông Khương cho biết, hiện nay, có 2 nhóm khách hàng chính trên thị trường. Một là khách hàng mua để ở và thứ hai là khách hàng mua để đầu tư thay vì họ gửi t.iền v.ào ngân hàng, chứng khoán,…
Do đó, việc đầu tư vào thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ, là rất cao. Tình hình này không chỉ xảy ra ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM mà còn ở các tỉnh lân cận. Bởi vậy, trong thời gian sắp tới, nguồn cung trên thị trường sẽ bị hạn chế. Theo Báo cáo thị trường Quý I/2022 của Savills, giá bất động sản ở các phân khúc có xu hướng gia tăng.
Vị chuyên gia của Savills nhận định, do nguồn cung trên thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn, dự báo thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ đối diện với khó khăn, đặc biệt là những người mua với nhu cầu ở thực.
Video đang HOT
“Từ bây giờ cho đến cuối năm, thị trường sẽ không có gì thay đổi: Nguồn cung thiếu, giá bán duy trì mức cao, tính thanh khoản chậm. Thứ nhất là bởi vì quỹ đất để phát triển dự án mới còn hạn chế. Bên cạnh đó, các dự án bị ách tắc do pháp lý. Lý do thứ ba là nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.
Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản thấp vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là so với năm 2012 và 2013, giao dịch vẫn nhiều hơn; đối với tháng 6, 7 hàng năm, thanh khoản trong thị trường không cao”, ông Khương nhấn mạnh.
Tuy nhiên, theo ông Khương, việc nguồn cung hạn chế sẽ tạo điều kiện cho các đô thị xung quanh Hà Nội và TP. HCM phát triển. Bởi đây là những khu vực có quỹ đất dồi dào, giao dịch thuận tiện hơn và giá mềm dẻo hơn, từ đó cải thiện tính thanh khoản.
Ông Trần Thế Anh, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Thắng Lợi cũng cho biết, nhu cầu mua nhà của người dân tại TP. HCM ở khu vực Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh tăng cao khi hạ tầng ở khu vực này phát triển. Các vùng ven đang tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư, nếu nhà đầu tư nhạy bén nắm bắt thì vùng ven là miền đất hứa trong tương lai.
Đặc biệt, khi các đường cao tốc kết nối TP. HCM với các tỉnh lân cận và tuyến đường vành 3 kết nối 3 địa phương được phát triển sẽ tạo ra sự đột phá.
Về tình hình giao dịch ở thị trường vùng ven TP. HCM thời gian qua, ông Trần Thế Anh thông tin việc lướt sóng bỏ cọc diễn ra cục bộ ở một số nơi nhưng không nhiều. Các nhà đầu tư vẫn đang có sự tăng trưởng ở thị trường vùng ven và thanh khoản tốt. Với lợi thế vùng ven, mật độ xây dựng thấp, mảng xanh nhiều đáp ứng nhu cầu của nhiều khách hàng và tạo ra sức hút cho thị trường.
Chưa nên quy định cấp "sổ hồng" chung cư 50 năm để không gây "biến động" thị trường BĐS
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân và để không gây "biến động" trên thị trường bất động sản và trong xã hội.
Trái chiều về đề xuất chung cư sở hữu 50 năm
Đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ có thời hạn 50-70 năm cho chung cư đang là câu chuyện nhận được nhiều sự quan tâm trong những ngày qua.
Có nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề này. Như anh N.T.S (Nam Từ Liêm, Hà Nội) ủng hộ với đề xuất này vì cho rằng, nhà chung cư dù muốn hay không nó vẫn có t.uổi thọ. Khi ra những chính sách hợp lý sẽ thuận tiện cho sau này, thống nhất cách xử lý đảm bảo quyền lợi chung cho toàn cư dân chung cư. "Chứ không sau này vì một vài cá nhân không biết điều sẽ gây khó khăn khi muốn cải tạo để đảm bảo an toàn cho cư dân", anh S. cho hay.
Đồng quan điểm, anh L.T.S (Thanh Xuân, Hà Nội) cho rằng chung cư nên có niên hạn. Tuy nhiên cần có cơ chế chính sách rõ ràng sau khi hết thời hạn như ưu tiên tái định cư, ưu tiên đối tượng mua là cư dân ở đó, giá mua...
Một luồng ý kiến khác không đồng ý với đề xuất này vì cho rằng: "Bỏ ra 3 tỷ đồng mua căn hộ diện tích 85m2 có thời hạn 50 năm thì khác gì đi thuê".
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng: "Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại".
Chưa nên áp niên hạn chung cư
Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân.
Theo HoREA, người dân mong muốn được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài", là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây "biến động" trên thị trường bất động sản và trong xã hội.
Việc xử lý nhà chung cư hết "tuổi thọ", "nguy hiểm" cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" (có tính khả thi).
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 02 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất "ổn định lâu dài"; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất "có thời hạn". Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn".
Theo ông Châu, vấn đề quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đ.ánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.
Tuy nhiên, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án "căn hộ dịch vụ (serviced apartment)" như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.
Mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu
Liên quan đến vấn đề trên, Bộ Xây dựng mới đây đã khẳng định, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong quản lý, sử dụng nhà chung cư vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người. Cùng đó là căn cứ vào thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.
Bộ Xây dựng cho hay, đề xuất này đã được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới. Đơn cử như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định...
Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện chỉnh trang đô thị.
Bộ Xây dựng khẳng định, việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới và đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở.
Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở, giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài thì từ đó cũng tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình cũng có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình.
Đồng thời, cũng sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (mà hiện nay Luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định về mua bán nhà ở có thời hạn, khi hết thời hạn mua bán theo thỏa thuận thì người mua phải trả lại tài sản cho bên bán),...
Việc đề xuất các chính sách xử lý cụ thể sẽ giúp người sở hữu nhà chung cư có thời hạn vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình, không như các băn khoăn mà dư luận đang quan tâm.
Bộ Xây dựng cũng khẳng định, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân. Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đ.ánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.
10 kiến nghị cấp bách gỡ khó cho thị trường bất động sản
Chuyên gia dự báo gì thị trường bất động sản thời gian tới? "Nếu như thị trường đất nền phát triển quá nóng dẫn đến rất nhiều hệ luỵ, thứ nhất có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Thứ hai, rõ ràng khi đầu tư đất nền chỉ để kiếm lời lướt sóng không phục vụ sản xuất, không giúp phát triển thị trường lành mạnh". Nhiều hệ lụy từ đất nền phát triển...
